劃撥用地性質 需補辦出讓手續

房產證都過戶了，為何不能辦理土地證過戶手續?據泉州市行政服務國土資源局窗口工作人員稱，王先生所提供的原業主土地證上寫著“劃撥”，也就是說，該套房的土地屬于劃撥用地性質，按理需要補辦出讓才能交易。

據了解，國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。云谷小區屬于后者，土地為“劃撥”用地性質。

“購購二手房時，可以看原業主土地證上所寫的性質是什么，才知道是否可以辦理更名或補辦手續。”該工作人員稱。記者還了解到，泉州市區劃撥用地性質小區有多個，但根據政府相關規定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區可以補辦出讓手續。

隨后，記者從中介公司了解到，云谷小區并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續，因云谷小區置換率較高，多幢樓都已辦理出讓手續轉為商品房性質，購房者購購時也可以較簡單地辦理土地證更名手續。此外，置換率高的圣湖小區同樣如此。

眾多購房者 忽視土地證過戶

按理說，在完整的商品房產權中，應該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權證”。其中，“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉讓手續，不少業主也忽略了土地證的辦理。

易嘉房產客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據他了解，除了劃撥用地商品房小區外，市區多數小區都可辦理土地證大證割小證或更名手續，但是在實際二手房交易中，多數房東不重視土地證的分割與更名問題，有些房東即使從原房東手中拿到土地證，也不會及時辦理過戶手續。

據了解，我市乃至全省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。而業內人士分析，盡管沒有土地證不影響業主對房屋的使用，但是根據《物權法》相關規定，將來土地使用證和房產證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權和土地使用權應該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。

四種情形 國土部門拒辦土地證

那么，該如何辦理《土地證》變更呢?記者從泉州行政服務國土資源局窗口了解到，屬于劃撥用地商品房，需要補辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下，開發商交完土地出讓金后，就可以進行開發并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續，購房者就可以到相關國土部門辦理土地證的分割手續，把屬于自己的土地證辦到手。這個過程簡單來說，就是“大證割小證”。

此外，按照有關規定，有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是，開發商以出讓方式取得土地使用權的，但其土地出讓金尚未交納完畢。二是，開發商以劃撥方式取得土地使用證的，未經政府有關部門批準，辦理出讓手續的。三是，在集體所有的土地上建房的。四是，開發商所取得的土地使用權權利受限制的，諸如抵押、被司法機關查封等情況。

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