購房，小心遇到“宅基地”。

“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價22萬！”便宜嗎？當然便宜！然而，農村宅基地房——也就是小產權房——是國務院明文禁止城鎮居民購購的。近日，廣州市天河區法院對一宗典型的宅基地房屋購賣糾紛案進行了宣判，購賣合同較終被判無效。此案給購房者提了個醒：購房，小心遇到“宅基地”。

馮某是沙河鎮某村宅基地的使用權人。日久年深，馮某的房子成了二級危房。1985年5月，馮某與附近尚無房屋居住的廣州彈簧廠職工黃某、何某簽訂了《私房合資建房協議書》及相關補充協議，并經過公證，約定：馮某出地，黃某、何某出資，改建上述宅基地房屋。新房建成后，馮某分得一、二層，黃某何某各得三、四層樓房，并約定：由馮某作為報建人，領取產權證后，再重新分割房屋產權。新樓于1988年落成，由各方使用至今。

2007年10月，馮某突然以“協議違反‘宅基地不得轉讓’的規定”為由，請法院確認協議無效。

黃某在法庭上稱：馮某此舉，是因為房價上漲，見有利可圖，才在20多年后提請判決合同無效——這樣一來，房屋就歸馮某一個人所有了。

黃某認為這個協議是有效合同，根據《合同法》的規定，違反法律、行政法規的合同才是無效合同。本案的行為發生在1985年5月，判斷該行為是否有效，應根據當時的法律，而馮某并沒有提供當時的法律依據。另外，雙方的簽約行為進行了公證確認，若沒有相反證據推翻，該公證書是有效的。

天河區法院經審理認為，一般情況下，判斷合同是否成立和有效，應以行為時的法律和行政法規為依據，適用《村鎮建房用地管理條例》（該法由國務院于1982年2月13日頒布并施行，1987年1月1日因《中華人民共和國土地管理法》實施生效而廢止）。《村鎮建房用地管理條例》規定：農村居民僅能在核準的用途范圍內使用建房用地，不得違法轉讓。

本案中，涉案土地是有關部門批給馮某作為宅基地建房的集體所有土地。馮某與黃某、何某簽訂的《私房合資建房協議書》，雖名為合資建房，實為變相房屋轉讓。因此，馮某等人簽訂的《私房合資建房協議書》的內容，因違規而被判無效。（閆曉光）

有中介用“合資”繞過禁售令

“三房一廳，12.2萬元”、“南湖邊上，社區內配套全，**口物業，100平方米三房單位只需18萬”、“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價22萬”——記者昨天在網上搜索到，廣州仍有不少人叫賣宅基地房。

“小產權房”禁售令應該眾人皆知，還會有人購嗎？一個剛剛貼出不久的信息稱，舊廣從路邊一房屋，可作廠房、商鋪、旅業或住宅，價格面議。記者致電過去，一位女士說“早已有人購了”；其他兩個剛剛貼出的“小產權房”廣告也已賣出。

一位出售宅基地房的中介告訴記者，宅基地房的交易程序與一般的商品房購賣不同。購樓要簽署兩份文件，一份是《合資建房協議書》，一份是在律師事務所簽訂的《見證書》。她解釋稱，由于宅基地不能轉讓，只能以“集資房”的形式進行。

國務院禁止城鎮居民購宅基地房

沒有產權的宅基地房又稱為“小產權房”，較近一段時間，國務院三令五申，禁止城鎮居民購購農村的“小產權房”，引發社會關注和熱議。

廣東舜華律師事務所的肖雄輝律師認為，此案的判決告訴我們，“小產權房”不僅是現在的法律禁止——20年以前法律就不允許“小產權房”的任意轉讓。《物權法》規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”根據《土地管理法》及相關司法解釋的現行規定：“禁止城鎮居民購購農村的宅基地，政府有關部門也不能為城鎮居民在農村購購和違法建造的住宅發放土地使用證。”這主要是因為購賣“小產權房”將不可避免的產生占用耕地、破壞農村環境、失地農民無以為生、破壞整體規劃、擾亂房地產市場、滋生村干部腐敗等種種弊端。

宅基地房的出租購賣等曾引發大量的糾紛，比較典型的，就是較近發生在北京宋莊“畫家村”的訴訟案。自2006年10月以來，13位在宋莊以低價購購宅基地房的藝術家被村民告上法庭，村民要求以原價討回宅基地房。李玉蘭夫婦是被告藝術家之一，他們于2002年7月1日花了45000元，從宋莊當地村民手里購購了一處閑置宅基地房。2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得購賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋購賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰空退出房屋。

　　誤購宅基地房購家可索補償

如果以《合資建房協議書》等方式購了宅基地房，又被判合同無效，應該怎么辦呢？

廣東舜華律師事務所的肖雄輝律師認為，如果遇到這種情況，購方可要求補償。

就上述案件為例，肖雄輝認為，何某和肖某可以要求賣方給予補償。至于補償數額，衡量時將綜合考慮購方裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價值已大幅上漲等因素，出賣人應根據評估所得的涉案房屋價位等因素，適當給予購家一定補償。

宅基地房無真正產權

宅基地房屬于小產權房——小產權房，是指在農村集體所有的土地上開發的房地產，并銷售給城市居民。按現行法律法規的規定，這類土地只能用于農業生產或農民宅基地，不得用于非農業建設。因此，小產權房并不具有真正的產權，無法得到法律保護。

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