當下樓市有四個方面需要糾偏，即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫，“去庫存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過度加杠桿，地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化政策，是未來樓市調控的主基調。

  一季度經濟實現“開門紅”以后，下行風險、系統性風險預期回落，“供給側結構性改革”取代穩增長，再次成為政策?，F在的主流判斷是，中國經濟未來走勢既不是“U”型復蘇，更不是短期刺激實現的“V型”反彈，而是較長時期內的“L型”筑底。由于潛力足、韌性強、回旋余地大，經濟下行底部有堅實支撐。作為經濟企穩的功臣，房地產要關注房價過快上漲、高杠桿和泡沫風險，住房政策取向也應回歸到房子的功能定位上。據此，樓市開啟了政策糾偏之路。

  對各地樓市一季度的快速回升，應更多置于經濟增長“老辦法”(投資拉動)和杠桿推動的邏輯下解讀。城市房價暴漲，泡沫成分很大，在當前面臨的多個“風險點”(如過剩產能、債務、匯市、不良貸款等)中，較需警惕的是樓市泡沫風險。為此，該全面檢討當前樓市政策，一是“去行政化”(退出限購、取消房價干預和準入及資質審批等)不能被異化為縱容投機及杠桿炒作、房價泡沫化的“不作為”所掩蓋，背后折射的是，很多地方政府不愿直面刮骨療傷的“供給側”改革，繼續指望房地產。

  二是還原“去庫存”的本來面目，即通過人的城鎮化“去庫存”，而非通過加杠桿“去庫存”，逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。因此，要對此前央行提出的“中國居民家庭杠桿率不高，有加杠桿空間”適度糾偏。樓市區域“大分化”的背景下，鼓勵“加杠桿”的結果，只能是城市房價暴漲和樓市泡沫化;同時，這也是對此前“去庫存”在地方“走樣”的糾偏。

  三是貨幣政策在樓市結構性寬松宣告結束。一季度，貨幣政策在支持穩增長，特別是去庫存上非常積極。全國新增社會融資、新增貸款分別為4.61萬億、6.59萬億元，均創歷史同期較高水平。其中，新增貸款有近三分之一(1.5萬億)投向了房地產，新增貸款的多增部分(9300億)中有近一半(46.3%)投向了住房按揭。房貸余額增加了1萬億，而2015年全年新增房貸不過2.66萬億。

  由此，“樓市+信貸”的金融加速器效應擴大了投資乘數，這是經濟“開門紅”的基本邏輯。但是，“老辦法”引發了對舊模式復歸的詬病和高杠桿的擔憂，“新型城鎮化+去庫存”演化為“加杠桿+去庫存”。以史為鑒，樓市加杠桿，應上升到系統性金融風險源頭的高度看待。去年6月的滬深股市巨震已證明，通過加杠桿刺激某一市場非但得不償失，且后患無窮。由此，此前被視為去庫存利器的“加杠桿”宣告結束。

  四是住房政策開始向房子的“功能定位”回歸。從本源上看，房子是給人住的，這個定位不能偏離，人的城鎮化和“去庫存”是相互融合的。有了這樣的融合，“十三五”規劃提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期，國務院培育和發展住房租賃市場的頂層設計構架“出爐”，住建部提出了構建租賃市場發展的長效機制6條措施，事實上這是對此前GDP導向、“重售輕租”的住房制度的糾偏。對農民工及新畢業大學生來說，租房是選擇，甚至是長期選擇。

  目前，高漲的房價已筑起了極高的成本。春節后，豬肉和蔬菜價格創新高，這與人工、物流倉儲和鋪面成本上升脫不了干系，背后則與年后“租金重訂”相關。自有統計數據以來，房租已連續上漲5年。在集中了4000萬左右外來人口的京滬穗深，商品住房平均月租金每平方米在25至70元，套均70平方米的商品住房，月租金在2000至5000元。去年，農民工月收入才3072元，不少大學畢業生的月薪甚至低于農民工。

  高租金和高房價是城鎮化的障礙。在深圳，新畢業大學生在城中村寄身、創業已成常態，但低租金的城中村卻在轟轟烈烈的舊改中迅速萎縮、消亡。人才流失也經常見諸報端。筆者時常獲悉，某總部企業就業人才，寧愿選擇其他城市分公司而不選擇深圳。近期，華為和中興一大部分總部將分別遷往東莞和河源，高房價或是“罪魁禍頭”。

  綜上，當下樓市政策糾偏集中在四個方面，即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫，“去庫存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過度加杠桿，地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。由此可見，政策全面糾偏，也意味著樓市“供給側”改革之路重啟，具體內容包括戶籍、土地、財稅等新型城鎮化改革;面向新市民、降低城鎮化成本，以“購租并舉”為主要內容的住房制度改革;地方主動作為，將精力更多地放在去產能、去杠桿和降成本等“供給側”改革上。

  逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調控政策，是未來樓市調控的主基調，這要求強化地方政府的主體責任。由此，未來熱點二線城市樓市緊縮案例會越來越多。在資金層面，一季度40%的新開工項目增長需后續資金投入，新型城鎮化需要低成本的環境，也要防止高杠桿風險“硬著陸”，再考慮到“適度擴大總需求”也是宏觀調控基調之一，貨幣和信貸適度擴張是需要的。總之，基于著力推進樓市“供給側”改革的大背景，需求端不會突然和過度收緊。

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