2019年5月，全國住宅市場成交整體平淡，傳統的“紅五月”行情并未出現。即使在五一黃金周期間，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購房。業內分析認為，2019年3月份以來房地產市場出現的短暫“小陽春”并未持續，5月份銷售市場整體低迷，多數城市項目案場實際到訪量不盡人意，成交量大幅回落。

“紅五月”熱銷行情不再

近日，記者在河北環京地區走訪發現，2019開年以來“北三縣”樓市銷售價格有所上漲，前來看房的人數明顯增加。不過，截至5月份，受到嚴格限購政策影響，銷售數量基本處于休眠狀態，房地產去庫存壓力凸顯。

“已經快2年沒這么多人來看房了。”位于燕郊首爾甜城售樓處的一位置業顧問說。兩年前，環北京的廊坊等城市出臺限購政策，當地房價迅速“腰斬”，成交量也陷入冰點。

年四季度起，“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線路的直接利好，沿線公寓的銷售價格較2018年底上漲了2000元。不過，樓市并未擺脫有價無市的尷尬局面。上述置業顧問表示，“2019年以來，盡管訪客帶看數量有所增加，但是成交量仍然處于低谷，不少中介公司已經倒閉。”

不僅僅是環北京地區，克而瑞研究中心的統計數據顯示，5月份以來，各線城市房地產市場普遍低迷。以五一黃金周的成交數據為例，受監測的40個重點城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以-68%同比跌幅居首。

具體來看，4個一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。深圳市場回暖，成交量同比增長41%。11個二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

個三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場顯著分化。其中，惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期，成交量同比均腰斬。五一假期揚州、韶關樓市異常冷清，成交量均不足1萬平方米，同比跌幅超-90%。

樓市去化壓力普遍增加

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京樓市庫存已經達到7.13萬套，創下近8年來新高。事實上，北京樓市在近一年的時間中庫存上漲近2萬套，上漲幅度高達42%，尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。

“在過去3年，北京累計出讓了95宗商品房住宅地塊（限競房92宗），合計規劃的商品房建筑面積達到了851萬平方米。”中原地產 分析師張大偉分析認為，“按照正常的投資邏輯，疊加建安稅費等投資，這90多個項目大約合計是5000億的投資規模。不過，截至目前銷售規模僅有500億。”

“一方面，北京市場過去2年土地供應規模逐漸開始反映到住宅房源數量上，預計后續還將有大量上市。另一方面，供應扎堆現象明顯，購房者仍然全面觀望，這使得供大于求局面不斷加劇。”張大偉表示。

距離北京 近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來，廊坊市政府啟動了整治全市房地產經紀機構違法銷售專項行動，嚴查規避限購政策等12種違法銷售行為。

業內人士指出，這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補社保的購房群體，開發商、中介售樓壓力進一步增大。廊坊市住房和城鄉建設局數據顯示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面積從1761萬平方米降至746萬平方米、381萬平方米，其中住宅成交面積從1603萬平方米降至638萬平方米、277萬平方米，呈斷崖式暴跌態勢。大廠回族自治縣與通州區隔河相望。經過嚴格限購等政策調控，2018年新建商品房成交344套、3.9萬平方米，同比下降95％，其中住宅159套、1.52萬平方米，同比下降98％。

根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據，截至2019年3月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，同比增長3.0%。觀察歷史數據，2018年9月份以來，百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢，開始步入上行通道。

“預計二季度庫存依然會有攀升的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，2019年3月，受監測的100個城市中，有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到104%、82%和79%。

對比各線城市庫存數據，可以看出，三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。2018年11月份以來，三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢。尤其是，近5個月來三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進指出，“三四線樓市已經步入明顯降溫通道，進而使得庫存去化壓力重新增加。”

部分城市嘗試轉型發展

由于近一個月來部分城市土地市場升溫，從4月開始到現在，已經有接近20個部委與城市發布了各種房地產收緊類的調控政策，對于房價明顯上漲城市進行的政策調整頻繁出現，蘇州等城市甚至連續發布收緊性調控政策。

其中，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，近期又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

“住建部連續2次發布城市價格上漲預警提示，預警、約談、問責機制再次出現。”張大偉分析認為，住建部再次明確要求房住不炒，對于房地產市場出現波動的城市及時提示、指導，對于落實“平穩本地房地產市場”任務不利的地方政府，進行約談及至按照有關程序、會同有關部門進行問責。意味著全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。“繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房”。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為，樓市“紅五月”開局不佳，五一小長假樓市成交遇冷。另一方面，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期，企業推案、營銷熱情持續高漲，市場供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看，城市成交分化格局將延續更長時間，一二線城市市場需求相對充足，成交量仍可能維持高位；三四線城市難言樂觀，房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。

值得一提的是，樓市寒冬給區域經濟社會發展帶來一定影響。在一些區域，房地產開發放緩，開發量降低，使固定資產投資總額持續降低。因房地產行業涉及面較廣，樓市休眠致使建筑、房地產中介、裝修、家電等相關行業發展放緩，收入滑坡。一些區域一半左右房產中介關門停業。部分開發商庫存高、回款困難，出現裁員現象，其承擔的棚戶區改造項目進展也受到影響。

廊坊市一位業內人士指出，當地房地產行業發展自2017年起處于整體直線下滑態勢，根據目前市場形勢，開發量將繼續大幅下降。大廠縣預計2019年全年新開工商品房面積40萬平方米左右，已達到2009年水平，與開發高峰年度相比下降達78.33％，行業發展頹勢顯現。

面對樓市低迷態勢，環京地區部分區域主動求變，開始謀求轉型發展，破解“房地產依賴癥”，例如大力發展“大智移云”（大數據、智能制造、移動互聯網、云計算）等高新產業以及高端裝備制造業、現代服務業，并根據當地特色，積極承接京津產業轉移，2018年在房地產市場較“冷”時依然實現了經濟增長。

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