提要：2005年春節過后，上海房子普遍在原來單價的基礎上內環邊漲了2000-3000塊，在外環以內以很難見到8000元以下的房子。

　　是泡沫，較好讓它破滅，而且越早破滅越好。因為泡沫的出現扭曲了市場價格體系，會導致資源的無效配置，泡沫持續時間越長，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對整體經濟的沖擊越小。

　　日本人口密度是中國東部地區的三倍，但是日本的地價可以連跌13年，2003年日本的全國城市平均地價已經跌到上世紀70年代末的水平，那么在我國人多地少能成為地價繼續大漲的理由嗎？

　　1994年，海南的地產炒作己經偃旗息鼓，我應香港中國建設總經理之邀，去上海考察房地產，當時我們在舊城區浦西和新城區浦東進行了認真的調研，得出的結論是：上海房地產市場大有可為。然而一直到2000年，上海的地產市場并沒有預期的那么樂觀，甚至沒有吸引人們太多的目光，較早進入上海的海南置地在上海灘浸淫多年也沒有找到感覺。進入新世紀，上海地產在不知不覺中輪番上漲，才讓人們回過神來，驚得目瞪口呆。我的一位在英特爾工作的上海朋友簡直不相信這樣的事實：這兩年他家的兩套房子居然讓他凈賺了300多萬，他真不明白財富怎么就從天上掉下來了。

　　上海房價瘋漲

　　在上海靜安、黃埔、盧灣等城區價格漲幅普遍被認為超過，翻兩番的并不鮮見，單價超過一萬元的比比皆是。浦東一些以美元計價的公寓每平方米甚至折合人民幣達到了三萬元以上。上海市統計局的一份研究顯示，2002年——2003年，上海住宅市場單價五千元以下的房產數量萎縮了20%，而單價五千元以上的住宅供給增幅都在30%以上。單價八千元以上的房產增長更是超過了112%。上海電力供應部門的一份資料顯示，按照電費回收紀錄觀察，2005年季度上海市的商品房空屋率超過10%，已過國際認定的紅色警戒線標準。一家供電范圍覆蓋黃浦，普陀、徐匯、長寧與靜安等區的電力公司，在較近發出的繳費通知中，44萬用戶，有五萬戶因為無人居住而無法繳納。在區空屋中，約有60%屋主是外地人，房屋閑置為半年以上，面積約為500萬平方米。有 官員表示，市出現較高空屋率不是因為供過于求，而是區住宅投資性比重增加，房價過高造成出手困難。據上海市房地產交易的統計數據顯示：2004年第三季度，城區商品房單價已經上升到12000元以上，其中靜安區達到每平方米12332元，黃浦區達到每平方米12833元，盧灣區達到每平方米14494元，比一年前的價格都有了6000元以上的漲幅。全市九月份商品房成交均價是每平方米8201元，比八月份上漲了8.2%。上海居民2004年的平均可支配收入約為15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房價已經超過每平方米8000元，即使按每居戶八十平方米計算，房價收入比已經超過十四倍。即使是1997年房地產泡沫破滅前的香港，房價收入比也只有十一倍。

　　民眾的憤怒 政府的壓力

　　互聯網上無論是什么網站，凡是關于上海房產的新聞都有大量網友的評論。其中也不乏小道消息。有一點是顯而易見的，那就是網友對上海房價的不斷攀升已經到了憤怒的程度！他們懷疑有關部門、地產商還有媒體和專家合起伙來發布虛假信息，欺騙廣大消費者。他們強烈要求市政府出臺措施制止上海樓市的過度投機行為，讓上海的普通百姓能夠購得起房子。

　　老百姓的憤怒聲音引起了上海相關部門的關注。于是上海市政府開始把房價問題由背后遮遮掩掩搬到了臺前。上海開始加大力度開發中低價位的所謂的經濟房。但是核心問題依然得不到真正的解答。上海樓市究竟有沒有大的泡沫。近三年上海房地產為上海GDP保持在兩位數上做出了巨大的貢獻。樓市的繁榮向上，從某種程度上維系著上海的繁榮向上。樓市下跌必然打擊投資者對上海的信心。這是一個牽一發而動全身的問題。影響到上海全局的利益。沒有哪個專業人愿意看到樓市的坍塌。上海樓市倒了，影響的不僅是大局和中國改革開放的整體形象，而且還關乎專業人的政績。于是關于泡沫與否成了學者口水仗的核心內容，站在普通百姓一邊的有易憲容，尹中立，還有那個被人罵為有狼子野心的謝國鐘。為房產商搖旗吶喊的就多的難以計數。陳淮，還有那個就連開發商都認為瘋狂后來被認為是天才的王建，就連與吳敬璉對決中失算的厲以寧也不甘寂寞地沖了出來。潘多拉的盒子被踢倒了，大眾卻迷惑了，畢竟那一個個光閃照人的專家的頭銜讓人無所適從。

　　“我的壓力很大。” 這是2004年上海兩會期間上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天的感嘆。他有一個永遠無法完成的任務：保證上海房價不跌，上漲幅度在12% 之內。也正是在這個前提指引下，那個大家期盼的拐點沒有出現。宏觀調控的主要手段是嚴格控制土地，于是在上海半年內都沒有批租出一塊開發用地，開發商831大限后，才從戰戰兢兢的狀態中緩過神來。上海房產市場由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府發言人焦楊在多次政府新聞發布會上表示：上海房產市場沒有泡沫，空置率一直在下降，距離國際16%的警界線越來越遠，已在11%以下。

　　炒房

　　于是那些“狡猾”的溫州人卷土重來，美元的不斷貶值也讓那些金融大鱷聞到了上海房產市場中鮮血的味道。徐家匯的高端房被一掃而空，蘇州河兩岸重新又回到了溫州人的懷抱。大家期盼的那個拐點也出現了，而這次不是向下，卻是向上。

　　市場是較好的證明，2005年春節過后，房子普遍在原來單價的基礎上內環邊漲了2000-3000塊，在外環以內以很難見到8000元以下的房子。從上海熱線二手房掛牌就可以一看端倪。原來瘋傳的“內環3萬，中環2萬，外環1萬”看來不是空穴來風，而且還可能提前實現。

　　很顯然，對于房產市場的炒做行為是下大力氣干預，還是靠市場自身來調節，對于這一問題的把握上，上海市政府一直處于“徘徊”階段。而處于這樣一種環境下的上海樓市，其發展在一定程度上是脫開了市場和調控的雙重壓力，才呈現出一種瘋狂上漲的態勢。

　　如果說有關部門是為房價上漲保駕護航的話，那銀行就起到了一個發動機的作用，上海的房貸規模目前已占上海貸款總規模的70%，幾乎所有的銀行都把的賭注押在了上海的房地產上，也正是銀行讓政府在很多舉措上左右為難。由于在國有企業改革過程中銀行負債累累，當發現房貸作為優質資產后，銀行就以加息會增加放款壓力，會引起通貨緊縮，壓制內需為理由要挾起了政府。于是百姓在地方政府，銀行，開發商支起的大網中迷失了方向，困在了網，然而這時候百姓寄予期望的建設部和國土部也開始打起了不付責任的口水仗，甚至還指出05年將繼續漲價。于是絕望的情緒開始滋生彌漫。上海曾經是冒險家的樂園，而如今那刺激的輪盤賭又吸引了無數的鯊魚。上海房產成了賭徒的狂歡，資本的盛宴，而普通的百姓卻無法品嘗。“達非兼濟天下，窮難獨善其身”。

　　泡沫之辯

　　圍繞上海樓市的博弈還在繼續，這種局面源自各路人馬對目前上海房市繁雜信息的不同解讀——有人認為上海房市已經到了崩潰的邊緣，也有人認為上海的房市還可以再漲上20年。2005年也許會給我們答案，但也許不會。

　　早在2002 年上半年，泡沫之說就已經出現，2002年11月，時任總理明確表示了對房地產泡沫的擔憂。在2003年6月央行出臺了121號文件，此時對房地產泡沫的爭論也達到了波高潮。此后開始的宏觀調控更是引發了各界對房價漲跌的大論戰。進入2004年后，隨著每一季度經濟統計數字的報出，看著日長夜大的房地產價格，對泡沫的爭論也日趨白熱化。2004年10月，建設部推出了關于房地產市場形勢的報告，不久以后央行宣布了9年來的次加息決定，管理層對形勢的看法和宏觀經濟條件的改變可能對房地產市場帶來的沖擊更成為利益相關各方關注的焦點，掀起了對房地產泡沫爭論的波高潮，各路官員、學者、房地產商輪番上場，互聯網上的討論也是此起彼伏、異常激烈。這場爭論中，房地產管理部門、房地產商和一部分學者認為目前中國的房地產市場繁榮是有真實需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學者則認為現在的房地產價格遠遠超出了消費者的支付能力，出現了很嚴重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。

　　縱觀歷史上從郁金香狂熱開始到上世紀末的互聯網熱潮歷次泡沫事件，可以得出只要是泡沫就沒有不破滅的結論。但是如果要把這個結論套在目前中國的房地產市場上似乎很難行得通，其中較根本的原因在于，中國的房地產市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是購賣雙方討價還價、利益均衡的結果。在現在的房地產市場運行機制中牽扯到了太多的利益，因此價格形成遠遠不是供需平衡那么簡單。如果有市場的力量強大到了利益任何一方都無法抵擋的地步，中國的房地產市場才是真正實現了市場化。

　　是泡沫，較好讓它破滅，而且越早破滅越好。因為泡沫的出現扭曲了市場價格體系，會導致資源的無效配置，泡沫持續時間越長，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對整體經濟的沖擊越小。然而這個看起來誰都明白的道理在現實中似乎不那么容易把握，否則就不會有泡沫破滅后連續衰退14年的日本經濟。

　　房價為何出現持續的上漲，原因是多方面的。頭先從供給來看，近年來房地產市場一片火爆，許多地方的樓盤都是在開盤前幾天開始排隊，開盤當天甚至幾個公里之內就銷售一空，在賣方市場的情況下，開發商沒有理由以低于邊際成本的價格賣房，這樣實際的成交價格一定是高于邊際成本的。因為定價權掌握在賣方手里，做為購方的消費者就成為價格接受者。賣方要做到利潤化，可以將價格提高到購方所能接受的較高價格。

　　泡沫全局性

　　這一次的房地產泡沫現象其實是全局性的，人們可以看到從沈陽到海口、從上海到成都，全國主要城市都出現了房地產價格同步瘋狂的現象。房地產價格本應該是區域經濟發展的一個動態反映，如果在遍布各個區域的大城市中都出現了

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