海南是否需要CBD？未來(lái)的CBD選址何處？如何才能建好CBD？一個(gè)似乎消停了許久的話題，隨著海口CBD方案的亮相，再次引起了人們的廣泛關(guān)注。

　　“隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)進(jìn)程中城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、區(qū)域功能的強(qiáng)化，海南必將會(huì)出現(xiàn)具備自身特色的CBD，這是歷史發(fā)展的潮流。”有關(guān)人士說(shuō)，“根據(jù)國(guó)內(nèi)外建設(shè)CBD的經(jīng)驗(yàn)，目前啟動(dòng)國(guó)際旅游島CBD建設(shè)正當(dāng)時(shí)。”

　　4大方案出爐

　　商務(wù)區(qū)(CentralBusinessDistrict，簡(jiǎn)稱“CBD”)指一個(gè)國(guó)家或大城市里主要商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行的地區(qū)。其概念較早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　就在上個(gè)月，出現(xiàn)在某報(bào)的一則消息引起了人們的注意。

　　消息說(shuō)，海口將推出金融CBD建設(shè)項(xiàng)目，并為此提出了4大方案。

　　方案1：長(zhǎng)流起步區(qū)中軸。規(guī)劃情況：沿長(zhǎng)流組團(tuán)中軸線兩側(cè)規(guī)劃商務(wù)辦公和酒店用地。其中金融保險(xiǎn)業(yè)用地6.39公頃，商業(yè)服務(wù)及商務(wù)辦公用地30.2公頃，旅館業(yè)用地38.46公頃。

　　方案2：西海岸新區(qū)南片區(qū)中軸。規(guī)劃情況：沿長(zhǎng)秀大道及綠帶兩側(cè)集中布置商務(wù)辦公、綜合商業(yè)用地。建設(shè)西海岸新區(qū)重要的商業(yè)及商務(wù)服務(wù)，規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地共194.79公頃。

　　方案3：秀英港區(qū)。規(guī)劃情況：規(guī)劃區(qū)中部的商業(yè)娛樂(lè)綜合區(qū)集中布置商業(yè)用地和商務(wù)辦公用地，遠(yuǎn)期規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地共68.42公頃。規(guī)劃主要類型有港區(qū)商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)綜合和舊港改造區(qū)的商業(yè)餐飲和娛樂(lè)、旅游觀光與度假區(qū)的酒店等。

　　方案4：大英山商務(wù)中軸。規(guī)劃情況：沿國(guó)興大道兩側(cè)規(guī)劃商務(wù)辦公用地，定位為市級(jí)商業(yè)金融，總用地規(guī)模約61.5公頃。

　　“方案1涉及的長(zhǎng)流起步區(qū)內(nèi)，23號(hào)地塊的陽(yáng)光·美基項(xiàng)目已通過(guò)規(guī)劃審批，16號(hào)地塊的中國(guó)移動(dòng)辦公樓項(xiàng)目已通過(guò)方案預(yù)審。方案4提及的英山商務(wù)位于城市主城區(qū)，已有一定的配套，建設(shè)成形容易。目前已有國(guó)際金融、海南大廈、新海航大廈、省政府辦公區(qū)、國(guó)瑞大廈、日月廣場(chǎng)、海口塔等多個(gè)項(xiàng)目，未開(kāi)發(fā)用地只約22.71公頃。”有業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　一石激起千層浪。海口CBD建設(shè)重提以來(lái)，各種聲音不斷，許多聲音認(rèn)為，CBD就像一張名片，是這座城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，并且具有很強(qiáng)的跨區(qū)甚至跨國(guó)的經(jīng)濟(jì)輻射力，帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　CBD建成將有利于海口經(jīng)濟(jì)檔次的提升，避開(kāi)低水平的重復(fù)建設(shè)和同類型的惡性競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)拓新的發(fā)展領(lǐng)域，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，且有利于吸引國(guó)內(nèi)外投資者，并創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。

　　CBD是以經(jīng)營(yíng)管理總部、金融、保險(xiǎn)、證券、會(huì)計(jì)、高端商業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集度高，能極大推動(dòng)“綠色崛起”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　“海口需要真正意義上的CBD，這是一個(gè)省會(huì)城市應(yīng)有的模樣。”網(wǎng)友張美靜說(shuō)。

　　曾經(jīng)的“四不像”

　　“在海南的建設(shè)進(jìn)程中，曾經(jīng)提出過(guò)CBD建設(shè)的意見(jiàn)。”曾在海口市相關(guān)部門工作過(guò)的陳嵐樺說(shuō)，1988年建省初期，海口市曾經(jīng)規(guī)劃了四大開(kāi)發(fā)區(qū)，其中之一就是以今天國(guó)貿(mào)為的4.13平方公里的海口市金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)，是當(dāng)時(shí)海口市擬建的CBD。設(shè)想擁有海口較多的銀行、證券、保險(xiǎn)公司，還有眾多的企業(yè)選擇在這里的寫字樓辦公，使得這一地區(qū)的商業(yè)以及金融業(yè)、商住等功能比較齊全和完備，是海口經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域。

　　“記得當(dāng)時(shí)規(guī)劃劃分有外資區(qū)、國(guó)內(nèi)金融貿(mào)易區(qū)、高端別墅公寓區(qū)和濱海旅游度假區(qū)，要像浦東的陸家嘴建成上海‘窗口’一樣，建成海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一個(gè)‘窗口’。”陳嵐樺說(shuō)，“在當(dāng)初的規(guī)劃上，有上百棟的高樓。”

　　他說(shuō)，可惜好景不長(zhǎng)，就在一片大干快上的時(shí)候，1993年宏觀調(diào)控，大量資金抽離出島，國(guó)貿(mào)地區(qū)不但留下了大量的爛尾樓，還留下了很多連地基都沒(méi)打好的大坑。隨之而來(lái)的就是宏觀調(diào)控下的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更成為常態(tài)。大量停建、緩建的辦公樓改建為住宅，一些未建的空地改裝為鋪面，一些基礎(chǔ)剛出地面的工地改建為臨時(shí)性餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所、網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤園。辦公區(qū)不像辦公區(qū)，住宅區(qū)不像住宅區(qū)，工地不像工地。

　　“我在這個(gè)地區(qū)住了10年，至今還對(duì)此記憶猶新。新城還沒(méi)有建好，就面臨舊城改造的難題。”陳嵐樺說(shuō)，“后來(lái)，大量的爛尾樓雖然被盤活，但是為了銷售之便利，已經(jīng)多數(shù)改成住宅，早已失去了CBD功能，哪還有陸家嘴的模樣？”

　　他介紹，與海口市金融貿(mào)易區(qū)同時(shí)起步的浦東陸家嘴，同樣趕上了同期的房地產(chǎn)調(diào)控和亞洲金融危機(jī)，較多的停建、緩建，如較高的環(huán)球金融就緩了近10年，但是陸家嘴并沒(méi)有因要盤活房產(chǎn)而修改規(guī)劃，而是嚴(yán)格執(zhí)行了規(guī)劃，哪怕步子慢一些，但陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)城市整個(gè)輪廓沒(méi)有變，當(dāng)年圖紙上規(guī)劃的樓宇與今天建成的幾乎一模一樣。“否則，上海市又要新辟另一個(gè)區(qū)域當(dāng)CBD了。”

　　“海口國(guó)貿(mào)地區(qū)可謂一個(gè)隨意變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)而導(dǎo)致‘四不像’的典型案例。”陳嵐樺說(shuō)，“新的CBD選哪里不重要，重要的是如何規(guī)劃？如何執(zhí)行規(guī)劃？”

　　規(guī)劃高起點(diǎn)瞄準(zhǔn)高目標(biāo)

　　北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授、博士生導(dǎo)師董黎明在接受媒體采訪時(shí)曾說(shuō)，CBD建設(shè)要反映時(shí)代特色和國(guó)際潮流。一定要把CBD建設(shè)和城市定位很好地結(jié)合在一起，要搞就要按國(guó)際 的方案來(lái)搞，要高起點(diǎn)、高目標(biāo)。

　　“CBD是商務(wù)區(qū)，所以CBD里面一定要有商務(wù)，但有商務(wù)不一定就是CBD，只有這種商務(wù)活動(dòng)被高度聚集的時(shí)候，才會(huì)產(chǎn)生CBD。商務(wù)區(qū)必須在一定的區(qū)域內(nèi)具有影響地位，CBD的服務(wù)范圍也不只是一個(gè)城市的本身，而必須有區(qū)域甚至國(guó)際輻射能力。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員林躍勤博士曾在接受有關(guān)媒體專訪時(shí)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力不是靠面積大小、建筑物的高低來(lái)衡量的，主要靠具有發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)聚集來(lái)獲得。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席楊樂(lè)渝認(rèn)為，海南定位為國(guó)際旅游島，實(shí)際上是中國(guó)無(wú)獨(dú)有偶的度假目的地，度假產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的會(huì)展、演藝、文創(chuàng)、精品商業(yè)等相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為海口CBD的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成與其他城市CBD不同的價(jià)值與氣質(zhì)。

　　海口《商業(yè)貿(mào)易設(shè)施規(guī)劃》指出，海口市場(chǎng)體系發(fā)展不平衡，市場(chǎng)類型不齊全，服務(wù)設(shè)施較差，功能不配套，交易方式簡(jiǎn)單，生產(chǎn)資料市場(chǎng)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)范圍窄，區(qū)域輻射力較弱等。

　　根據(jù)規(guī)劃，安排有海口各級(jí)商業(yè)布置、商業(yè)街布局規(guī)劃、各專業(yè)市場(chǎng)布局規(guī)劃、居住區(qū)與社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃等方面內(nèi)容，而海口各級(jí)商業(yè)布置一是市級(jí)商業(yè)安排，在海秀路兩側(cè)與大英山片區(qū)。市級(jí)商業(yè)集觀光、娛樂(lè)、休閑、餐飲和購(gòu)物于一體，形成綜合商業(yè)區(qū)。二是規(guī)劃20個(gè)片區(qū)級(jí)商業(yè)貿(mào)易，分別位于各片區(qū)。

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