住宅受限之后商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人咋舌，在北京黃金位置的商鋪到底有多貴可能人們心中并沒有個標(biāo)準(zhǔn)。

　　日前，位于東三環(huán)的高和萃項目的較高價格已經(jīng)賣到了28萬元/平方米。

　　相比于住宅，商鋪、寫字樓等商用物業(yè)的價格較少受到政策因素的干擾，其對民生的影響也不會像住宅那樣直接。不過，這一高價依舊引發(fā)了爭議。質(zhì)疑者們認(rèn)為如此之高的售價是否遠(yuǎn)超物業(yè)本身的價值。

　　商業(yè)地產(chǎn) 業(yè)內(nèi)人士張家鵬表示，并不能簡單地判斷該項目的價格是否高，主要是由于目前CBD區(qū)域內(nèi)基本上沒有出售的商鋪，該項目可能看重的就是其惟一性。

　　記者了解到，在高和萃之前，SOHO系列的一些商鋪也曾創(chuàng)下單價高峰。例如2008年的三里屯SOHO售價曾達(dá)到19萬元/平方米，而2010年的銀河SOHO鋪王價曾達(dá)22萬元/平方米。而在當(dāng)前市場上世茂工三項目的售價也達(dá)到了24萬元/平方米。

　　對于項目當(dāng)前的定價，高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為非常合適，并且認(rèn)為當(dāng)前北京市場上商鋪的價格明顯偏低，有較大發(fā)展空間。“北京作為一個發(fā)展中的國際貿(mào)易城市，商住比為1.41，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外一些發(fā)達(dá)城市，更是低于國內(nèi)的一些二線城市。”

　　不過蘇鑫坦言，與住宅物業(yè)不同，商用物業(yè)的定價自有其一套邏輯。而商業(yè)物業(yè)租金的多少，直接決定商業(yè)物業(yè)的價值。

　　在收購高和萃后，高和資本便投入資金，對項目進(jìn)行了較大程度的工程改造，并對項目展開整體招租，嚴(yán)格限制租戶資格。目前所銷售的商鋪，實際上已有優(yōu)質(zhì)商戶簽下租約，可以保證每月穩(wěn)定的租金回報。對這一過程，蘇鑫將其形象地比喻為“資產(chǎn)精裝修”。

　　盡管先租后售的模式可能影響到客戶對的預(yù)期，進(jìn)而影響銷售價格，但是，卻能保證客戶穩(wěn)定的率。據(jù)悉，經(jīng)資產(chǎn)改造后的高和萃受到租戶認(rèn)可，在招租開始的8個月內(nèi)即實現(xiàn)90%的意向商家出租率。

　　盡管如此，但在記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)中，高和萃28萬元/平方米的價格依然處于高位，在CBD區(qū)域內(nèi)目前出售的二手房商鋪中，如SOHO尚都商鋪的價格在7萬元/平方米以內(nèi)，SOHO現(xiàn)代城商鋪的價格在7.5萬元/平方米左右。

　　張家鵬坦言，目前國內(nèi)的住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)全是非理性的發(fā)展，不能用租金來衡量投資，如目前東三環(huán)附近的頭層商鋪的租金在900元/平方米/天左右，按照這個標(biāo)準(zhǔn)投資高和萃需要將近26年才能收回成本，但是好多購家全是看中了其資產(chǎn)升值的前景，就如購房值不值并不是看重租金一個道理。

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