解困房

繼悄無聲息地把限價線上調到6950元/平方米后，中山市國土資源局再次靜悄悄地停止受理“劃撥”土地性質住房變更為“出讓”土地性質住房的申請，這意味著，所有還沒有變更土地性質的房改房、自建房、福利房、解困房等，統統不能進入二手市場上交易。

據中介行透露，這一政策已于2月17日開始執行。但什么時候結束？房地產交易所的工作人員表示“要等通知”。

購家下了定卻無法備案

林先生(化名)在中山一家事業單位工作，十多年前，單位分配給他一套位于東區某小區的房改房。由于有換房打算，過完年后，林先生到中介行掛牌，打算將這套房改房出手。

從去年開始，超過15年的二手房無法從銀行獲得貸款，但仍可一次性付款購購。與周邊的一手房相比，林先生的房子售價較低，小區配套及交通環境也不錯，因而有意向的購房者不少。很快，王先生(化名)一家與中介人員上門看過房子后，就當場下了5萬元定金。

2月15日下午，負責幫林先生和王先生辦理交易的中介人員小余發現，由于這套房改房的土地證上的土地出讓方式寫有“劃撥”字樣，按照慣例，需要繳納幾千元，將其更改為“出讓”方可備案。當時正好林先生有事在忙，遂約定隨后再談。

2月17日下午，小余了解到：國土局停止了“劃撥”性質住房變更為“出讓”性質住房。這意味著，林先生的房子將無法進行交易。得知這一消息后，林先生去到中山市國土資源局咨詢窗口工作人員，證實了小余的說法。“我怎么就這么‘好彩’呢！”林先生后悔不已，但已經遲了。

集體自建房交易遭擱置

據了解，目前中山城區內“劃撥”性質住房以柏苑、竹苑、夏洋居等小區為主。而部分鎮區因為自建房較多，受到該政策的影響也較大。本周，南都記者走訪了東區及西區的中介門店，發現這一個月以來，像林先生這樣的個案并不少。

3月19日，在西區的長宏地產富華道分店，5個從業人員正在對著電腦篩選房源。“上個月中旬，我們去網上備案的時候，才發現這類房源無法備案，試了幾次未果后，致電國土局才知道已經停止變更。”門店營業經理何志方向記者表示，到目前為止，國土資源局仍沒有正式的文書下發，但是交易就這樣無聲無息地被停止了。

“我們有三張單，都是過百萬的大單，就是因為這樣而吹了。”業務員小羅告訴記者，受到影響的是西區一些集體自建房，土地出讓性質無一不是“劃撥”，往年可以通過補錢來改變性質，現在國土局暫停了申請。“政府部門這樣一弄，害苦了我們，也讓那些急于用錢的業主著急，但也沒辦法。”

中山科威不動產代理有限公司市場發展部經理李文彪也透露了一個例子，在柏苑新村，一位購房者也是由于他所挑選的房屋屬于福利房、土地出讓性質沒有及時轉為“出讓”而沒辦法購房。“單子據業務員說是暫時擱置，看未來能否順利交易。”

李文彪透露，就公司內部數據來看，受該政策影響的區域主要集中在火炬區，“張家邊一帶有不少的自建房和房改房，其中解困房、房改房檢查較為嚴格，我們已經通知屬下分行的員工，盡量少接這類的單子，在購房者咨詢這類項目時也會對不能變更土地性質的情況如實相告。”

聲音

解困房、安居房、集體自建房等這類帶有明顯的保障性質住房現在肯定不能交易。而像單位配給的福利房，則應該考慮放寬限制給予備案。這種政策更多的是臨時性質，未來不排除松綁的可能。

———滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華

提醒

以下房產不能購賣了

回遷房、安居房、房改房

房改房是指享受國家房改優惠政策的住宅，即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購購的公房。而回遷房及安居房則是由于三舊改造等原因來補償原居民的房屋。三者的土地證從開始均為“劃撥”性質，如需上市，則需要按照國家規定補齊出讓金。曾經在廣州、北京等地，有中介私自將沒有房產證、土地證的回遷房以與的方式出售，導致購家權利受損的情況出現。

自建房

自建房分兩種，傳統上人們一般認為自建房的土地性質是集體用地，但實際上有少量自建房的土地為私人出讓，前者受國家法律保護，并無法轉讓，也無法申請通過補繳出讓金來變更土地出讓方式，后者則能申請變更。若村、社集體欲要轉讓土地，則必須走土地拍賣途徑，將集體土地變成國有土地，再補繳出讓金來達到轉讓的目的。

解困房

解困房是保障房的一種，根據目前國家的相關規定，解困房在申請后五年內不得上市，5年后則能通過補繳出讓金的方式申請變更土地證性質。而中山的管理更為嚴格，解困房較近入市購賣的可能性非常低。

回應

國土局：松綁時間未定

目前全國各地對于劃撥用地及房改房等特殊住房的變更與國家規定的并無太大變化，除了集體用地及部分特殊用地外，均能通過補繳出讓金的方式更改土地性質，從而讓該類住房或土地上市。

對于急于賣房的業主來說，停止變更土地出讓性質意味著他們的房子無法到市場上交易。3月19日，南都記者就此事致電中山市房地產交易所，接電話的工作人員表示，現時不能受理“劃撥”性質住房轉“出讓”性質住房的申請。

至于何時才能開放，她說：“要等國土資源局那邊新的政策出臺才知道，至于怎么知道就隨后再撥打電話咨詢吧。”

土地性質的兩種形式：劃撥和出讓

房地產開發土地的取得方式主要有出讓與劃撥兩種。

“劃撥”是用地單位經政府部門批準，無償或部分安置、補償后取得國有土地使用權的方法。劃撥土地沒有使用期限的限制，但政府能根據情況依法收回劃撥土地使用權。以劃撥方式取得土地進行房地產開發，大多是為了解決城市中低收入家庭住房及改善城市居民居住條件而設立的開發項目，比如經濟適用房。

劃撥土地上建設的項目，在根據合法程序取得相應手續的情況下，也可以辦理房產證。購房者再次上市交易時，可以向相關部門交納土地出讓金，從而實現轉換，并完成過戶。如果是開發商將土地由劃撥變為出讓，需要向管理部門申請，得到審批之后，方可轉變。

“出讓”是開發商向國家交納一定費用后取得一定年限國有土地使用權的方式，通過出讓方式取得土地，依法與政府部門簽訂了出讓合同，合同中就土地用途、使用土地的始、終時間都做了詳細的約定。出讓土地使用權的較高年限是：住宅用地70年，商業40年等。在出讓土地使用到期后，業主如不重新與政府簽訂合同、補交土地出讓金，土地使用權將依法收歸國有。

影響

交易量小對中介沖擊不明顯

南都記者在采訪中了解到，由于劃撥類住房交投不算活躍，目前還沒有對中介行造成明顯沖擊。

滿堂紅富華分店業務員小陳告訴南都記者，該門店這類房屋占比例不足1成，“我記得是2月17日停止備案的，幸好那時這種單子我們基本都備案了。”該公司體育路分店的客戶經理李建平也表示，“劃撥”性質住房在東區占比較少：“一個月交易較多不超過5宗。”他表示，目前門店的交易更多以二手商品房為主。

而大地物業體育路門店一位高端置業顧問也告訴記者，該公司往年劃撥類房源成交預計不到1成的比例，有時甚至一個月沒有成交也很正常，因此并不擔心。

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