當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化趨勢加劇，一線熱點(diǎn)城市價格依舊上漲，二線城市逐漸發(fā)力，三、四線城市庫存壓力加大，“去庫存”仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。作為吉林省的省會城市，長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況和走勢如何？目前還存在哪些影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約因素？將如何通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革或扶持性政策破解房地產(chǎn)發(fā)展困局？近日，中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪了長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長劉大平。

多重政策刺激 市場總體向好

 中國經(jīng)濟(jì)時報：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，主要體現(xiàn)在投資增速下滑、銷售增速放緩、庫存壓力大、景氣度下滑、市場需求不足等。作為吉林省的省會城市，長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及走勢如何？采取了哪些措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？

 劉大平：長春市有其自身的特點(diǎn)：一是作為吉林省省會城市和區(qū)域性城市，對全省其它地市有一定輻射作用，能夠吸引部分因子女入學(xué)、就業(yè)和務(wù)工人員的購房需求，但與發(fā)達(dá)城市相比仍差距較大，對外來人口吸引力不強(qiáng)，本市內(nèi)購房居多。二是房價穩(wěn)定。與全國副省級城市相比，長春市的房價處于下游水平，以剛性需求和改善性需求為主，幾乎沒有投資投機(jī)性需求。因此，長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展了十幾年，始終沒有出現(xiàn)大起大落。

 從２０１５年市場運(yùn)行情況看，總體呈現(xiàn)“弱勢開局、中期企穩(wěn)、年底翹尾”態(tài)勢。商品住房均價始終平穩(wěn)，波幅基本在３％之內(nèi)上下浮動。

 市場平穩(wěn)發(fā)展，離不開政府的積極正確引導(dǎo)。２０１５年３月底，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家先后出臺“３·３０新政”，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，住建部、國土部相繼下發(fā)扶持文件。長春市委、市政府積極貫徹國家和吉林省各項(xiàng)調(diào)控政策，去年６月４日，及時出臺《關(guān)于支持居民自住性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》（即“長１１條”新政），降低購房貸款頭付比例，縮短營業(yè)稅征收時限，允許開發(fā)企業(yè)將在建工程分期分棟辦理預(yù)售許可和抵押登記，在無籍房確權(quán)、物業(yè)維修資金交存時點(diǎn)等政策均實(shí)現(xiàn)重大突破。在多重利好政策刺激下，市場反映積極，總體向好。“長１１條”新政給予市場寬松的政策環(huán)境，拉動住房消費(fèi)，加大庫存消化力度。

 庫存量尚可控

 未來市場壓力較大

 中國經(jīng)濟(jì)時報：化解房地產(chǎn)庫存，既是當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)問題，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要方面。去年經(jīng)濟(jì)工作會議把去房地產(chǎn)庫存列為２０１６年五大任務(wù)之一。目前長春市房地產(chǎn)庫存情況如何？

 劉大平：去年經(jīng)濟(jì)工作會議提出將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購購庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等，發(fā)出了刺激房地產(chǎn)市場政策進(jìn)一步加碼的明確信號。按目前市場運(yùn)行情況看，長春市累計(jì)可售房屋庫存量尚在可控區(qū)間。但從對全市情況統(tǒng)計(jì)普查看，全市已拿地未開工、已開工和已批預(yù)售未售出的商品房庫存尚有近４０００萬平方米，在未來２－３年陸續(xù)產(chǎn)生的增量，將對市場銷售產(chǎn)生較大壓力。

 四大因素制約房地產(chǎn)市場發(fā)展

 中國經(jīng)濟(jì)時報：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑之際，房地產(chǎn)行業(yè)仍能起到經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”的作用。那么，目前，長春還存在哪些影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約因素？

 劉大平：房地產(chǎn)業(yè)的“穩(wěn)定器”作用不言而喻。特別是對于長春以汽車和軌道客車制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相對不高的城市來說尤為重要。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于拉動經(jīng)濟(jì)增長，增加固定資產(chǎn)投資和稅收，都有著不可或缺的重要作用。

 目前，長春市的房地產(chǎn)市場存在的主要問題，或者說制約因素，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：一是庫存壓力持續(xù)加大。但這個庫存只是形式上“量”的庫存，并不是因?yàn)闆]有住房需求或者是住房需求已經(jīng)得到較好滿足，實(shí)質(zhì)上是供需結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)在區(qū)域和戶型結(jié)構(gòu)上。二是市場信心不足。目前來看，開發(fā)企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，減緩了推盤節(jié)奏，開發(fā)投資額同比下降，尤其是新開工面積大幅下滑。購房者持幣觀望的情緒也十分濃厚。三是現(xiàn)行的部分政策遏制了改善性需求釋放。長春市近五成的購房群體集中在改善性需求，但二套房貸款頭付增加，稅率提高等諸多限制性政策影響了需求釋放。

 加快供給側(cè)改革

 增加有效供給

 中國經(jīng)濟(jì)時報：針對當(dāng)前長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及存在的困難和問題，下一步，長春如何破解房地產(chǎn)市場發(fā)展困局？

 劉大平：當(dāng)前，長春市房地產(chǎn)存在下行壓力，這些問題促使政府進(jìn)一步政策松綁，破解困局。過去，我們的經(jīng)濟(jì)政策主要在需求端發(fā)力，現(xiàn)在，要在供給側(cè)加大改革力度。主要是控制增量，調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，增加土地有效供給；還要消化存量，在增強(qiáng)對周圍人口吸引力上加快戶籍制度改革；在庫存積壓嚴(yán)重區(qū)域增加道路、醫(yī)療、教育等公共資源和基礎(chǔ)設(shè)施配套；加快推進(jìn)政府購購服務(wù)，保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主；建立良好的金融和法律環(huán)境。還有適度調(diào)整信貸和稅收政策。同時，合理引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營方式，根據(jù)市場需求，開發(fā)中低價位、中小戶型的適銷對路產(chǎn)品。引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化品牌意識，在以質(zhì)取勝，打造品牌效益上下工夫，開發(fā)養(yǎng)老、旅游等特色地產(chǎn)，推動綠色、節(jié)能、智能化、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。推動企業(yè)跨界發(fā)展，鼓勵重組合作。

 供給側(cè)改革，不僅僅是要消化房屋庫存，更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅產(chǎn)品，更好地滿足人民的居住和生活需求。有了梧桐樹才能引來鳳凰，所以，政府的工作思路應(yīng)該是在供給端實(shí)施結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加高品質(zhì)、高附加值的有效供給，有了高品質(zhì)的產(chǎn)品，自然就有了住房消費(fèi)。這樣才能保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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