農村集體建設用地試點建設公共租賃房，可以說是2012年保障房建設的一個新看點、新亮點。國土部此前透露，北京、上海已獲準開展農村集體建設用地建設租賃住房的試點。

記者采訪發現，集體建設用地建設公租房，在盤活土地價值、增加保障房供應、增加農民收入等方面，有著一定的優勢。不過，如何規范操作、平衡各方利益、防堵“制度漏洞”，也是各級政府部門加強監管與創新的一個新課題。

農村集體建設用地“試水”建設公

租房

在近日的全國國土資源工作會議上，國土資源部負責人介紹，2012年對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，由省級人民政府審核同意并報國土部批準后，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點，其中北京、上海已獲批準。

在今年上海兩會上，上海市市長 表示，根據國家的批準和安排，上海從制度上允許農村集體用地流轉進入到面向社會公共租賃房的建設，正按照已經批準的方案加快推進實施。他指出，2003年，上海已開始在一些農村集體用地進行試點，住房對象主要針對工業園區的來滬務工人員，取得了很好的效果。目前，上海正在原有的基礎上進一步深化改革，就是把農村的集體用地通過各種流轉的方法，用來建設面向社會的公共租賃房，“用農村的集體建設用地建設公共租賃房主要是服務于大量的來滬務工人員，意義重大”。

2010年9月，上海出臺《本市發展公共租賃住房的實施意見》規定，“可綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建”。2009年上海出臺《 關 于 單 位 租 賃 房 建 設 和 使 用 管 理 的 試 行 意見》，提出“農村集體經濟組織利用農村集體建設用地建設、主要定向提供給產業園區、產業集聚區內員工租住的市場化租賃宿舍”。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東表示，上海土地資源緊張，包括外來常住人口在內相關人群的住房保障任務較重。農村集體建設用地建設公租房的試點，是對公租房建設的重要支持。他還介紹，今年上海將有一批項目納入試點 ， 目 前 房 管 、 規 土 等 部 門 正 一 起 進 行 具 體 安排。

建在農村的公

租房

：一個“多贏”項目的啟示

農村集體建設用地依法依規建設公租房，能否取得“多贏”效果？上海閔行區七寶鎮聯明村的“聯明雅苑”提供了一些啟示。

聯明雅苑地塊原是聯明村屬企業用地，但企業效益低下。另一方面，處于上海城鄉結合部的聯明村聚集了大量制造型、商貿型企業，員工多為外來務工人員，其居住問題也日益突出。

對此，聯明村農民召開了村民代表大會，決定改造原企業用房、建設單位租賃房。村民代表大會還決定，每家每戶集資10萬元以上用于建房，建成出租后每年以7%的水平返還收 益 。2008年9月，聯明雅苑開工建設，2010年6月全部裝修完畢，總投資9300萬元。

據介紹，聯明雅苑總建筑面積逾2 .5萬平方米，有兩幢公寓樓，404套出租房屋，其中二室戶72套，每套面積為70平方米；一室戶332套，每套面積45平方米。記者在現場看到，小區附近有便利店、菜場、幼兒園和運動設施，出入均有保安把門，進出每個單元還要憑門禁卡。負責聯明雅苑項目開發、運營管理事務的上海聯明實業總公司經理沈海明介紹，小區由專業的物業公司管理，租金低于市場價格，從2010年9月招租后就十分搶手，常有公司一次性租用幾套、幾十套作為員工宿舍。至2011年，小區出租率達到100%。此外，該小區還成為村民新的收入來源。據介紹，去年聯明村村民從小區租金中獲得的收益超過500萬元，今年有望進一步增加。

聯明雅苑被政府部門認定為公共租賃房項目，住戶可在水、氣等價格方面享受傾斜政策。上海市房管局副巡視員李東說，這一項目緩解了周邊來滬員工的居住需求，探索出了一條利用農村集體建設用地建設公租房的新途徑、新做法。

“破冰”之后如何穩步前行？

以農村集體建設用地建設租賃住房，近年來在一些地方曾遭遇“走樣”，比如“小產權房”的變相興起等。為此，國土資源部2011年曾專門下發《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農村 集 體 土 地 興 建 公 租 房 ， 嚴肅查處“小產權”房，維護良好的管地用地秩序。

沈海明說，聯明雅苑符合土地利用規劃和城市總體規劃，土地權屬清晰，“這是農村集體資產，不可分割。在房地產交易，聯明雅苑的產權完全不可能分割出售，這就能杜絕了‘小產權房’的產生?！?/P>記者還從上海市規土局獲悉，上海農村集體建設用地建設公租房的試點，將遵循“布局 合理、村鎮自愿、平穩有序”等原則，“一定要針對外來務工人員集中的地區，有需求，才進行試點建設，而不是隨便攤開”。上海房管、規土等部門均對農村集體建設用地建設公租房表示出積極而謹慎的態度。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，對于農村集體建設用地建設租賃住房，目前相關的法律、制度等都還不健全，后期可能會出現多方面的利益爭端，尤其是集體建設用地的擁有者和使用者的利益分割問題。專家建議，在試點過程中，加快完善、明確相關法律法規和方案，不斷防堵可能出現的制度漏洞。記者 葉鋒 黃安琪

（經濟參考報）

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