北京市“十二五”期間，保障房占比預(yù)期達(dá)到70％。陳剛認(rèn)為，這才是“有中國(guó)特色的社會(huì)主義的住房體系” 　　2010年，房地產(chǎn)調(diào)控大年。北京市推出了包括限購(gòu)、稅收、信貸、供地、加大住房保障等一系列調(diào)控政策組合拳，彰顯遏制房?jī)r(jià)的決心。政策累積效果已逐漸顯現(xiàn)：數(shù)據(jù)顯示，北京新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但從全年看，同比漲幅仍然達(dá)到18%，房?jī)r(jià)上調(diào)的沖動(dòng)依然強(qiáng)烈。土地出讓金也刷新歷史，總額突破1600億元。 　　飆升的數(shù)字背后，是否意味著調(diào)控政策再度失效？綜觀2010年一年來(lái)北京市住房生態(tài)結(jié)構(gòu)的變化，此結(jié)論又難以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新開工建設(shè)政策性住房占全市住宅新開工數(shù)量的50%以上”兩個(gè)“50%”目標(biāo)，完成保障房用地供應(yīng)約1332公頃，新開工各類保障性住房22.5萬(wàn)套，超額完成全年新開工13.6萬(wàn)套的任務(wù)。 　　2010年，北京土地市場(chǎng)“地王”的聲音在調(diào)控中漸趨微弱。國(guó)土部門采取“多招標(biāo)、少拍賣”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等土地出讓新規(guī)則，有力地防控了多起可能出現(xiàn)的“地王”事件。 　　2011年1月中旬，正在黨校學(xué)習(xí)的北京市副市長(zhǎng)陳剛接受了《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》的專訪。陳剛不但暢談了北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的現(xiàn)狀與未來(lái)，更透露出諸多北京“房改”細(xì)節(jié)。譬如對(duì)保障房政策的前瞻設(shè)計(jì)，對(duì)集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)探索，以及“十二五”期間北京市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重新定位。 　　保障房占比2010年超60% 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)回顧“十一五”時(shí)期的北京市住房市場(chǎng)變化，你會(huì)選擇哪個(gè)詞？ 　　陳剛：“十一五”期間，北京住房市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面有明顯的變化，每年開竣工的住房中，保障性住房的比重越來(lái)越大。“十一五”起步之年也就5萬(wàn)套左右，占比不到10%，到去年這個(gè)數(shù)字超過(guò)了60%。這個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度相當(dāng)大，意味著北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)用于解決市民住房需求的數(shù)量大幅增加。從數(shù)量上看，已經(jīng)到了可以起決定性作用的局面。純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數(shù)，這就開始回歸到房地產(chǎn)本來(lái)的屬性。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：“十二五”時(shí)期北京市住房調(diào)控的關(guān)鍵詞又是什么呢？ 　　陳剛：整個(gè)“十二五”的關(guān)鍵詞，仍是“調(diào)結(jié)構(gòu)”。就是繼續(xù)增大保障房的比例，在保障房中，繼續(xù)增大租賃房的比例。北京未來(lái)要實(shí)現(xiàn)總的目標(biāo)是“住有所居”，要通過(guò)租售并舉，在北京工作的不同人群，根據(jù)不同收入水平，提供多層次的住房體系。在這一前提下，北京市的商品房市場(chǎng)的價(jià)格和秩序就基本可控了。因?yàn)榈綍r(shí)候整個(gè)大市場(chǎng)的70%掌握在政府手里。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：可否透露一下在“十二五”期間，北京市計(jì)劃建設(shè)多少套保障房？ 　　陳剛：“十二五”期間北京計(jì)劃建100萬(wàn)套保障房，每年20萬(wàn)套，占北京住宅投資的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要發(fā)展公共租賃房和租賃屋，過(guò)去我們租售并舉，以后我們以租為主。畢竟土地資源有限。 　　現(xiàn)在這一比例還比較低，在30%左右。當(dāng)前已經(jīng)大幅度開工，先保證在50%以上。 　　每年的20萬(wàn)套保障房中，有10萬(wàn)套是定向改善，比如棚戶區(qū)，二環(huán)以里的文化保護(hù)區(qū)及破舊平房，教師隊(duì)伍、科研單位和困難企業(yè)，都是定向解決。這個(gè)國(guó)家有政策，自有地的困難企業(yè)，可以自建分給職工，這塊實(shí)際上沒有劃入公租房，但也是這個(gè)性質(zhì)，因?yàn)樗荒苌鲜校蛑荒苜u給國(guó)家。包括中直、國(guó)管、一些企事業(yè)單位。這個(gè)全部用于公租房也不現(xiàn)實(shí)，但有大部分是用于租賃，資產(chǎn)要循環(huán)利用。解決真正住房困難的人群。 　　另外10萬(wàn)套給社會(huì)公開搖號(hào)，其中有6萬(wàn)套是公租房。這里有多種途徑，國(guó)家也有相關(guān)規(guī)定，我們財(cái)政上有一塊，允許拿出土地出讓金的10%，也可以通過(guò)銀行貸款和吸引社會(huì)資金，當(dāng)然價(jià)格必須按照北京市公布的公租房?jī)r(jià)格，租金比市場(chǎng)價(jià)低30%左右。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：你預(yù)計(jì)大規(guī)模建設(shè)保障房較終會(huì)對(duì)北京的高房?jī)r(jià)構(gòu)成怎樣的影響？ 　　陳剛：其實(shí)要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房?jī)r(jià)？未來(lái)很明確的一點(diǎn)是，保障房的位置就在高房?jī)r(jià)樓盤的邊上，高房?jī)r(jià)很多是心理預(yù)期炒作而成，這樣對(duì)比很明顯，你開2.5萬(wàn)元/平米，我開7000元/平方米，試試看！但目前是量不夠，多數(shù)都是2.5萬(wàn)元、3萬(wàn)元的房子，市場(chǎng)肯定是被拽著走。 　　所以結(jié)構(gòu)調(diào)整必須是深度的。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)若要長(zhǎng)治久安、可持續(xù)發(fā)展，就要把結(jié)構(gòu)調(diào)到以居住為主的房子占到市場(chǎng)總量的70%左右。剩下的30%，很難漲上去，要漲就漲吧。那時(shí)高房?jī)r(jià)樓盤也對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有多大沖擊。 　　現(xiàn)在有的地方出臺(tái)不同的稅收思路，都可以探索。但我還是認(rèn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整較重要，比如新加坡70%的住房是保障房性質(zhì)的，剩下30%無(wú)所謂。 　　北京市“十二五”期間，保障的成分將占到市場(chǎng)的60%到70%，這是有中國(guó)特色的社會(huì)主義的住房體系。購(gòu)購(gòu)對(duì)象，價(jià)格，供應(yīng)都是政府控制，就不需再對(duì)市場(chǎng)發(fā)愁。 4區(qū)域試點(diǎn) 　　“農(nóng)村集體用地建公租房” 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：當(dāng)前一個(gè)共識(shí)是，土地問題制約著保障房的建設(shè)規(guī)模和速度，尤其對(duì)于北京這樣的一線城市，建設(shè)用地稀缺更為嚴(yán)重，北京市政府對(duì)此有何舉措？ 　　陳剛：除了政府組織建保障房，我們?cè)试S符合條件的企事業(yè)單位建保障房，另外，我們?cè)谧鲛r(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)。我們補(bǔ)貼一部分租金差價(jià)，來(lái)把農(nóng)民的房子租過(guò)來(lái)，保證農(nóng)民的收益。 　　保障房土地和資金全部由市場(chǎng)解決，確實(shí)有難度，銀行利息也很高。這需要財(cái)政的支持，土地成本的支持，稅收的支持，保險(xiǎn)資金的支持也在探討。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：以集體建設(shè)用地建保障房，具體做法是怎樣的？ 　　陳剛：我們有4個(gè)試點(diǎn)區(qū)域，在朝陽(yáng)，昌平（2個(gè)地方）、海淀等選了4個(gè)地方。農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃，不是指耕地，城市土地利用規(guī)劃可以允許農(nóng)村蓋一部分，是過(guò)去搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地，現(xiàn)在一部分農(nóng)民因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)整，不需要那些產(chǎn)業(yè)了，就允許拿一些地來(lái)搞公租房。以農(nóng)民來(lái)做物業(yè)管理作為主題，這種方式除了給農(nóng)民一個(gè)很好的就業(yè)收入，還大大降低了我們的公租房建設(shè)成本，同時(shí)也節(jié)約了土地。 　　它和小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)不一樣，它符合規(guī)劃，履行審批手續(xù)，與小產(chǎn)權(quán)房不同。其次它只租不賣，永遠(yuǎn)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)。地方上也很有積極性，正在試點(diǎn)。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：農(nóng)村公租房的租金價(jià)格如何確定？ 　　陳剛：租金價(jià)格低于市場(chǎng)的30%。至于能不能平衡農(nóng)民物業(yè)管理費(fèi)用，貸款還款能不能承擔(dān)，我們測(cè)算過(guò)確實(shí)有困難，但政府可以補(bǔ)貼。過(guò)去政府的土地收益，直接用來(lái)建保障房，我們通過(guò)租金補(bǔ)貼，反而花錢少，這樣就平衡了。 　　10年20年后我們國(guó)家結(jié)構(gòu)調(diào)整了，對(duì)這塊公租房的需求也可能有變化，不至于資產(chǎn)都砸在政府手上。假如以后不需要這么多公租房了，這些房子還有可以探討的余地。 　　未來(lái)不排除出臺(tái)房產(chǎn)稅 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以看作長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)，針對(duì)高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，收效可能較為緩慢，北京市作為焦點(diǎn)城市，在地產(chǎn)調(diào)控上還有哪些主要舉措？ 　　陳剛：除了結(jié)構(gòu)調(diào)整，北京市政府還有其它的調(diào)控措施，比如之前的“90/70”政策，把戶型壓下來(lái)；包括二套房貸款執(zhí)行國(guó)家規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤、囤地的整頓，對(duì)高價(jià)樓盤的清理跟蹤等等，力度都很大。特別是去年4月底，北京市出臺(tái)“京12條”，商品房?jī)r(jià)格得到了控制，漲幅一路下行，這與我們深度的結(jié)構(gòu)調(diào)整是有關(guān)系的。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：當(dāng)前一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，高房?jī)r(jià)與高昂的土地價(jià)格密切相關(guān)，北京今年的土地出讓金超過(guò)1600億，接下來(lái)的調(diào)控手段是否能夠針對(duì)更深層次的“土地財(cái)政”？ 　　陳剛：北京的保障房建設(shè)規(guī)劃上有個(gè)特點(diǎn)，就全國(guó)而言，我們的保障房結(jié)構(gòu)比例是的，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，背后的支撐因素不可少，尤其是資金。十一五的后幾年，每年明補(bǔ)暗補(bǔ)達(dá)到300億~400億。這些收益都是來(lái)自土地。 　　我們從幾年前就把土地一級(jí)開發(fā)控制在政府手里，征地拆遷歸政府，改變過(guò)去由開發(fā)商主導(dǎo)。這樣政府可以在土地二次上市前，對(duì)每一塊土地的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，比如要求配建一定比例的保障房。為什么去年我們一下子拿出這么多土地來(lái)？就是因?yàn)檎莆找患?jí)開發(fā)主控權(quán)。 　　北京搞土地儲(chǔ)備，一方面是為了城市的健康規(guī)劃發(fā)展，另一方面是為了上市后的收益可以拿來(lái)建保障房。有城市都把這塊錢拿來(lái)發(fā)工資了，但我們沒有。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：接下來(lái)北京在土地供應(yīng)上有什么計(jì)劃？ 　　陳剛：我們有一個(gè)住房發(fā)展規(guī)劃。整個(gè)十二五期間，北京市每年有個(gè)年度報(bào)告提交人大。報(bào)告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面積多少，都有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。規(guī)劃的測(cè)算根據(jù)北京的需求，未來(lái)人口的增長(zhǎng)，改善型需求的增長(zhǎng)，每年會(huì)有一些微調(diào)，包括外地人口。同時(shí)也要考慮北京的承載能力，不能無(wú)限制地增長(zhǎng)。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：重慶、上海已經(jīng)明確開征房產(chǎn)稅的信息，北京市是否有此計(jì)劃？ 　　陳剛：房產(chǎn)稅，北京不是試點(diǎn)單位，但我們密切關(guān)注一切關(guān)于保障房方面的政策措施。 　　我們目前已經(jīng)運(yùn)用了結(jié)構(gòu)調(diào)整、財(cái)政政策和行政手段等。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，畢竟全國(guó)是少數(shù)。積累了經(jīng)驗(yàn)后，不排除北京、乃至全國(guó)都要用。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：社會(huì)上盛行一種觀點(diǎn)，就是開征房產(chǎn)稅能夠抑制高房?jī)r(jià)，以你個(gè)人看，房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間，是不是同屬一個(gè)體系？ 　　陳剛：我覺得在于政策設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性，比如多的、多大價(jià)格的，有的高價(jià)房也是自住，不全是投資。但從理論上講，擁有 品需要付出更多的社會(huì)代價(jià)。關(guān)鍵要看我們前面的鏈條中是不是收了，這個(gè)也不是城建部門完全能解釋的。 　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：北京接下來(lái)是否還有其它調(diào)控政策出臺(tái)？比如取消預(yù)售制度等更嚴(yán)厲的措施？ 　　陳剛：大家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控需要有個(gè)信心，它不像菜價(jià)一樣見效很快，去年4月我們政策出來(lái)后，包括售樓處都出現(xiàn)了一些沖突，就是因?yàn)榻祪r(jià)。所以老樓盤不能輕易波動(dòng)太大，就暫時(shí)擱置。但新樓盤定價(jià)可以低一些，這屬于企業(yè)行為，政府有一定的引導(dǎo)。從這個(gè)例子上可以看出，房

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！