一、大廈公契
　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質(zhì)
在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計(jì)條例、建筑物管理?xiàng)l例所規(guī)定，詳細(xì)列明了各單位的用途，清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責(zé)任。另外，公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細(xì)說明。同時(shí)大廈公契無論是對現(xiàn)時(shí)的業(yè)主還是將來的業(yè)主都有同樣的約束力。
　　(二)大廈公契的產(chǎn)生
　　大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂，并由發(fā)展商、頭次購家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂，有時(shí)亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等。可以說大廈公契是整個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。
　　(三)大廈公契——管理者權(quán)力的來源
　　管理大廈的權(quán)力主要來源于大廈公契，大廈公契詳細(xì)列明了經(jīng)理人的職責(zé)，并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對整個(gè)大廈的全面管理。如負(fù)責(zé)大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，為大廈購購適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)，擬定、收繳、追討及運(yùn)用管理費(fèi)，每年公布審核帳目，執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。
　　(四)大廈公契的發(fā)展
　　由于公契是由發(fā)展商的律師制定的，其他小業(yè)主并未有機(jī)會(huì)提出意見及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過于保護(hù)發(fā)展商的條款，也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長期操縱在發(fā)展商手中。
　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發(fā)出了份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽。“指引”的產(chǎn)生對保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定：對于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費(fèi)；承包合約如超過總管理支出的20％，則必須公開招標(biāo)，任管理公司任期較多不能超過兩年，業(yè)主可以成立立案法團(tuán)來監(jiān)督管理公司的運(yùn)作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。
　　(五)大廈公契與《建筑物管理?xiàng)l例》及守則
　　香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團(tuán))條例》，于1993年5月6日經(jīng)立法局通過作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理?xiàng)l例》。該條例第34E條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強(qiáng)制性條款，即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時(shí)間、開設(shè)獨(dú)立銀行戶口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會(huì)終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責(zé)任。
　　換言之，《建筑物管理?xiàng)l例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如：業(yè)主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。
　　(六)名詞的互用
　　“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時(shí)也稱“經(jīng)理人”或“管理者”。“發(fā)展商”即“大業(yè)主”或“業(yè)主”。

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