編前語(yǔ)

　　在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，全家湊錢(qián)購(gòu)房的今天，每到周末，樓市都會(huì)傳來(lái)幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日售罄的“捷報(bào)”。“日光”似乎已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象，用開(kāi)發(fā)商自己的話說(shuō)，“不‘日光’都不好意思開(kāi)盤(pán)了。”這種信息不免讓一些購(gòu)房人有些著急，甚至有些恐慌，因?yàn)閾?dān)心購(gòu)不到房而投入到新一輪的排號(hào)、搖號(hào)、搶房大軍中。然而，當(dāng)“日光”成為一種常態(tài)時(shí)，購(gòu)房者是否有必要恐慌？“日光”中是否有“秀”的成分，是否有人為炒作助推？這種“日光”是否有改觀的可能？帶著這些思考，當(dāng)購(gòu)房人了解一些“日光”背后的信息時(shí)，可能會(huì)更客觀、更理性地看待這種現(xiàn)象。

　　按開(kāi)發(fā)商較初公布的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，現(xiàn)在，于女士應(yīng)該已經(jīng)交了定金，進(jìn)行資質(zhì)審核了。然而昨天，當(dāng)于女士致電項(xiàng)目銷售員何時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷售員卻告訴她，項(xiàng)目較早也要等到下個(gè)月底才能開(kāi)，甚至有可能要等到今年年底了。

　　據(jù)了解，目前，為了營(yíng)造“熱銷”氣場(chǎng)，項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前，都要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“蓄客期”，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的客戶積累后才開(kāi)盤(pán)銷售。這種“蓄客”手法，使于女士這樣“持幣代購(gòu)”苦等2個(gè)月還購(gòu)不到房的人大量存在，加重了市場(chǎng)的恐慌，同時(shí)，也使開(kāi)盤(pán)“日光”常態(tài)化成為可能。

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)爽約

　　“我從8月份就開(kāi)始排號(hào)了。”于女士想購(gòu)的房子位于東北四環(huán)外。該項(xiàng)目新推的樓盤(pán)主要是60至120平方米的小戶型，其中89平方米的兩居室，全南向，格局方正、采光很好，于女士一眼就看上了。

　　“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，精裝修售價(jià)50000元，10月初開(kāi)盤(pán)。我估算89平方米的房子怎么也要450萬(wàn)元，我當(dāng)時(shí)就把130萬(wàn)元頭付籌措好，轉(zhuǎn)到一張銀行卡上，等著開(kāi)盤(pán)了。”于女士介紹。

　　等的滋味不好受，因?yàn)橹肋@個(gè)戶型很搶手，擔(dān)心購(gòu)不到，于女士幾乎一周給銷售打一個(gè)電話，詢問(wèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間。一開(kāi)始，銷售員都說(shuō)是10月初開(kāi)，但當(dāng)9月底給銷售員打電話時(shí)，銷售員卻說(shuō)10月初開(kāi)不了了，要等到11月底。理由是“預(yù)售證”沒(méi)批下來(lái)。

　　當(dāng)時(shí)，于女士的感覺(jué)是開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)，不急著開(kāi)。后來(lái)側(cè)面一打聽(tīng)，這次開(kāi)盤(pán)200套房，現(xiàn)在排號(hào)的才100人左右，客戶沒(méi)攢夠，開(kāi)發(fā)商想再“攢攢”客戶才開(kāi)，所以有可能11月底都開(kāi)不了，要拖到年底。于女士說(shuō)：“現(xiàn)在知道為什么開(kāi)發(fā)商一開(kāi)盤(pán)就售罄了，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商之前已經(jīng)攢夠了購(gòu)房者，開(kāi)盤(pán)只不過(guò)是一種形式而已。”

　　“蓄客”是一種慣例

　　“這種情況很正常。幾乎每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，都要有一輪蓄客，蓄得差不多了，才敢開(kāi)，這樣會(huì)有一個(gè)好的‘熱銷’效果。因?yàn)榇蠹叶贾溃?gòu)房人越搶越購(gòu)，越漲越購(gòu)。相反，如果開(kāi)盤(pán)銷售得不好，容易把盤(pán)‘開(kāi)死了’:‘賣得不好’的名聲一傳出去，就沒(méi)人購(gòu)了。所以，開(kāi)發(fā)商寧愿找理由拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間，也不會(huì)‘冷’著開(kāi)，特別是次面市的純新盤(pán)，當(dāng)頭炮一定要打響，除非特別缺錢(qián)。”一家上市房企負(fù)

　　責(zé)銷售的副總肖經(jīng)理透露說(shuō)。

　　肖經(jīng)理還介紹，從項(xiàng)目建好售樓處、公布銷售電話，到正式開(kāi)盤(pán)一般需要3個(gè)月至6個(gè)月左右時(shí)間，其中，臨開(kāi)盤(pán)前的1個(gè)月是強(qiáng)銷期。具體時(shí)間根據(jù)推出房源數(shù)量、市場(chǎng)行情和蓄客數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，較終，推出房源數(shù)量和蓄客數(shù)量比例達(dá)到1:1.5左右，才開(kāi)盤(pán)。

　　據(jù)了解，如果開(kāi)發(fā)商在蓄客期間，不直接收取費(fèi)用，這種客戶積累的方式并不違規(guī)。

　　“蓄客”時(shí)間可辨熱銷真假

　　因?yàn)橛辛诵羁推冢_(kāi)發(fā)商在蓄客階段早已攢下了比可銷售房源多出不少的購(gòu)房者，使現(xiàn)實(shí)中幾乎每個(gè)樓盤(pán)的每一期開(kāi)盤(pán)，都可以在當(dāng)天迅速出貨，實(shí)現(xiàn)“日光”。當(dāng)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都“日光”的時(shí)候，如何區(qū)分“真假”熱銷？作為業(yè)內(nèi)人士，肖經(jīng)理解釋說(shuō)：“不得不承認(rèn)，現(xiàn)在一手房市場(chǎng)確實(shí)很好，但也不是每個(gè)項(xiàng)目都真正熱銷。從一些現(xiàn)象，還是能看出一個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況到底是不是如表面上那么光鮮，比如蓄客時(shí)間。項(xiàng)目的強(qiáng)銷期在1個(gè)月左右，較好不要超過(guò)3個(gè)月。因?yàn)榭蛻舻牡却怯袠O限的，如果時(shí)間太長(zhǎng)，就會(huì)流失到別的項(xiàng)目。因此很多項(xiàng)目從排號(hào)到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間都控制在3個(gè)月以內(nèi)，比如今年3月開(kāi)盤(pán)的通州金地格林格林；前不久開(kāi)盤(pán)的亦莊楓丹壹號(hào)等。如果項(xiàng)目排號(hào)時(shí)間超過(guò)3個(gè)月，就很難說(shuō)的上是熱銷樓盤(pán)了。”

　　肖經(jīng)理還建議購(gòu)房人關(guān)注北京住建委的預(yù)售樓盤(pán)銷售情況：一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)后，要經(jīng)過(guò)資質(zhì)審核、網(wǎng)簽等流程，1個(gè)月后，項(xiàng)目預(yù)售的房源都應(yīng)該會(huì)顯示“售出”，如果還有大量房源未網(wǎng)簽，項(xiàng)目的“日光”是否真實(shí)就值得懷疑了。
 

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