目前，香港房?jī)r(jià)已超越歷史較高位，反映香港房?jī)r(jià)水平的中原城市領(lǐng)跑指數(shù)已創(chuàng)下了歷史新高。另外，國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行發(fā)布的香港住宅第三季度數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)季成交額同比大幅增長(zhǎng)31％。

　　分析人士認(rèn)為，低息及穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基調(diào)將使香港房市的“高燒”短期內(nèi)難以消退，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍會(huì)于高位徘徊，不排除有進(jìn)一步上升的空間。而持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)或會(huì)促使香港特區(qū)政府陸續(xù)出臺(tái)更多的樓市調(diào)控新政。

　　供應(yīng)不足是主因

　　中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，反映整體香港市場(chǎng)樓價(jià)的中原城市領(lǐng)跑指數(shù)CCL由7月1日的105.46點(diǎn)，已上升至較新公布的111.11點(diǎn)歷史新高，14周累計(jì)上升5.36%。此外，反映大型屋苑樓價(jià)的中原城市大型屋苑領(lǐng)跑指數(shù)CCL Mass也由7月1日的103.13點(diǎn)，上升至較新的109.21點(diǎn)歷史新高，14周累計(jì)上升5.89%。大型屋苑樓價(jià)CCL Mass升幅(5.89%)明顯高于CCL升幅(5.36%)，這顯示香港市民的對(duì)于改善型住房需求強(qiáng)勁，這對(duì)中小型住宅樓價(jià)也有推波助瀾的作用。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)則顯示，按照反映住宅及其他各類物業(yè)成交市況的物業(yè)臨時(shí)購(gòu)賣合約數(shù)字計(jì)算，第三季度香港物業(yè)成交總額為28706宗，按季度跌8％，比去年同期升31％。另外，中小型住宅價(jià)格在本季度內(nèi)急升，升幅遠(yuǎn)超豪宅。中小型

　　戴德梁行香港董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，第三季度市況回應(yīng)了香港政府的各項(xiàng)追求長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定樓市的措施，另一刺激成交上升的原因是美國(guó)推出第三輪量化寬松政策（QE3）后，更多購(gòu)家認(rèn)為置業(yè)可以抗衡通脹，因此對(duì)物業(yè)興趣濃厚。

　　香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰則認(rèn)為，美推行QE3滿一個(gè)月，但香港物業(yè)市場(chǎng)未見出現(xiàn)“瘋狂”現(xiàn)象，以中原地產(chǎn)每周六日統(tǒng)計(jì)之十大屋苑成交量分析，8月份前沒有推出QE3前，十大屋苑成交量為44宗(8月11-12日)，而到了9月推出QE3時(shí)，成交量為32宗(9月15-16日)，上周末（10月13日、14日），十大屋苑成交量跌至25宗，這反映市場(chǎng)未因QE3而出現(xiàn)“盲搶樓”之情況，市場(chǎng)仍比較理性，顯然，香港樓價(jià)持續(xù)攀升的原因仍在于供應(yīng)問(wèn)題。

　　恒基地產(chǎn)主席李兆基本周在公開場(chǎng)合表示，目前香港房?jī)r(jià)高企，主要因?yàn)樵谶^(guò)往幾年至今供應(yīng)較少，一年只有約一萬(wàn)個(gè)單位，在建筑成本高企下，加上未來(lái)兩至三年內(nèi)，供應(yīng)未能推出，所以房?jī)r(jià)很難大跌，預(yù)料將于高位持續(xù)徘徊。

　　中原地產(chǎn)指出，全球主要央行推行量化寬松措施，刺激香港房?jī)r(jià)反復(fù)上升，不斷上試歷史新高，估計(jì)第四季CCL可望升至115點(diǎn)水平。

　　調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)不可低估

　　事實(shí)上，新一屆特頭梁振英上任后，港府已連續(xù)推出系列針對(duì)房市的調(diào)控政策，包括7月16日出臺(tái)的“白表準(zhǔn)入居屋市場(chǎng)”、8月30日推出的“梁十招“、9月6日推出的”港人港地政策”、9月14日再次收緊樓市按揭等。

　　不過(guò)，從前述數(shù)據(jù)來(lái)看，香港房市“高燒”顯然并沒有退去。里昂證券近日?qǐng)?bào)告指出，市場(chǎng)低估了政府壓抑房市的決心，自7月中旬開始，二手房市場(chǎng)反彈，導(dǎo)致小型住宅樓價(jià)上升，因此，調(diào)控措施便顯得沒有發(fā)揮效用，港府必須再出“重手”才有效。

　　值得注意的是，近日，香港暫停14年的長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略研究再次重啟。過(guò)去，香港曾推行過(guò)兩個(gè)長(zhǎng)期房屋政策，包括1973年的十年建屋計(jì)劃和1987年的長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略。香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良出席會(huì)議后表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)是集中探討社會(huì)住宅需求，討論不同的市民對(duì)房屋的急切情況而作出評(píng)估，亦會(huì)預(yù)測(cè)公營(yíng)及私營(yíng)房屋的需求，并且檢視土地規(guī)劃的安排，并作出意見。

　　鑒于目前的情況，分析人士預(yù)計(jì)調(diào)控香港房市的系列政策仍會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。里昂證券估計(jì)，在明年1月份梁振英宣布頭份施政報(bào)告前，部分調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)，包括延長(zhǎng)特別印花稅、再收緊次置業(yè)按揭，并如新加坡般，向非本地居民征稅。

　　展望下一季度香港房?jī)r(jià)，戴德梁行認(rèn)為：“香港住宅物業(yè)需求仍將堅(jiān)挺，但購(gòu)家也應(yīng)留意制衡市場(chǎng)的一些因素，警惕風(fēng)險(xiǎn)。”

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