在推進城鎮(zhèn)化過程中，三四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”，當?shù)貥鞘泄考眲》糯蟆Ｖ袊C券報記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風險。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿^大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數(shù)較小、購購力有限，短期去庫存壓力較大，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹慎。

　　開發(fā)商布局漸趨謹慎

　　持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線樓市帶來了發(fā)展機遇。由于這些城市多數(shù)不在限購范圍內(nèi)，一些小城市吸引了大量開發(fā)商進入，刺激了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮。然而，快速擴張后引發(fā)的“消化不良”問題也在逐步顯現(xiàn)。

　　張越（化名）是滬市一家中小上市房企的業(yè)務負責人。由于地處北方，公司大部分業(yè)務都圍繞北京周邊開展。在調(diào)控影響下出現(xiàn)的三四線樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動過心。

　　“公司之前沒有涉足三四線城市，但有過這方面的投資考慮，不過我和同事去這類城市考察后，感覺風險還是有點大。”張越所考察的三四線城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內(nèi)推出了大量土地，有不少開發(fā)商進入，樓市供應量大幅提升。

　　“其實看過就知道，這么大的供應量根本不是小城市能夠消化的。”張越認為，大部分三四線城市的購房人群主要是當?shù)鼐用褚约爸苓叺貐^(qū)的購房者，且三四線城市年輕人外流情況嚴重，實際需求十分有限。“這些城市大多數(shù)人的月均工資不過一兩千元，有些樓盤價格甚至已經(jīng)高達近萬元，房價恐怕存在一定‘泡沫’。”張越坦言，公司目前暫時不打算進入三四線城市，仍看好一二線城市的發(fā)展。

　　今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃。新華聯(lián)就提出“立足北京，有選擇地進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權作價2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時加大了在北京地區(qū)的投入。

　　與之相比，一家業(yè)務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調(diào)整戰(zhàn)略布局。“有些城市的住宅供應量確實比較大，但短期內(nèi)對公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對銷售節(jié)奏的控制。”

　　無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產(chǎn)機構董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力。總體來看，開發(fā)商在三四線城市的投資應該更加謹慎。

　　部分城市現(xiàn)“消化不良”

　　一架接一架高聳的塔吊、的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。

　　近年來，我國城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展良機。但在供給迅速增加同時，一些城市開始出現(xiàn)“供應過剩”、“消化不良”的風險。

　　“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時指出，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況。

　　中 國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應量過高，在售住宅項目規(guī)模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。

　　“很多城市可供應量和后續(xù)供應量相對當?shù)氐馁徺徚σ呀?jīng)明顯過剩，這將導致供求失衡。”陳國強直言，開發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。

　　楊少鋒也表示，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多，對風險承受力有限，市場供給過剩會對房企經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，不可否認個別城市存在供應壓力，但并不能認為三四線樓市都存在泡沫。“與房價相比，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數(shù)項目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應不會有崩盤風險。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發(fā)生改變。

　　供給壓力或長期存在

　　盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發(fā)商涌入的“賣點”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。

　　較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發(fā)商進入一二線城市的障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊，土地成交總價均在數(shù)十億元，樓面地價也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。

　　張大偉表示，由于一二線城市的土地價格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發(fā)展機遇。

　　除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。“三四線城市的發(fā)展是未來我國經(jīng)濟發(fā)展的著力點之一，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。”張大偉直言。

　　盡管如此，面對三四線城市的巨大市場空間，開發(fā)商如何進行有效開發(fā)、能否適應當?shù)厥袌觯匀皇歉骷曳科笮枰潇o思考的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商涌入三四線城市頭先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當?shù)丶爸苓吘用瘢赜蛏瘦^一二線城市更為濃重。這就需要開發(fā)商適應當?shù)匦枨筇攸c，推出適合的產(chǎn)品。同時，來自三四線城市同城中小開發(fā)商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發(fā)商的拿地成本更低。

　　當前樓市已經(jīng)開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現(xiàn)上漲。不過，與一二線城市率先“發(fā)力”相比，大多數(shù)三四線城市還處于底部回升的過程。

　　某業(yè)內(nèi)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城（新建）住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價年內(nèi)頭次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價環(huán)比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂爾多斯、惠州等城市的房價也有不同程度下滑。

　　“今年全國樓市都在復蘇，只不過各地的復蘇點不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結束以價換量，樓市出現(xiàn)回暖。而二線城市到9月、10月才結束以價換量。從市場表現(xiàn)看，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處底部復蘇的提速過程中。未來三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過以前。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過，由于人口基數(shù)低，實際需求有限，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長時間。這些城市的供應壓力或?qū)㈤L期存在，開發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹慎。

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