本案事由：

　　某項目開發有限公司（下稱開發公司）與樊某達成協議，由樊某購購開發公司在建的商品房一套。同年12月20日，樊某預付了購房款40000元。事后，樊某得悉開發公司所預售的商品房未取得商品房預售許可證，遂不再支付余下的房款，也不愿接收已竣工的房屋，并向法院起訴，要求確認購房協議無效，開發公司返還其預付的購房款40000元，并賠償其利息損失250元。

　　法院經審理認為，開發公司預售商品房未依法取得商品房預售許可證，違反了有關法律規定，且開發公司在訴訟中仍未取得預售許可證，應認定該商品房預售合同無效，導致合同無效的責任在開發公司，開發公司應承擔返還房款、賠償損失的民事責任。據此，判決開發公司返還樊某購房款40000元及賠償其利息損失250元。

　　本案評析：

　　由于商品房預售合同是以正在建設中的房屋作為購賣的標的物，商品房只有在竣工后才能交付給購受人，履行合同的期限較長，存在著較大的交易風險。因此，法律對商品房預售作了特別的規定，即商品房預售合同除了應當符合民事法律行為應當具備的一般要件外，還應當符合其他條件，方可發生法律效力。購房人樊某與開發公司之間所達成的購房協議，符合民事法律行為的一般要件，但由于開發商未取得預售許可證導致在法律上確認無效。

　　根據《合同法》的有關規定，購房人出于對預期利益的保護而拒付剩余房款，屬于行使不安抗辯權的行為，法院予以支持。同時，根據《城市商品房預售管理辦法》第13條規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。”可見，預售人在合同訂立后補辦了預售許可證的，商品房預售合同仍然具有法律效力。但本案中合同糾紛已進入訴訟階段，開發商仍未辦理許可證的，則應認定合同無效。

　　相關法規：

　　根據《中華人民共和國合同法》第68條規定：應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。

　　根據《城市商品房預售管理辦法》第9條規定：開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！