不少內地房企希望在香港借殼上市。

　　5月15日，萬科A（000002.SZ，下稱“萬科公司”）發布公告稱，擬收購永泰地產（0369.HK）持有的南聯地產（1036.HK）73.91%股份，收購金額約為10.79億港元。

　　這并非個案。

　　去年7月底，香港地產大鱷劉鑾雄控制的華人置業（0127.HK），宣布與內地房地產巨頭金地集團達成協議，以約8.36億港元將旗下至祥置業（0112.HK）的控股權出讓。較終因部分收購條件未能達成，收購取消。此前招商地產又購下了香港東力實業（0978.HK）70.18%的股權。

　　“在內地地產淡市下，萬科可通過購入香港地產公司開拓境外市場，或借殼上市融資。”穆迪香港企業融資部副總裁鐘汶權向本報表示，從目前公布的公開資料來看，后者的可能性會更大些。

　　盡管香港資金成本低廉，但內地房企在香港沒有項目，也沒上市，因此難以獲得大額融資。借殼上市則能打通吸收香港低成本資金的通道。

　　只要凈殼

　　萬科的公告顯示，該公司的全資子公司萬科置業（香港）有限公司（下稱“萬科置業”）已與永泰地產達成協議，在南聯地產進行公司重組后，萬科置業將通過其全資子公司Wkland Investments Company Limited 向永泰地產收購重組后的南聯地產約1.92億股。Wkland Limited 是一家于2012年年4月27日于英屬處女群島注冊成立的投資控股有限公司，由萬科置業全資擁有。

　　以上述股份銷售完成為前提，萬科隨后還會向渣打銀行購購手中持有的南聯地產股份，每股收購價格與上述交易價格相同。

　　萬科公司在公告中稱，重組后的南聯地產將僅持有位于香港新界葵涌區約65.7萬平方英尺的物業，該物業在2011年末評估價值約11.29億港元。

　　人們不禁好奇，在地產寒冬遠未過去的情況下，為何萬科收購一家香港地產公司，并只要一個凈殼。

　　“萬科要的可能只是一個干凈的殼。”鐘汶權表示，萬科置業可能已擁有一些待建的地皮。收購后資產可能會被注入南聯地產。一個干凈的香港上市公司被注入優質資產后，萬科就不難在香港市場融資了。

　　對于市場的猜測，萬科集團并未給予肯定答案。“本次收購的主要目的是進行國際化嘗試。”萬科公司告訴本報，國際化是萬科未來需要思考的長期發展方向之一，目前暫無具體的計劃。本次收購是一次嘗試，收購規模不大，短期內對公司影響也有限。

　　意在融資

　　其實萬科早有這樣的想法。

　　“萬科到香港上市的想法是一直有，但時機還不成熟。我們一直都在準備著。”2008年底，萬科公司董事長王石(微博)曾向媒體表示，香港是一個成熟的規范的國際化市場，融資的效率比較高，兩邊市場融資的效率肯定更高。

　　事實上，因為香港市場融資成本低廉，不少壓力重重的內地房企早已將目光鎖定在香港。

　　今年4月初，龍湖地產集團公布了與香港9家銀行簽訂的一項24.3億港元等值的三年期銀團貸款。年利率僅為香港同業拆息加400基點。根據香港金管局近日公布的數據，截至今年4月2日，一年期的香港銀行同業拆息僅為0.9%。

　　一位就職于內地一家大型房企的人士告訴本報，目前該公司若向銀行借貸2億元或4億元的項目費用，借貸成本大概是基準利率上調40%至50%，現在基準利率約為6.65%。也就是說，大型房企2億至4億元的銀行貸款成本為9%左右。

　　“若要借上像龍湖地產在香港募到的20多億元，那借貸成本會高很多。”他向本報講述了這樣一個案例，該公司曾信托融資十幾億元，綜合成本已高達16%。幾乎是龍湖地產上述貸款成本的16倍。

　　借殼上市受青睞

　　不過，并非所有房企都能像龍湖地產一樣在香港拿到低廉的融資。不少像萬科公司一樣的內地房企，看著香港金融市場 這塊沃土，卻只能“望洋興嘆”。

　　“因為沒有在香港上市，又在香港無物業，萬科很難拿到銀團貸款。”據鐘汶權介紹，在國內注冊的公司在香港銀行貸款一般會需要境外資產作為抵押品，否則需要內地的實體公司提供擔保。

　　他續稱，除了資產抵押，香港銀行還會考慮資金回流后的借貸風險。一般而言，銀團貸款或債券融資后，企業可以選擇以“股東貸款”或“境外資本金進入”將募集資金轉回境內。前者的審批會比較困難。后者相對簡單，但這樣的名義，讓債權人在回收貸款時，必須以項目分紅的形式獲得。換而言之，若借了錢的企業破產，在資本清算時，法院在退回該公司債務時，其內地的債權人將優先于香港銀行獲得賠償。

　　因此，穆迪在考慮內房公司的境外債券評級時，假如企業在內地的貸款超過總資產的15%，其債項評級會比主體評級低一級。

　　在此情況下，不少在香港無資產做抵押的A股上市內地房企，面對香港龐大的人民幣資金池，似乎不約而同的選擇采用“借殼上市”的做法。萬科、金地、招商地產的收購邏輯就一目了然。

　　“內地房企只要借殼上市后，因為在香港擁有了子公司及股權資產，無論是增發新股，還是銀團貸款，都成為這些公司能夠募資的途徑。”鐘汶權坦言。

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