“在海外投資方面，頭創置業的確在進行一些探索。目前已與法國地方政府達成了初步的合作意向，準備在那里開發一個產業園區。”9月16日，頭創置業股份有限公司(02868.HK)副總裁胡衛民如是說。

　　在國內宏觀調控以及越來越多的中國人移民海外的背景下，房地產企業遠赴海外淘金正在成為一個新的熱點。

　　房企“出海”潮

　　公開的中國房企較早一次“出海”，始于2004年。

　　彼時，上海上實(集團)有限公司、上海海外公司、百聯集團有限公司、錦江國際(集團)有限公司、上海綠地(集團)有限公司、上海工業歐亞發展等共同投資成立了海外聯合投資公司，赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發大型綜合社區———波羅的海明珠項目。該項目不僅成為當時上海企業界對外投資的項目，也是俄羅斯20世紀以來投資的房地產開發項目。

　　在民營的房地產企業中，萬通則是先行者之一。

　　“2004年，萬通就有了在海外投資的想法。”萬通控股(600246.SH)總經理助理張冬冬回憶說。

　　2006年，因信用證延期問題，萬通曾一度放棄美國紐約曼哈頓世貿7號樓的承租項目。直到2010年，萬通才終于宣布，投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿(WTC)重建項目世貿一號樓(原稱自由塔)64層部分與65~69整層，打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲為一體的商務。

　　對此，萬通控股董事長馮侖曾表示，這個名為“中國”的商務，未來將扮演中國民間資本赴美尋求發展的平臺。到2013年，這一中國將會全部建成，而萬通的個中國現在也正在籌備中。

　　與萬通同樣選擇在美國投資的還有中坤集團[簡介 較新動態]。

　　從2004年開始，中坤用400萬美元的原始資金較終撬動了3000萬美元的貸款，在美國洛杉磯投資了一個體量為2萬平方米的商業項目。金融危機后，中坤地產董事長黃怒波再赴美國抄底，收購了位于田納西州納什維爾附近的一個牧場，準備建設旅游度假牧場。目前，中坤已在美國設立了子公司，總部設在洛杉磯。

　　此后，中坤又將海外投資的目標瞄準冰島，盡管經歷了從購到租的一系列波折，但其一直未放棄冰島的投資計劃。

　　隨著針對房地產業的宏觀調控政策不斷密集和愈發深入，“轉型”成為每一個傳統的住宅地產開發商所不得不面對的問題。在不斷的嘗試和摸索中，“走出、投資海外”的想法漸漸萌生于越來越多的開發商腦海中。

　　尤其是從去年底到今年，這一趨勢逐漸顯現出來。

　　就連已貼上“全球房地產公司”標簽的萬科(000002.SZ)，也在5月份收購香港上市房企南連地產之后，又于6月份明確表示，下半年將設立境外事業部，總部設在香港，會頭先考慮投資美國等發達市場。

　　繼投資9億美元在韓國濟州興建健康醫療城項目頭次試水海外市場之后，7月份，上海綠地集團宣布將拓展泰國、澳大利亞的綜合體項目。

　　國內商業地產​領軍企業萬達集團也于今年6月聯合中國泛海建設(000046.SZ)，計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區建設大型文化、旅游和商業的綜合設施。

　　從上實、萬通、中坤到萬達、綠地、碧桂園、萬科、頭創……一個個行業內響亮的名字不斷加入其中，房企的“出海”隊伍正在愈發壯大。

　　借力海外寬松融資環境

　　從眾多“出海”房企的投資計劃中不難看出，中國廣大的財富是他們走出的動力。

　　馮侖就曾表示，隨著中國整體經濟力量的增長，很多客戶走向海外，房地產公司對客戶的服務、對華人市場的服務也就需要延伸到海外。因此，萬通紐約的中國，就意在成為中美商業、文化交流的重要平臺及渠道，幫助中國企業“走出去”的商務。

　　“綠地國際化的思路和理念是，用國際化的資源和國內的市場去做國際化。”綠地集團董事長張玉良表示，綠地在海外的酒店等旅游地產產品面對的主要客群是中國的游客和留學生。他說：“把我們中國的市場延伸到海外去做國際化，這會使得綠地的競爭力更強。”

　　頭創置業董事長劉曉光對于未來在法國開發的產業園區中引入的合作企業也信心十足。他稱，除了跟法國企業進行技術合作，還將引入國內企業。“由于法國經濟受到歐債危機的影響，迫切希望中國的企業去解決經濟、就業等問題。”

　　此外，投資海外的一系列利好條件也吸引著國內房企不斷投身其中。

　　“在海外投資對于開發商的一些硬件要求并沒有國內那么高。”張冬冬表示，根據萬通海外拓展的經歷和見聞，國外對于開發商的資本金幾乎沒有硬性要求，美國一些知名開發商甚至以5%的自有資金就可以撬動一個項目。

　　海外較為寬松的融資環境也是吸引中國房企的一個主要因素。有分析人士就表示，海外市場貸款利息多為4%~5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國內也要更多。“雖然國內企業初來乍到，建立起自己的信用需要一段時間，但不得不承認，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺。”該人士表示。

　　由于較近幾年美國、歐洲等國家和地區的經濟不景氣，為吸引外國投資，往往還會給出包括稅收在內的諸多優惠政策。劉曉光就對媒體稱，公司在法國的此次投資，除了在拿地上有優惠外，當地政府還在稅收等方面給予優惠，例如5年的所得稅全免，第6年免70%，第7年免60%等。

　　不過，值得注意的是，幾乎全部“出海”的房企，目前均處于計劃和初步實施的階段，尚未有成功案例可以借鑒。即便是動手較早、進展較快的萬通位于紐約的中國項目，也要明年才能建成，房企海外投資的回報率尚待驗證。

　　房地產是本地化的業務

　　“我的判斷是，全世界經濟零增長時，中國經濟可以維持低增長；而全世界經濟低增長時，中國經濟卻可以高增長。”基于此，對于房企的海外投資，一向精明的SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹就表示，全世界值得進行物業投資的城市只有五個，即紐約、倫敦、香港、北京和上海，而其中有升值和發展空間的城市僅有北京和上海。

　　不僅如此，擺在意欲國際化的企業面前一個更為殘酷的事實是，受到一些法律、政治等因素的影響，企業的出海計劃或許很難一帆風順。

　　張冬冬就提醒說，房地產是一項本地化的業務，這就要求開發商對于項目所在地的市場必須十分了解；同時，每個國家甚至每個城市的法律法規也不盡相同；此外，在當地尋找到合適的合作伙伴對于投資海外的企業來講也是相當重要，但這一過程也頗為艱難。

　　黃怒波對于房企出海困境就感慨頗深。他在接受媒體采訪時就曾表示，投資海外頭先需要進行精心的戰略布局。其次確實需要有耐心，因為在國際上做事情，那個地方有一套它的規律，投資期會比較漫長。第三，還需要有團隊，這個團隊你靠空降的團隊也不行，還得靠本土團隊。較后，中國企業要善于利用中國的國家影響力，跟當地的社區要搞好關系。比如說，你要參與它的公益事業等等。

　　一波三折的經歷給中坤帶來豐富出海經驗的同時，其不斷的努力也“守得云開見月明”。9月18日，黃怒波在公開場合坦承，中坤的冰島投資計劃近期取得了比較大的進展，“在冰島租地開發旅游資源事宜已經基本敲定，今年10月份將在北京簽約，租期為99年。”

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