受調控政策影響，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場和二手房市場均遭受重創。但由于信貸緊縮、業主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素，二手房市場的低迷程度超過新房市場。專家認為，2012年一線城市二手樓市將呈現量價交換的緩慢回升之勢，預計2012年部分城市二手住宅價格下降的幅度約在20%左右，帶動二手房成交量比2011年增加約2-3成。

　　交易量萎縮 中介全行業虧損

　　北京建委網站數據顯示，截止于12月27日，年內二手房住宅交易套數為120651套，預計全年在12.1萬套左右，較2010年和2009年分別下滑38%和55%。

　　鏈家地產較新統計數據顯示，2011年北京二手房經紀機構共關店約1400家，超七成為中小經紀機構。而全國目前大約有6萬個二手房經紀門店，根據成交量縮水程度以及正常的運營成本保守估計，全年店均虧損5萬元，預計整個行業共虧損30億元。

　　2011年1-11月，上海二手住宅成交總量為988.4萬平方米，較去年同期下降14.15%。從月度表現來看，二手房市場成交量幾乎是隨著一手房房價降幅的擴大而逐步萎縮的，上半年上海二手住宅月均成交還能維持在100萬平方米以上的水平，基本與去年持平，但9月份以后市場開始顯著下滑。9月份當月成交8930套二手房、跌破單月10000套大關，隨即10月份跌到單月7132套，11月份已跌到單月6236套，連續兩個月低于8000套的行業盈虧平衡點。

　　12月份，上海市二手房購賣市場仍顯低迷，房主議價空間逐步放大，但未能有效帶動成交量的回升。整體來看，中介門店來客量基本與上月相持平，維持在較低水平；房東掛牌積極性不高，但下調價格房源明顯增多。中介公司滿堂紅也關閉了其在上海的18家門店，結束其在上海的二手房業務。這也是繼美聯物業之后，又一家退出上海的大型連鎖房產中介。

　　統計數據顯示，從7月份深圳開始征收二手房評估稅以來，深圳二手房成交量直線下滑，當前周成交量已不足500套。今年11月，中原地產對深圳地產中介的調查顯示，今年年初深圳中介門店大約有8000家，而到11月份正常營業的只有5000家。

　　多家中介機構表示，今年全行業虧損已成定局，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房業務彌補損失，可能也撐不下去。

　　三大因素致市場持續低迷

　　專家表示，信貸緊縮、業主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素導致了二手房市場持續低迷。

　　根據機構調研數據顯示，在2010年宏觀調控以前，商業貸款購房者比重約為7成。因此，信貸收緊對二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導致購房者的購房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴苛，導致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行更愿意將貸款投放到新房市場。

　　隨著信貸的收緊，商業貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。上海中原交易按揭部數據顯示，2011年10月，純商業貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個百分點；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14和12個百分點。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導致很多二手房交易被迫中止，從而進一步降低了二手房市場的流通性，二手住宅市場成交低迷。

　　另外，限購后二手房業主賣出房產后購進受限，同時國內缺乏投資渠道，房地產仍是儲存財富的重要形勢，因此二手房市場上業主普遍惜售。惜售導致二手房掛牌量走低，且多數業主的報價較為堅挺。據中原監測信息顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅新增盤源量持續走低，目前單周新增盤源量僅為2010年“國八條”出臺前周水平的2-3成。

　　與二手房市場業主惜售而報價高企不同，在新房市場，則是越來越多的開發商加大降價促銷力度，一手房項目采取低價入市的策略，售價低于周邊二手房價格，致使一二手房價格出現倒掛情況。由于一手房價格上的優勢，成功分流了周邊的二手房需求，對于原本成交已十分慘淡的二手房市場無異于是雪上加霜。

　　以價換量將打破僵持局面

　　機構認為，隨著新房市場降價的鋪開，二手房有價無市的局面將會逐步被打破，價格下降的幅度和范圍都會有所擴大，成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，2012年一線城市二手樓市將呈現量價交換的緩慢回升之勢。

　　從歷次調整后的恢復過程來看，都是以成交價格的下跌來換回成交量的回升。本次樓市與以往的不同在于，本次樓市調整主要是“限”，而之前的調控主要在于增加交易的成本，并沒有限制交易行為，因此本次樓市的調整過程會相對漫長，主要表現為：成交持續低迷周期較長，價格下跌帶動成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價滯”的主要原因。

　　中原地產認研究為，目前二手房市場的有價無市以及同一區域的一二手房價格倒掛現象均屬于短期的非平衡狀態，市場將通過其自身的調節來回歸平衡。但由于調控影響的持續性，價格下調以重建平衡的過程將會較為緩慢。中原報價指數數據顯示，自2011年2月以來，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅報價指數一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業主報價松動幅度和范圍均在擴大，二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。

　　由于本輪二手房市場價格調整主要是由新房市場的降價所造成的被動調整，因此調整的深度和調整時間的長短，將主要取決于新房市場。預計2012年六城市二手住宅價格下降的幅度約在20%左右，京滬深的調整幅度稍大，而穗津蓉的調整幅度會相對較小。

　　中原集團研究高端經理張海清認為，住宅價格的下降，有望換來成交量的回升，但在限購和限貸的影響下，二手房市場的流通性大大降低，回升的幅度也較為有限，因此復蘇的過程將會曲折漫長。目前的二手住宅成交量已經處于歷史較低位，成交量再走低的空間已經很小，預計2012年二手房成交量將同比2011增加約2-3成。

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