春節(jié)長(zhǎng)假后頭周，中原各門店租賃來客量普遍增長(zhǎng)，其中城區(qū)增幅達(dá)到50%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前租賃市場(chǎng)仍然處于旺季初期，成交量的提升還沒有對(duì)市場(chǎng)的供需產(chǎn)生大的影響，租金價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

　　春節(jié)前后是換租高峰期，特別是節(jié)后，房屋租賃市場(chǎng)旺季特征明顯。多數(shù)中介門店出現(xiàn)50%的租賃業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，但租金暫未出現(xiàn)明顯上浮。

　　元宵節(jié)后迎租賃高峰

　　根據(jù)上海中原研究咨詢部對(duì)全市租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)顯示，節(jié)后頭周門店租賃來客量普遍增長(zhǎng)，其中城區(qū)增幅較為明顯，達(dá)到50%。外圍板塊中軌道交通便利的板塊同樣率先進(jìn)入租賃旺季，例如松江新城板塊、外高橋板塊。租賃房源掛牌積極性明顯增強(qiáng)，部分板塊增幅達(dá)到50%。超過六成的租賃需求是因?yàn)楹贤狡诤凸?jié)后換租，需求房源以一房和兩房為主，占80%以上。

　　上海中原研究咨詢部分析師龔飛指出，目前租賃市場(chǎng)仍然處于旺季初期，成交量的提升還沒有對(duì)市場(chǎng)的供需產(chǎn)生大的影響，租金價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。另一方面，物價(jià)水平是影響租金的一個(gè)重要原因，去年12年份CPI跌至15個(gè)月以來較低，通貨膨脹壓力已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)正月十五以后房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)迎來較高潮，同時(shí)近兩個(gè)月也是員工跳槽的高峰期，這也將進(jìn)一步拉長(zhǎng)租賃旺季的周期。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，外圍城區(qū)租賃房源較為充足，其需求者多為頭次來滬務(wù)工者及緊靠學(xué)校的小區(qū)需求者，此類人群多在正月十五以后來滬。而城區(qū)房屋租賃市場(chǎng)以換租需求為主，此類人群基本上在正月初十以前就已上班，并且租賃房源相對(duì)外圍更為稀缺，多數(shù)人會(huì)提前入市尋找合適的房源，使得波租房潮頭先從城區(qū)展開。另外，雖然漲租現(xiàn)象尚未全面鋪開，但后續(xù)租賃熱潮到來有很大機(jī)會(huì)觸發(fā)漲租潮。

　　節(jié)后租金尚未上漲

　　相較價(jià)格走勢(shì)漸趨平穩(wěn)的銷售市場(chǎng)，春節(jié)后全市租賃市場(chǎng)卻呈復(fù)蘇行情。

　　記者從黃浦區(qū)打浦橋板塊的中原地產(chǎn)新海悅分行的李經(jīng)理處得知，租賃市場(chǎng)明顯升溫。節(jié)后頭周來客量迅速提升，增幅達(dá)到50%，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)30%。需求房源主要為2000元/月左右的一房和兩房。板塊內(nèi)租金水平穩(wěn)定，大幅漲價(jià)現(xiàn)象并未出現(xiàn)。另從大寧板塊的延長(zhǎng)分行及彭浦板塊的保德分行了解到相同情況，門店來客量上漲幅度達(dá)到50%，租賃需求開始釋放，但房屋購(gòu)賣量依然冷清。

　　另據(jù)上海中原地產(chǎn)松江新城分行的業(yè)務(wù)員張小姐介紹，與節(jié)前相比，節(jié)后頭周租賃市場(chǎng)表現(xiàn)十分突出。門店來客量大幅提升50%，租賃成交量受此帶動(dòng)上漲了30%。租賃房源掛牌積極性也得到極大的提高，新增租賃房源掛牌增幅達(dá)到50%。租賃需求者占六成以上多為合同到期或節(jié)后換租。需求房源主要集中在2000-3000元/月之間的一房或二房。當(dāng)前租金較為平穩(wěn)，暫時(shí)并未出現(xiàn)旺季漲價(jià)的現(xiàn)象。另從外圍板塊“軌交房”集中區(qū)的外高橋板塊了解到類似現(xiàn)象，門店租賃來客量增幅明顯，上浮達(dá)到50%，但租金暫時(shí)也沒有上浮跡象。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，今年有部分業(yè)主在節(jié)前就已經(jīng)換租，而且1月租賃市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一波上漲行情，所以節(jié)后租金尚未出現(xiàn)明顯上浮。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月份40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，大、中、小戶型分別有3、2、3個(gè)樓盤租金上漲，主流漲幅介于2.38%~14.55%，無一下跌。而去年12月僅有2個(gè)標(biāo)桿樓盤的中戶型漲租，同時(shí)，大、中、小戶型降租的樓盤個(gè)數(shù)共有7個(gè)。和2011年12月部分業(yè)主降價(jià)招租相反，今年1月末，在傳統(tǒng)的節(jié)后需求、看好后期租賃市場(chǎng)等因素的影響下，部分房東開始上調(diào)租金。

　　樣上調(diào)租金的現(xiàn)象，分別出現(xiàn)在閔行七寶、松江九亭和黃浦北盧灣等板塊。如位于閔行七寶板塊的標(biāo)桿樓盤萬科城市花園，1月份大、小戶型的租金分別為4300元/月、3150元/月，較去年12月分別上漲了2.38%和14.55%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐萬科分行經(jīng)理季國(guó)全表示，年后日均租賃掛牌量至少翻了一倍，多數(shù)房源為購(gòu)轉(zhuǎn)租掛牌，房東因季節(jié)性租賃需求增加而提高租金。

　　區(qū)域板塊分析

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份，12個(gè)樣本區(qū)域租金指數(shù)全線上揚(yáng)。其中，盧灣租金指數(shù)比上月增幅，約為3.0%，長(zhǎng)寧、普陀、靜安、楊浦等區(qū)域指數(shù)也有較為明顯的增幅，均超過2個(gè)百分點(diǎn)。本月高端物業(yè)、中低端物業(yè)租金普遍上揚(yáng)。高端物業(yè)樣本中，約九成樓盤租金上升，上月降幅突出的個(gè)案租金回升明顯，如靜安新閘路板塊的“中凱城市之光”、徐家匯板塊的“東方曼哈頓”、盧灣五里橋板塊的“海悅花園”，上月降幅分別為9.86%、9.34%、9.43%，本月增幅分別為9.70%、8.83%、8.67%。中低端物業(yè)樣本中，近九成樓盤租金上升，具體來看，部分樓盤租金回升，如昌里三林板塊的“金地灣流域”、楊浦東外灘板塊的“現(xiàn)代星洲城”；仍有部分樓盤租金繼續(xù)下滑，如浦東塘橋龍陽路板塊的“上海綠城”、“愛家亞洲花園”。

　　鏈接：

　　1月上海租金指數(shù)上漲1.59%

　　2012年1月中原(上海)租金指數(shù)為145.2點(diǎn)，指數(shù)租金均價(jià)為54.9元/平方米/月，比2011年12月份上漲1.59%。指數(shù)樣本樓盤中，高端物業(yè)和中低端物業(yè)租金普遍微幅上揚(yáng)。

　　與上月相比，本月二手房整體租賃交易更加清淡。據(jù)上海中原租賃成交數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份上海全市二手住宅租賃套數(shù)比上月減少17.24%。中低端物業(yè)和高端物業(yè)租賃套數(shù)均有下滑，其中前者幅度略弱，全市占比上升了2.03個(gè)百分點(diǎn)。

　　2012年1月份全市租賃市場(chǎng)量跌價(jià)升，季節(jié)周期性因素為其主導(dǎo)作用。春節(jié)來臨之前，不少外來務(wù)工短期租客返鄉(xiāng)，整體租賃需求數(shù)量出現(xiàn)季節(jié)性減弱。同時(shí)，一些中長(zhǎng)期租客續(xù)簽租約或轉(zhuǎn)租，傳統(tǒng)活躍板塊租賃相對(duì)穩(wěn)定，尤其是中高端物業(yè)領(lǐng)漲現(xiàn)象仍然存在，從而拉升整體租金水平。

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