三四線城市成交搶眼

    值得注意的是，在一線和部分熱點二線城市的限購，以及三四線城市的去庫存政策影響下，三四線城市的土地市場上半年表現搶眼。

    克而瑞發(fā)布的數據顯示，上半年全國成交土地總規(guī)劃建筑面積17534萬平方米。分城市能級來看的話，一二三線城市的土地成交面積對比鮮明。一線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為1214萬平方米，同比增長15%，環(huán)比卻下滑30%;二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積11376萬平方米，同比下滑3%，環(huán)比下滑35%。而三四線城市成交土地規(guī)劃建筑面積4944萬平方，同比為增長16%，環(huán)比增長高達29%。

    而在成交金額方面，上半年一線城市總成交金額同比增長37%、環(huán)比下降25%;二線城市同比增長1%、環(huán)比下降36%;三四線城市則同比增長達117%、環(huán)比增長32%。

    無論是土地成交總規(guī)劃建筑面積，還是土地成交金額，三四線城市的表現都算一枝獨秀了。

    為何有此不同表現?“上半年土地市場成交來看，一線城市供地緊張、地價高企的同時，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場異常火熱。”易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，這些城市的外來人口導入速度快，加速了這些城市房地產的去化，也增強了房企在這些城市拿地的信心。

    比如今年5月22日，425家房企齊聚浙江嘉興，為爭搶8宗宅地鏖戰(zhàn)近8 ，*后通過抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀的場面，可見一線城市周邊的三四線城市土地市場的火爆。

    盡管如此，二線城市仍是土地投資的。上述克而瑞數據顯示，在成交土地總規(guī)劃建筑面積方面，二線城市占比達到52%，三四線城市為41%。

    二線房企加速規(guī)模擴張

    在上半年房企購地大潮中，一些更加渴望做大規(guī)模的二線房企正在奮起直追。

    中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示，碧桂園以828億元的土地支出領跑拿地榜單，萬科、恒大等傳統(tǒng)龍頭房企拿地支出也位列前位。此外，首開股份、新城控股、中梁地產、旭輝、中南置地等傳統(tǒng)二線房企也在加速規(guī)模擴張。

    上述數據顯示，上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位，新城控股以259億元的拿地支出位列第11位，中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

    早前，中糧、旭輝分別提出未來5年要實現3000億元銷售目標，中南置地更是喊出2020年躋身行業(yè)前10。

    中房數據研究院院長陳晟在接受記者采訪時表示，未來市場將出現3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30家房企的市占率將達到50%。

    一個值得注意的現象是，在地價高企、拿地門檻越來越高的背景下，通過收并購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

    比如素愛“買買買”的融創(chuàng)，上半年在收并購市場支出超過550億元，新增土儲超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收并購市場也動作頻頻。

    青島銳理機構總經理馬光明告訴記者，一級市場獲取土地的難度很大，部分房企在二級市場通過收并購也是其擴張規(guī)模的正常方式。

    溢價率回調土地市場進入下半場

    記者注意到，4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，要求堅決防止出現區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況后，一些城市土地出讓溢價率明顯回調。

    如青島，其就通過在土拍時設置較高的門檻，來引導地價回歸理性，此前公開出讓的多宗地塊以零溢價成交。如4月17日，海信以3.96億元的底價摘得6宗420畝土地;5月11日，海爾以8.46億元的底價摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買人設置了較高的門檻，如須位列“2016中國電子信息百強企業(yè)”名單前30位、世界品牌500強等。

    除了設置較高競買門檻，一些城市還通過完善競買規(guī)則給土地市場“降溫”。

    如上海在4月11日就通過調整土地出讓規(guī)則，根據通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式，在3人以下的采取掛牌方式;3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看，溢價率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價率僅為24%，而萬科在8月28日更是僅通過一輪報價，以0.3%的溢價率摘得寶山區(qū)一宗宅地。

    “在土地出讓時設置了較高的準入門檻，目的很明確，就是要防止出現地王，嚴防高價地擾亂市場預期。”馬光明告訴記者。

    進入下半年后，近期各地密集出臺有關文件，鼓勵和支持租賃住房市場發(fā)展。如住建部等9部委7月22日下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市，目前已有11個城市先后出臺相關政策。

    8月28日，國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，并計劃到2021年底，在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

    “這些信號都傳遞了國家發(fā)展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴記者。

    隨之而來的，是房企在住房租賃市場頻頻布局。萬科計劃今后3年將長租公寓擴張到45萬間;龍湖計劃今年開業(yè)公寓1.5萬間，并希望2019年實現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長租公寓的賽道。

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