隨著春節前后積壓需求的釋放，沉寂已久的滬上樓市漸起復蘇勢頭。

　　金豐易居&佑威聯合研究20日發布的監測數據顯示，上周(2月13日-2月19日)上海市商品住宅成交面積為8.34萬平方米，環比(較前周)上漲27.05%；新增供應面積環比激增207.05%，至11.76萬平方米；成交均價則環比小幅上漲0.98%，至20666元/平方米。

　　“較近兩周，售樓處來電量、來客量都迅速上升，成交量也比節后前兩周好很多。”滬上一位開發商說。

　　不過，這并不能讓上述開發商過分樂觀，“這不一定說明回暖了，事實上我們覺得回暖尚早。成交量只不過是老客戶帶來的，是春節前后需求的釋放。”

　　上述開發商解釋，網上交易數據是有滯后性的，客戶從付定金到交頭付簽約一般需要2周時間。

　　“成交量會繼續攀升”

　　在佑威機構執行董事黃志堅看來，上周滬上商品住宅成交量繼續反彈，但8.34萬平方米的周成交量依然是很低的量，“總體依舊屬于成交低迷和散亂”。

　　不過，佑威在昨日發布的報告中也分析，雖然相比較歷史是地量，但周成交量和周新增供應的環比增速在放大，反映出樓市正從“冬眠”中逐步蘇醒。

　　上述佑威的報告還提到，加上頭套房貸利率的松動、普通商品房標準的放松，以及部分剛需盤實實在在的優惠或打折，預估后市成交量還會繼續攀升。

　　按計劃，上海市普通住房新標準將在3月開始實施。央行此前也宣布，自2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。分析人士稱，此舉將釋放流動性約4000億元，并打開存款準備金率的下調通道。

　　某房企集團營銷人士認為，接下來兩周，滬上樓市成交量受剛需帶動還是會有小幅上揚。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，成交水平連續攀升之后，滬上樓市的供求量漸漸接近常規水平。目前的政策利好供應方的偏多，對于購房者實際的利好比較有限，因此對于交易的促動作用，還應該比較保守地來看。

　　克而瑞分析師楊晨青判斷，未來短期仍不看好，大范圍降價的可能性很小，成交量上升，現在還不具備長期回暖的條件。

　　3月或迎推盤高峰

　　上周滬上樓市新增供應量的反彈，在業內人士看來，尚屬于“春節因素影響漸去，開發商開始加緊推盤”。

　　滬上一位開發商直言，“今年賣的是去年的尾盤，成交的都是剛需，他們覺得現在是時候了，貸款優惠，而且價格也適合。”

　　不過，寶華企業副總裁楊健認為，現在的供應量還不是很大，很多開發商還沒有看清政策。但存量很大，3月份會迎來一個推盤量的高峰。

　　多位開發商對早報記者表示，新政對市場心態有一定促進，但大的影響還不至于。回暖大潮的關鍵，仍在于限購令的放松。

　　黃志堅的判斷則是，一部分剛需盤依然會在目前的弱市下積極推盤，并且會給出很有吸引力的優惠以增加成交。

　　來自佑威的監測數據顯示，上周滬上獲取預售證的商品住宅項目共6個。其中，新場旅游綜合服務區C4地塊普通商品住宅項目3.92萬平方米， 嘉實上城名都3.50萬平方米，華虹東方苑3.20萬平方米。

　　房企已啟動月度考核

　　伴隨著樓市復蘇的是，部分樓盤的降價。

　　“去年11月，要打7折才有明顯的成交量。現在一般的開盤價都定在9.5折，9折居多，低至8折，我覺得不會再更低了。”一位上市房企營銷總監分析，保利近期降價是因為去年部分樓盤賣得不好，需要回籠資金。

　　上述營銷總監還提到，今年的信貸放松，開發商的資金狀況比去年好很多，近期剛需也在帶動成交量，而且現在還只是一季度，銷售周期還長，不急著現在降。

　　楊健表示，“二三月份，對于貸款到期的開發企業來說，去年可能都沒打折但今年只能打折。現在的促銷面，都是在去年的基礎上擴大，有些已經降到底了，有些還沒開始。”

　　滬上一位知情人士透露，萬科計劃在今年一季度完成全年銷售目標的20%。

　　上述人士進一步說，而且現在房地產企業考核業績的周期，從以前的一年到半年，現在已變成月度考核，所以不少分公司是能跑量就跑量。

　　“未來一兩周，這些分公司迫于銷售壓力只能降價。”上述知情人士如是預測道。

　　楊晨青則提到，像萬科、保利等高周轉企業，對于今年的行情看得很淡。

　　“傳導至高端市場還要半年多時間”

　　剛需狂歡入市的同時，豪宅的成交量也有所反彈。

　　漢宇地產數據顯示，上周上海市單價4萬元以上的豪宅公寓成交21套，環比增加13套。其中，浦東星河灣成交5套，成交均價為5.4萬元/平方米。

　　一位豪宅開發商頗為樂觀地表示，在其看來，若眼下的市場勢頭能夠延續下去，2到3個月之后，會考慮開盤。

　　早報記者了解到，上述開發商旗下樓盤的定價在6萬元/平方米以上，開盤日期從去年11月延遲至今。

　　一位中高端開發商則相對悲觀，“我們的價格比較新的普通商品房標準要高，一房就要200萬元以上。位置還很遠。較近的來客量和成交都和年前差不多。”

　　在上述開發商看來，滬上中高端樓盤的成交還沒有被帶動起來，要從剛需傳熱至高端，還要個半年多時間。所以，我們希望年底之前會有一波成交高峰。”

　　二手房議價空間縮小

　　剛需釋放催活的不僅是一手房市場。

　　21世紀不動產上海區域市場統計顯示，2012年春節后3周期間(1月30日-2月19日)，上海市二手房成交量明顯回升，可達春節前3周期間(1月2日-1月22日)水平的2.3-2.4倍；并接近去年春節后3周期間(2011年2月7日-2月27日)水平的八到九成。

　　21世紀不動產上海銳豐鎮坪路店經理張志強稱，節后至今，在普陀武寧板塊，近幾個周末的二手房帶看量明顯升溫，經紀人日均二手房帶看量可達去年下半年時的1.7-1.8倍。

　　據張志強稱，目前的二手房市場，入市的購家主要為婚房需求，僅少數為置換類型，較關注板塊內面積50-80平方米、總價150萬-200萬元的次新房。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，由于目前二手房成交周期較長，帶有時滯性特征，且因普通住宅標準調整，不少購家將簽約日期延后至3月及以后。

　　黃河滔預計，目前的帶看量回升，除將提升2月滬上二手房的成交量外，也將對三四月份二手房成交量構成一定提振。

　　但值得一提的是，滬上二手房市場成交回暖的同時，議價空間也在減少。　　21世紀不動產提供的案例顯示，在浦東昌里南碼頭板塊，200萬元以上的二手房春節前有3萬-5萬元的議價空間；但自上周來，房東已難再做價格讓步。

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