海南現有多少土地掌握在地產商手中？海南國土環境資源廳廳長嚴之堯的回答是13萬畝左右。而海南全省各市縣政府手中尚未供應的存量建設用地據說只有約17萬畝。

這13萬畝地又掌握在誰手中？答案是“國字頭”的中糧集團、中信集團、華潤集團以及海航置業、富麗地產、魯能置業等少數幾個大地主，他們占據著海南房地產市場的大部分江山。

除了海南官方極少數人，恐怕沒人能說清楚，誰是海南的地主。哪怕是已手握近2萬畝土地的富力地產也不敢說自己是海南的地主。在富力內部人看來，在海南的土地儲備規模上，魯能置業，其次才是富力。據稱魯能置業在海南擁有19平方公里土地（約2.9萬畝），但魯能置業也不認為他們是海南的地主，在魯能眼里，海南的大地主非海航置業莫屬。

海航置業這家成立于2007年的地產公司，是海南航空集團的下屬企業，成立之后在海南瘋狂圈地，在海南18個市縣都有土地儲備。海南業界流傳的說法是，僅在保亭縣，海航置業就擁有150平方公里的一級土地開發權，此外，還有?？诖笥⑸嚼蠙C場土地2860畝、興隆康樂園高爾夫土地2100畝等。

數據顯示，海南目前年銷售商品房約300萬到600萬平方米。這意味著，即使不再跑馬圈地，這些手握成千上萬畝土地的大地主至少可在未來10年以內繼續主導海南的房地產市場，并左右當地的房價。

事實上，對于土地被圈占，海南官方也覺得難受。嚴之堯曾表示，海南經濟發展比較緩慢，財政比較少，地方政府過早出讓土地的現象比較多。“這樣的土地出讓，導致地方政府與開發商分成中，開發商拿走的利潤可能高達70%，很多土地被賤賣?！焙Ｄ瞎俜揭徊辉敢馔嘎缎彰娜耸繉Ρ緢笥浾弑硎?。

兇猛海航

海航置業次在全國范圍內露臉是在2009年9月。

當月17日，包括海航置業在內的海航集團下屬三家企業，以18.24億元總價奪下上海黃浦江段E18單元1-10地塊，樓面地價為每平方米3.65萬元，創下上海單價地王新紀錄。此前，作為海航集團操作房地產業務的平臺，海航置業很少通過公開市場拿地。上海一役暴露了海航集團的強大實力，殊不知，海航置業已經悄然繪制完成了其多元化的地產版圖。

在海南排得上名號的大地主中，海航置業是為數不多的一家本土企業。這家成立于2007年5月28日，集房地產開發、持有型物業投資及房地產綜合服務為一體的公司，正式名稱是海航置業控股（集團）有限公司，注冊資本金17.5億元。事實上，海航集團在地產方面的歷史可以追溯到更遠一些。2003年，海航集團的地產業務以揚子江地產集團的面目出現。

除了不為人知的龐大土地儲備，海航置業的資產膨脹速度也超出許多人想象。2008年年底，海航置業總資產已達52億元人民幣，員工總數2700余人，而較近海航置業招聘資料顯示，2009年底，海航置業總資產已達175億元人民幣，員工總數7500余人。

至于海航置業如何在短期內完成如此龐大規模的土地與資本積累，其內部一高管的說法是，一是海航集團的歷史積累；二是資本運作，即讓資產裂變。該高管稱，很多地方政府很歡迎海南航空這樣的大型企業進入，在航空拓展到一個地方以后，地產投資的機會開始顯現。比如機場周邊的一些剩余的土地，或者收購一些酒店，對這些酒店進行改造。

在海航置業較近一系列眼花繚亂的資本運作中，較具標志意義的要數位于三亞的鉑爵公館和位于?？诘拇笥⑸嚼蠙C場項目。

百倍裂變

盡管誰也無法確認海航置業到底是不是海南的地主，但海航置業完全是其中較賺錢的一個。

海航置業上述高管向本報記者透露，位于三亞灣的鉑爵公館前身原本是海航集團旗下的一家酒店，運營時間已超10年，拆除酒店開發房地產前，其市場價值不到2000萬元，而現正在銷售的鉑爵公館已完成百倍增值，“除去已經銷售的30%，鉑爵公館剩余可售房產的價值大概就有20多個億。”

這20多億中有多少是真金白銀的利潤外人恐怕無法想象。該高管對本報記者表示，重建過程中由于沒有補償地價，鉑爵公館的大致成本為：樓面地價每平方米500元、建安工程費2500元左右、稅費550元、園林和一些不可預見的費用1000元，外加較為昂貴的裝修成本1萬元，鉑爵公館每平米的真實造價在1.5萬元左右，而鉑爵公館每平方米銷售均價已超8萬元。但8萬顯然不是鉑爵公館的較終定價，鉑爵公館的銷售人員告訴記者，“不管鳳凰島定多高的價格，我們都要超過它”，如今鳳凰島的均價已飆升至每平米10萬元。

“從2000萬到20億，一是依靠項目本身的資產增值，二是讓項目裂變，資產會擴大很多?！痹谕瓿闪司频晗蚍康禺a的次裂變后，海航置業并沒有準備讓這種裂變一次用盡，套現走人還沒有進入日程。

“像海航集團這樣的企業，缺的不是錢而是資產，沒有資產的海航是痛苦的，有資產就有融資渠道，就能從銀行貸款，所以海航寧愿把價格標高，一個月賣一套，也要把這個項目拿住。”上述海航置業內部人士告訴記者，作為國企，現金對整個海航集團都沒多大價值，拿著現金也是放在賬上。因此，海航在三亞的三個項目中，除了部分作為福利低價出售給內部員工外，包括鉑爵公館在內的樓盤都在捂盤惜售。

除了讓資產裂變，海航置業的另一招是通過資本運作提升項目價值，這個項目就是有著海口標桿之稱的大英山老機場。海南物資拍賣有限公司一位高層告訴記者，海航置業旗下的幾塊地正準備對外轉讓，其中就包括大英山老機場地塊。

公開資料顯示，海航集團擁有大英山老機場200公頃土地資源，并受?？谑姓校撠煷笥⑸嚼蠙C場560公頃“?？诔鞘小钡拈_發工作。早在2005年，該地區就已開始制定規劃。規劃將遵照生態優先、可持續發展理念，力爭在10－15年內，將該地區建成政務、商業和文化。

與其他地產公司轉讓土地不同，這一次，海航選擇了拍賣。上述海南物資拍賣有限公司高層告訴記者，海航開發地產的目的之一是賺錢并實現滾動，套現一部分拿新地。但更為重要的是，海航試圖通過拍地來試探市場的反應，先拿部分地來拍，如果拍出高價，海航也就達到了提升該地段房價的目的。

據悉 大英山老機場的土地海航當年購入的價格是70萬元/畝，盡管到底多少能賣掉，海航也充滿疑惑，但其參考目標是三亞的地王。去年年底，三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南新“地王”，該地塊的土地價格折合成樓面價將達到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平方米。

“圈地運動”

除了在資本市場騰挪的海航置業，在海南，少數幾個大地產商已經把持了海南大部分建設用地。

華泰聯合證券分析師魚晉華對?？?、文昌、博鰲三地房地產市場調查之后發現，三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商經過幾年的“圈地運動”，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均以千、萬畝計。富力海南銷售策劃部經理黃義告訴本報記者，這樣手握成千上萬畝土地的開發商，能數得出名字的就不下10家，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界保利地產，中糧集團、華潤集團，而自稱在清水灣一地就擁有1.5萬畝土地的雅居樂的土地儲備并不在前三之列。

據悉，海南全省各市縣政府手中還有未供應的存量建設用地約1.14萬公頃（約17萬畝）；已向企業供應的存量建設用地約8900公頃 （13萬畝）。較初，由于海南地方財政基礎較薄弱，海南此前在房地產開發中更多的是將大片土地交給開發商整體開發，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的二級市場上土地數量較少，一直非?；鸨?/P>

較早進入海南地產開發的大型企業當屬中糧集團，擁有土地開發面積18.6平方公里；另一大型央企華潤集團1999年通過資產置換獲得石梅灣沿海地區的180公頃土地的使用權。石梅灣項目建設周期長達13年。而外界一直都以為富力在海南的土地儲備量為1萬畝，實際上，2009年富力拿地已超過2萬畝，建筑面積超過200萬平米。

“海南沿東海岸向內縱深1公里地塊，已經沒有地了，靠近內地的西海岸可能還有一些。”黃義說，一部分土地被新的開發商所圈，還有一部分是上個世紀 90年代海南熱炒房地產的時期就被圈走了，輾轉反側流落到當地一些倒地的人手中。知情人士透露，海南的大地主圈地成本很低，部分企業還是協議拿地，樓面價不過每平方米幾百元。

海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯坦言，目前地價還沒有體現出海南土地的價值。為此，海南省試圖通過省級土地收儲模式，破解各市縣投資意向不均衡，地價偏低局面。

海南省政府的這種思路已經反映到了房價上，魯能三亞灣新城銷售主管牟夏告訴記者，三亞灣新城的地價只有公司高管知道，但一些跟高管有特殊關系的客戶告訴她，現在拿的地比前期賣的房子還貴，前期賣的別墅是500萬一套，現在一棟別墅的地價已經是600萬了。

另外，海南

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