不久前，小超家在哈爾濱市松北區(qū)購了套新房，業(yè)主不是爸爸媽媽，而是年僅16歲的小超。還沒成年就已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，這在眼下已不是什么新鮮事兒。根據(jù)民法通則，18歲是成年人和未成年人的分水嶺。所謂“小房主”，就是指18歲以下，沒有完全的民事行為能力，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

　　房地產(chǎn)專業(yè)律師張博分析說，在現(xiàn)實(shí)生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，究其原因大致有以下幾種：擔(dān)心遺產(chǎn)稅將來會增收，以規(guī)避稅收為目的，直接使用子女的名義購購；為逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，直接將房產(chǎn)登記在子女的名下；不愿露富、隱匿財(cái)產(chǎn)，把房產(chǎn)登記在子女名下；夫妻感情出現(xiàn)危機(jī)，從保護(hù)子女權(quán)益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下；為子女上學(xué)、就業(yè)等提供便利，購房后可能將戶籍遷至該住所。

　　“過早替未成年子女購置固定資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓、抵押貸款時(shí)，麻煩事多多，總之得不償失。”張律師說。

　　小房主房產(chǎn)交易屬與

　　張博律師表示，房屋購賣涉及的數(shù)額、法律責(zé)任較大，所以未成年人不具備進(jìn)行房屋交易并簽訂相關(guān)法律文書的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其簽訂相關(guān)的法律文書并進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶交易，其過程較一般的房產(chǎn)交易要復(fù)雜得多。

　　張博律師認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，未成年人可以接受獎(jiǎng)勵(lì)、與、報(bào)酬及實(shí)施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事行為。像市民購了房子并署自己兒女的名字，被視為一種與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監(jiān)護(hù)人的身份證明，并到公證處公證以上關(guān)系。備齊以上資料后，才可到房產(chǎn)部門辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在孩子的名下。

　　購房合同也得父母簽字

　　綏化市的李女士告訴記者，她兒子今年剛滿16歲，是高中二年級的在讀學(xué)生，她在哈爾濱市區(qū)某樓盤選中了一套房子，委托表弟張先生與開發(fā)商簽訂了《商品房購賣合同》，就等著將來辦房證之后給孩子在哈“購房落戶”了。可是，過了沒多久，開發(fā)商方面通知李女士，已經(jīng)簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個(gè)中原由。

　　房產(chǎn)交易權(quán)屬登記一名工作人員說，以未成年人名義購房簽訂合同時(shí)，必須由其法定代理人（即法定監(jiān)護(hù)人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人代簽合同無法備案，日后也就沒法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時(shí)，應(yīng)提供戶口簿等能證明當(dāng)事人關(guān)系的證明，而且購房合同備案后，不得撤銷。

　　“小房主”不能貸款

　　張博律師說，無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人，在實(shí)施民事法律行為時(shí)都應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施，否則會被認(rèn)定為無效。在簽訂房地產(chǎn)貸款合同時(shí)，可以參照簽訂房地產(chǎn)購賣合同的方式。但由于未成年人不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果購賣合同約定房屋的購購方僅僅是未成年人一人，則該房屋購賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清全部購房款方能交易。

　　“小房主”面臨法律瓶頸

　　相對于成年業(yè)主而言，“小房主”對于該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患。根據(jù)張博律師介紹，主要包括四大現(xiàn)實(shí)的法律問題。

　　·水電費(fèi)繳納不便。“小房主”將給物業(yè)管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因?yàn)榉课莸乃袡?quán)人是所謂的“小房主”，所以物業(yè)管理和水、電、煤氣等的戶主就當(dāng)然是這些孩子，但事實(shí)上繳納物業(yè)管理費(fèi)及水、電、煤氣等費(fèi)用的又往往是父母等監(jiān)護(hù)人，這就給將來物業(yè)管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實(shí)上的費(fèi)用繳納者之間發(fā)生復(fù)雜的糾紛埋下隱患。

　　·父母離婚時(shí)易出糾紛。夫妻離婚時(shí)，可能會給財(cái)產(chǎn)分割及子女的撫養(yǎng)問題帶來法律糾紛。由于房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人是這些“小房主”，而實(shí)際上出資購房的人是其父母。因此，從法律上講，該房屋并不屬于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)父母離婚時(shí)，夫妻任何一方都無法分得該房屋。但是，從撫養(yǎng)權(quán)的角度來看，誰取得了子女的撫養(yǎng)權(quán)，誰就可以事實(shí)上使用或者擁有該房屋。所以，孩子擁有房產(chǎn)將會造成夫妻財(cái)產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)難以達(dá)成協(xié)議的困境。

　　·財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不能忽略。“小房主”成年后，可能會和父母發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛。雖然房屋的產(chǎn)權(quán)人系孩子，或者與其父母共有（通常是51%：49%），但實(shí)際上并不是其出資購房。當(dāng)“小房主”成年后，由于其不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)或者其他種種原因，父母想收回其房屋時(shí)就會因存在法律障礙而無法收回該房屋。

　　·所購房不能隨意處置。父母作為“小房主”的法定監(jiān)護(hù)人，不能任意處置該房屋。但是，該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際購房人是“小房主”的父母等監(jiān)護(hù)人，若由于其他實(shí)際困難確實(shí)需要暫時(shí)在該房屋上設(shè)立抵押或者出售該房屋時(shí)，將會受到上述法律條款的限制。特別是遇有家庭矛盾時(shí)，將會更加使得監(jiān)護(hù)人處于進(jìn)退維谷的兩難境地。

　　張博律師解釋說，處置房產(chǎn)會涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問題。《未成年人保護(hù)法》第15條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第47條規(guī)定：侵害未成年人的合法權(quán)益，對其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學(xué)但錢不夠等。父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人，否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，房產(chǎn)部門一般要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)（如對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公證），否則，房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓。

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