“這是一個寒冷的冬季，我們能做的，就是抱團取暖，戰嚴寒。真希望這個寒冬盡快結束。”

　　這是中原地產南京公司董事總經理趙祎駿，對2011年南京二手房市場給出的評價。

　　的確，與新房市場相對集中的“一片降聲”形成對比的是，二手房市場的處境則更為尷尬，甚至經歷的“寒冷”比新房市場還要多。

　　高達33%的成交量下滑，接近三成的客源量減少，中小型中介的“關店潮”，品牌中介轉行加入新房市場的策劃營銷……這些都讓南京的二手房市場在過去的2011年顯得非常“動蕩”，也透露出市場的一絲不安與失落。

　　客源大幅減少，市場低迷

　　2011年是調控年，限購令、限貸令影響了一大批人的購房需求，市場的二手房客源量下滑32%。

　　有數據顯示，從去年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達谷底，即使是到了傳統的“金九”旺季也沒有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會期間，感受到市場和房價變化的客戶才重新入市咨詢問題、了解信息。南京二手房的有效需求量直到接近年底的時候才出現實質性的小幅度上揚。

　　我愛我家市場分析表示，市場房源的供應量也和需求量一樣，在去年有較大幅度的下滑，而成交量就更為低迷了。

　　據統計，全年南京二手房住宅共成交37976套，環比去年下降了33.8%。全年成交量走勢呈現出“L”型，即1 月份成交達6378 套的相對高位，而2月份后成交量驟減，隨后的9個月期間單月成交量均在3000套上下徘徊，降幅達53%。跨入下半年之后的市場成交更是跌入冰點，日均成交不足百套。

　　業內人士表示：“南京各區的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場進入長時間的低迷期。”南京鏈家市場部經理舒莉莉也認為，2011年二手房住宅成交受限于各類調控政策，購房需求明顯縮水，二手房住宅市場“低成交”狀態正在蔓延。

　　價格倒掛，議價空間加大

　　2011年11月20日，江寧武夷綠洲推出的特價房單價較低僅6275元/平方米。然而記者同時查詢發現，當時武夷綠洲一套二手房的報價卻高達12826元/平方米。橋北的大華錦繡華城目前成交均價7800元/平方米左右，而該小區的二手房網上掛牌均價為8431元/平方米。

　　同一個樓盤，二手房價格居然是新房的一倍。實際上，在江寧、江北、城東甚至河西等多個區域，都出現了二手房價比新房每平方米高數千元的房價倒掛現象。二手房和新房價格大幅度倒掛是2011年南京二手房市場較典型的特征之一。

　　我愛我家市場研究分析表示：包括保利、萬科、金地在內的知名房地產企業在年終掀起的低價開盤或降價銷售，讓周邊二手房價格一直在相對的高位徘徊。價格受市場反映相對較慢的二手房，無疑成了近期一手房價格下降的犧牲品，銷量大不如前。

　　新房市場促銷活動不斷，加上二手房市場成交的冷清，使得部分二手房業主堅守價格的心態悄然改變。

　　中廣置業市場部統計數據顯示，目前南京二手房市場上購賣雙方就掛牌價出現3%~5%的議價幅度已經成為市場交易過程中的“潛規則”，這在此前樓市的火爆階段是很難見到的。個別急需用錢的業主甚至有可能會接受10%以上的議價。

　　中介轉行，市場走向不明朗

　　房地產市場的“寒冷”不僅讓開發商叫苦不迭，很多二手房中介也經不起 “折騰”。

　　在上海，滿堂紅宣布退市。在廣東，中原地產大規模關店。而在南京，為了保持一定的業務量，增加一定的市場“御寒”的能力，南京本地的品牌中介想盡了辦法。進入2011年以來，開發商和中介企業聯動銷售新房案例日漸增多。

　　據了解，目前南京地區包括我愛我家、滿堂紅置業、中原地產等都已經在和開發企業合作開展新房銷售業務。許多中介公司的業務范圍既包括二級市場，也包括三級市場，開發商對中介的委托也是全面的，包括樓盤的定位、包裝、推廣、銷售等一整個環節的全案代理。

　　有分析稱，中介開始將業務暫時轉移，這給原本就很脆弱的二手房市場帶來了更大的不確定性，未來二手房的走向也充滿了疑問。

　　2012年，需求會爆發嗎

　　對于到來的2012年，二手房市場的動向究竟是怎么樣？記者采訪后發現，回歸平穩是主旋律。同時，也有業內人士稱：“還有希望。”

　　“節后市場不會有太大起伏，以平穩為主。”滿堂紅市場部李媛認為。

　　我愛我家市場研究表示，在2012年，南京二手房的交易量不會出現明顯的增長，大約穩定在40000套左右。而2012年的房價或將繼續穩中有降，特別是在上半年，房價的下跌趨勢和范圍或將更加明顯，受商品房影響，二手房或將擴大降價范圍和幅度。到了下半年，房價或許會趨于穩定，二手房也會隨之穩定。

　　此外，品牌中介的良性競爭可能促進未來二手房市場的逐步復蘇。南京鏈家地產總經理黃月平說，南京二手房市場需求量大，中介代理比例低，有較大的發展空間。南京滿堂紅總經理袁小玲也稱：“雖然目前購房需求暫時被壓抑了，但遲早會釋放，南京二手房市場依然有較大潛力。”

　　“在市場困難期，大公司要更加注重提升服務質量，踏實練功底，更有利于保持業績平穩，一旦市場轉好，就更有實力搶占市場份額。”中廣置業金鑫認為，大量品牌房產中介的進入，將導致南京中介行業在激烈競爭中實現蛻變，行業洗牌后品牌中介將占據市場主導。

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