年末淡季不淡 低端領漲全市

　　2011年12月，上海房屋租賃指數為1323點，較上月上升2點，環比上漲0.16%，漲幅比11月縮小0.18個百分點。高、中、低端漲幅均縮小。

　　春節將至，租賃交易進入平淡期，但租金卻居高不下。因購賣市場交易受阻，使“轉售為租”現象再次抬頭，加之春節臨近，外來務工人員陸續返鄉，以及租約到期租賃客源減少，出租房源增多；部分租房者為了規避節后漲租和租賃高峰期風險，紛紛選擇在春節前租賃換房，而業主則將2012年的漲租預期提前轉嫁。持續全年的供需矛盾雖在年末得到一定緩解，但租金繼續微漲。

　　2011年12月18日，張江“聚才計劃”啟動，為人才提供了一批月租千元的居住設施。為逐步緩解在滬非戶籍常住人口階段性居住困難問題，政府大幅提高實物配租量，公租房供應試點加快。12月華涇馨寧公寓和新江灣尚景園項目啟動，隨著2012年1月租客入住，將逐漸緩解上海低端租賃市場矛盾。

　　高端表現平穩

　　2011年12月，上海高端市場租金環比上漲0.04%，漲幅相比上月縮小0.08個百分點。其中，一室上漲0.04%，兩室和三室租金分別上漲0.03%和0.05%。

　　所監測的18個控制點除南京東路持平外，其余均上漲，漲幅都未超過0.10%。年末高端市場表現平穩，受圣誕節、元旦假期境外租客返鄉影響，近六成板塊租賃交易量環比下滑，但租金表現堅挺。

　　靜安寺和陸家嘴板塊內多棟辦公大樓在建，帶動周邊高端居住物業租金同比上漲達5%-10%，成為這些地區高端市場長期向好的佐證。2011年12月，靜安寺和陸家嘴板塊分別上漲0.08%和0.05%。

　　中端上漲縮小

　　2011年12月，上海中端市場租金環比上漲0.18%，漲幅較上月縮小0.23個百分點。其中，兩室上漲0.20%，三室上漲0.18%。

　　中端市場監測的11個區全線上漲，但漲幅回落。領漲區域寶山、虹口和浦東分別上漲0.28%、0.24%和0.20%。上漲原因在于市場需求的持續旺盛，除了剛需客、本地改善型業主短期租賃客源的持續補充外，年關旅游、探親族涌入，使得近期短租房市場活躍。短租房多集中在旅游景點、大中型住宅周邊，以酒店式公寓和中端商品房為主，日租金從100元到300元不等。但外來人員的回鄉退租也使得中端漲幅有所回落。

　　寶山、虹口等區域月租在4500元左右的次新房需求旺盛，租客多為家庭和年輕白領。12月，寶山張廟、虹口和平公園板塊分別上漲0.34%和0.33%。

　　低端領漲全市

　　2011年12月，上海低端市場租金環比上漲0.23%，漲幅比上月縮小0.16個百分點。其中，一室和兩室租金分別上漲0.23%和0.22%。

　　所監測的11個行政區租金全部上漲。漲幅居前的靜安、普陀和閘北區均上漲0.30%。這些區域租金相對低廉的老工房集中區一直受到追捧，租金穩中有升。即使年末退換租頻率加大，也有新需求源源不斷補充。

　　靜安寺板塊多數老房已被分批拆遷，純住宅房源里又以高端房源為完全主力，剩余不多的老工房一直很“吃香”，如曹家渡板塊上漲0.30%。

　　上海房屋租賃指數辦公室認為，在通脹壓力依然較大、外來人口增加以及學生求學就職等因素刺激下，2011年租賃指數延續2010年的上漲勢頭，呈持續上升走勢。其中，1月由于春節租客返鄉，租賃進入淡季，漲幅微弱；2月指數出現季節性大幅上揚，以通脹驅動為主；3-5月，租賃需求短暫回落，漲幅基本走平，租賃市場進入穩定期；6、7月，傳統學生潮和畢業求職租賃推動市場，漲幅擴大；8-10月，租賃指數小幅波動，10月1日《上海市居住房屋租賃管理辦法》正式實施，一定程度上抑制了租金過快過高上漲；11、12月，臨近年末，租賃市場供應量增加，漲幅回落。

　　調控下的房屋租賃市場，房價高企、租售比不合理的矛盾仍然突出，房屋出租回報低于銀行存款利息，使之成為了租金持續上漲的推力。在高房價得不到徹底治理的前提下，租金上漲或成為長期趨勢。

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