縱觀2016年，深圳（樓盤(pán)）辦公樓無(wú)論是供應(yīng)還是吸納，均為歷史高位，受惠于深圳在華南區(qū)金融的地位日益鞏固，辦公樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)有趨向深圳的態(tài)勢(shì)。

2016年，深圳辦公樓的租賃需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趨勢(shì)。太平戴維斯*新數(shù)據(jù)顯示，僅2016年第四季度，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)就有三處新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)，新增供應(yīng)達(dá)10萬(wàn)多平方米（不計(jì)入全自用部分），凈吸納量約為9.2萬(wàn)平方米，空置率下降達(dá)10.60%。與此同時(shí)，平均租金環(huán)比下降2.0%，至221.9元/平方米，同比下降0.8%；平均售價(jià)環(huán)比下降2.1%，至55961元/平方米,同比上升3.2%。由于租金漲幅低于售價(jià)，深圳辦公樓回報(bào)率環(huán)比下降18個(gè)基點(diǎn)，至4.56%。太平戴維斯認(rèn)為，盡管數(shù)據(jù)回暖，但由于目前市場(chǎng)吸納力有限，2017年不排除部分商業(yè)推后入市時(shí)間的可能性，大體量的新增供應(yīng)將給市場(chǎng)租金帶來(lái)一定的下行壓力。

對(duì)于深圳寫(xiě)字樓下半年回暖現(xiàn)象，仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示，這主要受益于以下三大方面因素的正面影響：一、不合規(guī)金融企業(yè)被洗牌及淘汰對(duì)租賃市場(chǎng)的負(fù)面影響逐漸消減，傳統(tǒng)金融行業(yè)持續(xù)釋放新設(shè)立及擴(kuò)租需求；二、深圳整體經(jīng)濟(jì)基本面良好，企業(yè)看好深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企業(yè)注冊(cè)數(shù)量大幅提高，并同時(shí)積極在深圳拓展業(yè)務(wù)，活化租賃市場(chǎng)；三、租賃需求回暖以及企業(yè)自用需求持續(xù)支撐并減輕辦公樓供應(yīng)壓力的預(yù)期。展望2017年，夏春毅預(yù)計(jì)，深圳整體經(jīng)濟(jì)基本面仍將向好。辦公樓需求方面，創(chuàng)新金融、傳統(tǒng)金融、高新科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、企業(yè)自用等需求仍是深圳辦公樓市場(chǎng)的主要需求動(dòng)力。由于2017年供應(yīng)與2016年度相若，預(yù)計(jì)空置率上升壓力仍將持續(xù)。在過(guò)百萬(wàn)的供應(yīng)當(dāng)中，預(yù)期超三成新增面積將被總部企業(yè)消化。因此，雖然預(yù)期2017年整體辦公樓空置率保持上升趨勢(shì)不變，但有望維持20%以?xún)?nèi)。

需要注意的是，在經(jīng)歷了30年的城市化和工業(yè)化的迅猛發(fā)展之后，深圳面臨著嚴(yán)重的土地資源缺乏、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等問(wèn)題。太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年，深圳將有近2300萬(wàn)平方米的工業(yè)用房供應(yīng)，包括普通工業(yè)用房1500萬(wàn)平方米，新型產(chǎn)業(yè)用房約800萬(wàn)平方米。其中，2017-2018年為新型產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)高峰，基本分布在深圳橫向及縱向產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸（大沙河創(chuàng)新走廊）上，是國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)集中全市70%以上的創(chuàng)新資源。根據(jù)2015年全國(guó)四大一線城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)來(lái)看，深圳的產(chǎn)業(yè)以及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)都是于全國(guó)其它一線城市，增速分別達(dá)到7.3%和16.1%。新興產(chǎn)業(yè)增加值占到了總GDP的近40%。結(jié)合多種因素，未來(lái)5年預(yù)計(jì)深圳新型產(chǎn)業(yè)用房新增需求總量約為900萬(wàn)平方米。

太平戴維斯董事吳睿認(rèn)為，預(yù)計(jì)2017年和2018年寫(xiě)字樓供應(yīng)分別有350萬(wàn)平方米和190萬(wàn)平方米，新型產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng)分別有144萬(wàn)平方米和99萬(wàn)平方米，兩類(lèi)具有辦公屬性的產(chǎn)品供應(yīng)高峰疊加，在未來(lái)3年形成供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)深圳寫(xiě)字樓整體空置率將大幅增加，新入市寫(xiě)字樓空置率或增加至40%。工業(yè)增值收益上繳政策的限制使得大多數(shù)新型產(chǎn)業(yè)用房售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米時(shí)將會(huì)面臨高額增值收益上繳問(wèn)題，一定程度影響工改工新型產(chǎn)業(yè)用房的價(jià)格區(qū)間，從而壓縮寫(xiě)字樓價(jià)格上漲空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，新型產(chǎn)業(yè)用房低租金優(yōu)勢(shì)擠壓寫(xiě)字樓議價(jià)空間。

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