隨著“滬九條”打響頭炮，3月25日短短內，上海、武漢、南京、深圳4地相繼出臺嚴格的樓市調控政策，對當地樓市實行緊縮政策，意在降溫消火。據中國經濟網記者了解，有業內人士將這些政策視為“風向大變”的標志，稱政府的態度已由原先的“鼓勵購房”轉變為“限制購房”。然而，事實真的如此嗎?

    就一向需求旺盛的部分一、二線城市而言，此前的判斷是“沒有去庫存壓力”，因此對于市場并未給予過多干涉，而在深圳等地房價猛漲、成潮、場外配資炒房等現象出現之后，此番新政代表了官方態度的轉變——從“放任”到管控。

    而從全國房地產市場來看，可以肯定，絕大多數城市“去庫存”壓力仍舊嚴峻，多次強調的樓市“去庫存”大風向沒有發生變化。只能說，在應對變化萬千的房地產市場上，政府調控的方式更加針對城市具體情況，響應了“因城施策”的要求。

    限購在遏制投資炒房 一線城市樓市將降溫

    從目前上海、武漢、南京、深圳出臺的樓市新政來看，其調控的主要目的在于遏制過熱的“投資炒房”，對于剛性需求的影響相對較小。

    上海規定，二套普通房頭付不低于五成，二套非普通頭付不低于七成;對于頭套的認定采用“只認房不認貸”方式，即只要有一套住房，無論貸款是否結清，再次購購都算二套;此外，非上海市戶口需繳納個稅或社保年限由兩年提高到五年。

    在上海發布“史上較嚴”限購政策后，深圳連夜出臺了房地產調控政策，將二套房頭付由三成提高到四成;非深圳戶口購房，社保繳滿年限由1年提高到3年。

    武漢則是將公積金貸款政策收緊，規定職工家庭購購頭套申請公積金貸款較高額度由60萬元下調為50萬元，購購套住房申請公積金貸款的較高額度為50萬元扣減頭次已使用公積金貸款后的差額;還貸能力系數由45%回調到35%，個人貸款系數下調0.2-0.5。

    根據江蘇省緊急出臺的管控政策，南京將嚴格落實“差別化個人住房信貸政策”，嚴審購房人頭付款比例和資金來源。

    值得一提的是，在樓市過熱城市“頭付貸”剛出現不久，深圳、上海、江蘇等地就明令叫停，監管層面的這一行為，更加確定了此輪樓市管控的目的在于遏制局部過熱的投資、炒房現象。

    部分城市出臺大力度刺激政策 父母子女可互用公積金貸款

    上海、深圳等地的管控政策關注度顯然蓋過了其他地區的樓市新政。本月初，在“去庫存”的壓力之下，沈陽曾出臺“零頭付”購房的政策，但隨即被連夜叫停。28日，該地重新出臺房產新政，共22條，對貸款及補貼等事項做出重大調整。

    根據沈陽市《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》，公積金較高貸款額度整體提高了10萬元，并允許使用公積金貸款同時購購兩套房，少有的是，沈陽甚至規定父母子女可互用公積金貸款。此外，該《意見》還給出了契稅率超1%的部分進行補貼、購購改善性住房可享補貼等多項補貼政策。

    中國經濟網記者調查發現，近日，江西撫順市也給出了去庫存新政，提出自3月17日起，該市居民在市城區購購普通商品住房，頭套房給予每平米200元補貼，二套房給予每平米100元補貼。

    月初，濟南、成都等地也加大了政策刺激力度，在公積金貸款額度、房地產交易契稅等環節作出調整。

    即便是作為一線城市的廣州，也在本月15日實施契稅新政，對個人購購家庭先進住房，90平米及以下，減按1%稅率征收契稅;90平米以上減按1.5%。

    從全局來看，目前全國的樓市呈現出“一些地方在嚴管、一些地方強刺激”的分化格局，嚴管的集中在絕大部分一線城市及小部分二線城市，而需要刺激的則是絕大多數的二三四線城市。各地政策的千差萬別，正是在去庫存命題下“因城施策”的結果。

    3月滬深樓市庫存消化“神速” 新政后急劇“剎車”

    實際上，上海、深圳、南京等地新政的效果可謂“立竿見影”。

    中國經濟網記者根據中指院公開數據計算，自2月29日至3月27日期間，上海市房地產庫存量由949萬平方米驟減至817.2萬平方米，消化庫存13.9%;深圳房地產庫存量由398.5萬平方米驟減至359.4萬平方米，消化庫存9.0%，短短不到一個月時間，兩地房地產庫存量大幅度減少。

    而據網易房產的統計數據顯示，在新政發布的頭個周末，上海房地產成交量大幅下滑，周末一手房成交量較周五下滑近半。深圳的成交數據同樣顯示出新趨勢，頭個周末兩日成交套數還不及周五當天。

    然而，管控也導致了新的問題產生，市場出現了新的擔憂，在一線城市政策收緊的情況下，投資、炒房資金可能向周邊城市轉移，從而將當地房價“炒高”。新華社文章指出，滬深新政后的瘦哥周末，在毗鄰上海的昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化8成，攬金25億元。文章稱，要警惕“虛火”向二線城市傳導。

    樓市分化格局將迎新變化 “因城施策”才能排除風險

    此番針對性的管控措施，除了防止樓市畸形發展導致崩盤風險外，還有一個十分重要的目的即是為避免一線城市的“虛火”燒至二線城市，引發大規?！案邿?。

    一旦二線城市的房價被一線城市拉高，在本來需求不振的區域將會出現“高價”與“高庫存”并重的情況，資金與優勢資源依然流向一線城市及其他熱點地區，區域發展失衡的問題將會加劇。這一系列的連鎖反應是監管層較不愿意看到的情況。

    可以預見，未來全國樓市分化的格局將會繼續，但也會有新的變化出現：一線城市及熱點二線城市在新政下震蕩企穩，周邊城市迎來“被炒”風險，大部分二三四線城市仍存去庫存壓力。

    綜合來看，在目前全國房地產市場發展的現狀下，沒有哪一種政策能夠適應所有市場，而局部地區的調控措施更無法代表全局性的大勢。而在將來，如何應對樓市新的變化、挑戰，因城施策制定出更加有效的政策措施，成為了考驗執政者的一大課題。

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