前一陣剛剛宣布進(jìn)軍手游業(yè)的中弘股份，上周又拋出30億元的定增方案，擬投入到填海人工造島的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。但該項(xiàng)目?jī)H期的預(yù)計(jì)投資就高達(dá)128.94億元，30億元的資金能夠起到多大的作用尚屬未知之?dāng)?shù)。項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)較高，但項(xiàng)目所在地的?？跇鞘?，近期頻頻傳出成交下降的不利消息，未來該項(xiàng)目能否順利兌現(xiàn)其盈利預(yù)測(cè)尚屬疑問。

    資金鏈緊繃高息借貸，30億定增難填百億無底洞

    根據(jù)較新的中弘股份半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.49億元，同比下降52.25%;凈利潤2.35億元，同比下降40.51%。與收入相對(duì)應(yīng)的，是公司上半年的經(jīng)營凈現(xiàn)金流同比大降67%，顯示公司上半年的房地產(chǎn)銷售下降明顯，并且已經(jīng)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生了一定的壓力。公司的現(xiàn)金流緊張，已經(jīng)在其負(fù)債上有所反應(yīng)。截至半年報(bào)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為70.24%，在申萬行業(yè)分類——房地產(chǎn)開發(fā)類共135家的排名中，公司資產(chǎn)負(fù)債率排名第59位，高于金融街(68.53%)、大名城(66.43%)等同類公司。另外半年報(bào)顯示，公司2011年-2012年的銀行貸款利率水平在6.4-7.99%水平。但是自2012年4月起，公司已經(jīng)開始陸續(xù)向廈門信托、西藏信托等以10%-15%不等的較高利率進(jìn)行融資。

    關(guān)鍵在于，公司本次定向增發(fā)30億的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目：海南島如意島旅游度假開發(fā)項(xiàng)目的體量過于龐大，僅一期項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資已經(jīng)高達(dá)128.94億。盡管此前已經(jīng)投入了10億(半年報(bào)數(shù)據(jù))，即便再加上本次的30億，簡(jiǎn)單計(jì)算可知仍有88.94億的資金缺口。這部分的資金將從何而來?作為參照，公司上半年的借款余額僅有38.5億元，合并報(bào)表總資產(chǎn)也僅有89.65億元。

    值得注意的是，公司曾經(jīng)在2012年6月公告，如意島開發(fā)的主體——海南如意島旅游度假投資有限公司是擬與中國中鐵(601390)合作的合資公司。其中，中鐵出資2.75億元占55%，中弘股份出資2.25億元占45%。但截至半年報(bào)為止，海南如意島旅游度假投資有限公司的注冊(cè)資本僅有1億元，而且為中弘股份100%控股，中國中鐵的出資承諾仍然未見兌現(xiàn)。

    海口房產(chǎn)成交大降，項(xiàng)目前景堪憂

    作為一個(gè)投資近百億、期建設(shè)時(shí)間就長(zhǎng)達(dá)三年的地產(chǎn)項(xiàng)目，其成功的關(guān)鍵在于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否持續(xù)興旺。根據(jù)增發(fā)預(yù)案公布的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，如意島項(xiàng)目一期的總建筑面積為194.59萬平方米，總銷售收入預(yù)計(jì)為224.6億元，簡(jiǎn)單計(jì)算可知其均價(jià)大概為1.2萬元/平米。而根據(jù)網(wǎng)上資料，項(xiàng)目所在地：海南省?？谑忻捞m區(qū)的房?jī)r(jià)平均大概在8000-1萬元之間，因此項(xiàng)目的定價(jià)水平大概比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有20%的溢價(jià)。

    不過，在海南省旅游地產(chǎn)熱潮之下，大量的資本涌進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，似乎已經(jīng)導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)的過度透支。特別是?？谑泄剂朔康禺a(chǎn)限購政策以來，?？谏唐贩砍山灰恢背尸F(xiàn)下滑的趨勢(shì)。在較近剛過去的9月份頭周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南樓市成交繼續(xù)在千套以下徘徊，跌破8月以來較低成交。其中成交套數(shù)及成交面積都有超二成的降幅。而作為?？谑斜旧恚?ldquo;金九銀十”開局周的成交量?jī)H有7套。這不禁讓中弘控股的地產(chǎn)項(xiàng)目前景蒙上了一層陰影。

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