商業(yè)市場專業(yè)調(diào)查：商業(yè)定位的前提

　　隨著越來越多的投資商進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)的投資和經(jīng)營風(fēng)險也越來越大。專業(yè)的市場調(diào)查是減少和降低開發(fā)商投資風(fēng)險的必需之舉。商業(yè)項目立項之前，必須對商業(yè)的投資市場和經(jīng)營市場進(jìn)行充分的市場調(diào)查，以確定該商業(yè)項目的市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、等。

　　在多年的商業(yè)管理顧問實踐中，總結(jié)了一套規(guī)范實用的商業(yè)專業(yè)調(diào)查方法。他們認(rèn)為，進(jìn)行商業(yè)專業(yè)調(diào)查，不僅需要把握市場調(diào)查內(nèi)容、方法、對象和時機，更重要的是要能從調(diào)查的數(shù)據(jù)資料中分析出對商業(yè)項目的影響因素，進(jìn)行SWOT分析，指導(dǎo)開發(fā)商在項目的投資、定位、規(guī)劃、設(shè)計、招商、招租、營銷、運營、管理等方面的工作。因此，商業(yè)調(diào)查的在四方面：

　　,商圈形態(tài)調(diào)查。是對項目所在城市的商圈分布區(qū)位、交通狀況，各商圈的面積規(guī)模、功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合狀況，商圈內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營形式、經(jīng)營品類、經(jīng)營特色，商圈的顧客構(gòu)成、輻射范圍，不同商圈的競爭實力和競爭狀況等進(jìn)行專業(yè)調(diào)查，以此來分析本項目在城市中所處的商圈范圍、與所處商圈的適應(yīng)性，與商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及與同類商業(yè)項目的競爭力。

　　,居民購購力調(diào)查。包括對城市及商圈的人口規(guī)模、人口構(gòu)成、人口素質(zhì)、家庭狀況的調(diào)查，對居民的收入來源、收入水平、消費結(jié)構(gòu)的調(diào)查，同時還要進(jìn)行居民的消費習(xí)慣、購物習(xí)慣、消費心理的調(diào)查和分析，以此來分析和確定本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位、市場定位、功能定位和經(jīng)營策略定位。

　　第三,商業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)查。它包括對現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)的地理位置、區(qū)位、方位、交通條件的調(diào)查，對企業(yè)的經(jīng)營狀況、銷售額、銷售坪效、毛利率、費用率、贏利能力的調(diào)查，對顧客構(gòu)成、購購頻次、購購心理、購購習(xí)慣、購購客單價的調(diào)查，對樓層布局、商品品類、商品結(jié)構(gòu)、品牌檔次的調(diào)查，對管理模式、經(jīng)營方式、員工素質(zhì)、服務(wù)水平、營銷策略的調(diào)查。這些調(diào)查，不僅是進(jìn)行項目業(yè)態(tài)定位和市場定位的需要，更是項目的后期招商和經(jīng)營管理的需要。
　
　　第四,商業(yè)用戶和品牌資源調(diào)查。商業(yè)項目的商業(yè)用戶，主要分為商鋪投資客、自營商戶、租賃商戶、經(jīng)營商戶以及主力商業(yè)機構(gòu)(主力店)、配套商業(yè)經(jīng)營用戶等。調(diào)查的主要內(nèi)容為商業(yè)用戶的經(jīng)營形式、經(jīng)營實力、主力商業(yè)機構(gòu)和配套商業(yè)經(jīng)營用戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)、合作條件、發(fā)展計劃、對物業(yè)的需求條件、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金水準(zhǔn)等，以此來制定商鋪的營銷策略、招租策略，確定品牌店、主力店的招商方向和招商條件

　　因此，專業(yè)的市場調(diào)查是一個商業(yè)項目的決策之源。一個商業(yè)項目，從它的建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套到品牌店、主力店、餐飲、休閑、娛樂等分布和招商，從商業(yè)業(yè)態(tài)和市場定位的確定、經(jīng)營到管理方式和營銷策略的制定，都需建立在專業(yè)的市場調(diào)查基礎(chǔ)上。

　　但是，近幾年，很多商業(yè)項目開發(fā)商不深入了解商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和運營規(guī)律，不了解專業(yè)的商業(yè)調(diào)查在商業(yè)項目開發(fā)過程中的作用，盲目自信，拍腦袋定位，倉促開工開業(yè)，較后是投入了大筆資金，建成的商業(yè)項目卻不能適應(yīng)市場需求，商業(yè)經(jīng)營慘淡，較終導(dǎo)致商場的倒閉，項目投資的失敗。環(huán)顧四周，這樣的例子，比比皆是，不能不引起人們警視。

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