核心提示：時下，開發商為了吸引市民“眼球”，盡快賣出房子，在廣告宣傳上下足了功夫，其中有不少宣傳大打擦邊球，甚至完全是空頭支票，比如：宣稱“**就在家門口”，實際上政府部門只是有此規劃意向;宣稱“距離五四路市僅10時辰時間”，實際上是指車程，而且還必須是在沒有紅燈和堵車的情況下。

    市民若聽信廣告，購房后發現上當受騙了，能找開發商要求退房或索賠嗎?

    本期說事釋法精選了近期我市法院宣判的兩個典型案例，希望能對大家有所啟示。

    案例一： 與樣板間差距大女業主狀告開發商

    年，家住倉山的謝女士無意中看到福州某房地產開發公司散發的樓盤廣告。該廣告聲稱：拎包即住，溫泉入戶，酒店管理，高速高鐵，養老度假;每平方米5188元起(含每平方米2000元的精裝修及電器等)。她十分動心，實地參觀了永泰這個樓盤的樣板房。

    年3月20日，謝女士與該開發商簽訂了《商品房購賣合同》，以每平方米6608.64元的單價和41萬多元的總價購購了該樓盤的一套建筑面積為63.43平方米的住宅。

    合同簽訂后，謝女士依約交付了購房款。2013年12月30日，開發商通知她收房。謝女士到場看后很不滿意，認為開發商所建的房屋及相關設施與銷售廣告、宣傳資料及雙方所簽的合同不符，根本達不到其承諾的交房標準，因此拒絕收房。

    此后，她多次要求開發商按照她認為的交房條件及“樣板房”進行整改，但對方并不同意。在此情況下，謝女士于去年底將開發商告上法庭，要求其完成承諾的交房條件，支付逾期交房的違約金。

    庭審中，開發商辯稱：該公司認為自己所交付的房屋是符合合同約定的交付條件的，不需要支付逾期交房違約金。至于謝女士主張的訴爭房與廣告宣傳不符的問題，也是沒有根據的。開發商在其房產廣告的尾部通常標有免責條款“具體以雙方簽署的合同為準”或“具體以實物為準”等內容。該廣告內容只能視為要約邀請，系發布給不特定的第三人的。雙方在正式簽署《商品房購賣合同》時，對廣告的內容作了明確的修正約定：“出賣人對本項目進行宣傳的所有相關資料僅供參考，不作為該商品房的交付標準及《商品房購賣合同》的組成部分。”該廣告內容并非合同內容，不能作為雙方權利義務的依據。

    永泰縣法院經審理認為，謝女士與開發商在合同中已就交付條件與期限、出賣人逾期交房的違約責任、交接等進行了約定，房屋交付時間為2013年12月30日前，交付條件是該商品房經驗收合格。謝女士所購購的房屋于2013年1月經竣工驗收合格，同年6月經消防驗收合格，因而該房屋已經具備了約定的交付條件。在交接過程中，謝女士以該房屋在精裝修方面存在諸多質量問題為由拒絕接受該房，致使雙方未能完成交接。

    法律上規定的“嚴重影響正常居住使用”，是指購房者所購購的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等也無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。購房者只有在所購房屋質量存在嚴重瑕疵，足以影響合同目的實現時，才可以拒收。本案中，雙方在簽訂《商品房購賣合同》時已就室內分隔、裝飾、設備標準、節能措施及指標進行了違約責任約定，對達不到約定標準的，出賣人負責在合理的期限內，按合同約定的標準完成整改，但相關整改不影響合同的履行和房屋的正常交接。

    謝女士在未經具備資質的相關部門確認的情況下主張房屋在裝修方面存在諸多質量問題缺乏證明力，也沒有證據證明該房屋存在的質量問題是否達到了嚴重影響房屋正常居住使用的程度，應承擔舉證不能的法律后果。因此，可認定訴爭房屋在開發商通知交房時已符合合同約定的交付使用條件，謝女士不同意收房缺乏事實和法律依據。

    該院同時認為，謝女士提供開發商所作的宣傳、廣告材料證明對方所交付的房屋未達宣傳、廣告載明的條件，但依據雙方合同中的約定，這些宣傳材料不能作為合同依據，因而她的該項主張不予采信。

    據此，該院較終駁回了謝女士的訴請。

    案例二：園林景觀未到位業主拒收房

    福州某房地產公司在樓書、沙盤、海報上大力宣傳其開發的位于倉山區三叉街的一處在建商品房項目。王小姐看后十分動心，特別是對宣傳廣告上所寫的小區精美的外墻裝飾、孔雀景觀噴泉、泰式風情園林、實景泰式涼亭、百米林蔭大道、樓頂花架等特別感興趣。

    年10月，王小姐和開發商簽訂了《商品房購賣合同》及其附件，向開發商購購一套總價為171萬多元的在建商品房。

    雙方在合同中約定：開發商應當在2011年12月31日前，將符合合同約定條件的商品房交付王小姐使用，否則王小姐有權拒絕接收及要求開發商支付違約金。

    合同附件中約定：“雙方均同意該商品房的狀況以本合同約定為準。凡出賣人就本項目的房屋及相關配套設施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向購受人達的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供購受人了解本項目之用，不作為交付標準和本合同的組成部分。所有資料以政府較后批準文件為準。”

    簽約后，王小姐付清了購房款。在交房期限屆滿前，開發商就通知她收房。王小姐到場看后很失望，認為開發商擅自改變外墻材料，售樓時承諾的園林景觀、車位等設施均未到位、消防未經驗收合格，明顯是在欺騙自己，因此拒絕收房。

    王小姐認為：樓書、沙盤等廣告宣傳內容均構成要約，應視為合同約定的一部分。開發商既然沒做到，就要承擔違約責任。為此，她將開發商告上法庭，要求其支付違約金。

    開發商辯解稱：該樓盤項目僅存在消防瑕疵，不影響使用，符合合同約定的交付條件。外墻由面磚改涂料不影響訴爭商品房的質量和使用功能。另外，《合同補充協議》已明確與房屋相關的宣傳資料僅作為了解項目之用，不是合同的組成部分。總之，該公司不存在違約行為。

    一審法院經審理認為，根據雙方簽訂的《合同補充協議》中的約定，開發商通過樓書、沙盤、網絡宣傳資料及售樓小姐介紹等方式向王小姐所作的涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位等宣傳僅是要約邀請，并非購賣合同內容。王小姐要求確認開發商在這方面存在欺詐的訴請，法院不予支持。

    該院同時認為，鑒于訴爭房屋所在的建設項目在消防設施方面確有瑕疵，且此為雙方發生糾紛的根本原因，王小姐因此耗費大量精力，開發商應承擔相應的違約責任。據此，一審法院判令開發商支付王小姐違約金1萬元，并駁回她的其他訴訟請求。

    一審宣判后，王小姐不服，提起上訴。福州市中院終審維持了原判結果。

    □律師說法

    虛假宣傳不能完全免責

    福建熹龍律師事務所副主任律師丁文輝認為：開發商通過樓書、海報、沙盤及售樓小姐的介紹等進行的虛假宣傳，就算沒寫到正式的購房合同中，今后如果沒做到，其行為也不能完全免責。

    頭先，《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”即便其廣告內容不具備前述法律規定的特征，開發商的行為也可能構成欺詐，根據《合同法》規定，購房者有權以訴訟或仲裁的方式要求撤銷或者變更購房合同。

    其次，開發商在售樓時進行的虛假宣傳，若違反《房地產廣告發布暫行規定》、《廣告法》及《消費者權益保護法》，還可能受到行政處罰，構成犯罪的，還將被追究刑事責任。

    為避免落入虛假售樓廣告的陷阱，丁律師提醒廣大購房者在購房過程中注意以下幾點。

    一、不要輕信廣告內容。若確實被廣告內容所吸引，建議購房者要求開發商在購房合同的補充協議中將廣告內容主要條款抄錄進去。

    二、避免“沖動型”消費。在購房前要貨比三家，找信用度較好的開發商，在開發商同意將廣告內容作為合同組成部分后再支付購房定金。

    三、對于開發商承諾的關于規劃及配套設施，通過其他渠道多方收集與查證，可以到規劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢和核實，做到明明白白消費。

    四、購房者在選房過程中應當注意收集開發商的宣傳冊、廣告視頻、樣板房照片以及小區的規劃圖等，這些資料都可以作為將來發生糾紛時維權的證據。

    五、注意合同中的免責條款，一般協議里有“交付條件以較終規劃或較終確定的示意圖為準”類似的字眼，購房者在簽訂合同的時候需謹慎。一旦簽訂，即使開發商存在不實宣傳、虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，在維權時也會存在一定的障礙。

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