房地產市場作為拉動經濟增長的重要動力，“單腿走路”的市場情形表明，盡管我國經濟企穩回升的勢頭已初步確立，但行業及實體經濟回暖基礎尚不穩固。

在繁榮時期，住宅與商用地產開發往往是齊頭并進。商用地產向來被視作實體經濟“橋頭堡”：經濟復蘇時期，投資資金在正式生產前必須花費資金用于購置生產用地或租賃廠房及辦公場所，相關數據一直被視作實體經濟吸引投資的重要指標。當前商業地產領域回暖無力，表明企業并沒有如期望的那樣擴大產能，政府為拉動經濟增長而放出的大量資金并沒有完全流向實體經濟。因此，輕言房市回暖以及實體經濟復蘇，時間尚早。

上半年，一直同步發展的住宅和商用土地市場正在分化。中原地產少有提供給中國證券報的統計數據顯示，上半年住宅用地市場火爆，北京居住用地的樓面均價2008年為每平米3798元，2009年上半年為3981元，上漲4.8%；多數城市更是頻頻刷新地王記錄。同期的商用土地市場卻成交慘淡，北京商辦用地價格樓面均價從2008年的每平米3571元跌至2376元，下滑24%，工業用地樓面均價更是從每平米964元跌至550元，下滑43%；上海、廣州、深圳等地的趨勢與北京相似。在成交量上，北京市場商辦、工業用地2008年全年僅流拍10塊，今年前7個月這一數字已飆升至22塊。

住宅市場及商用市場的價格及租金（住宅的主要衡量指標為價格，商業地產為租金）也分化明顯。以北京為例，上半年住宅價格上漲9.7%；而上半年寫字樓平均租金同比下滑9%，工業廠房及物流倉庫平均租金同比分別下降6.4%及11.4%。

此外，各大商用物業的空置率無一例外上漲。自去年年底到現在，北京優質寫字樓空置率從17.94%上升至23%，上海工業物業空置率從4.1%升至8.1%。原本應該人聲鼎沸的辦公室、商場及廠房，如今空空蕩蕩。

其實，出現房地產行業回暖依靠“單腳走路”的情形并不難理解。一直以來，住宅市場的炒作空間和彈性更大，更能吸引投資資金進入。而商業、辦公用地，特別是工業用地，投資大，回報周期長，與經濟周期關聯更為緊密，炒作空間相對有限，價格上漲主要依靠實體經濟向好帶來的需求拉動。

盡管同處于去“庫存化”的過程之中，但多數地產代理行認為，下半年住宅市場價格掉頭向下的可能性較小，而商用物業租金繼續下滑的趨勢難以改變。統計數據顯示，今年上半年北京二手房市場近四成需求來自投資資金，僅有六成為自主需求。這表明住宅市場泡沫正在形成。泡沫化將使住宅及商用地產“兩條腿”之間差距越拉越大，一條更長，一條更短，這樣的格局顯然無法支撐行業穩固發展，行業整體真正回暖仍有待商業地產止跌回升，兩者“剪刀差”縮小。

商業地產的回暖與經濟周期緊密相連，絕非單純投資或幾個政策即可馬上拉動。要縮小行業“剪刀差”，仍需給住宅市場“擠泡泡”，維持市場平穩發展，而不是暴漲暴跌，特別是在土地供應方面，應警惕高價地王涌現。可喜的是，7月部分城市工業地產成交量稍有上升，這表明隨著經濟逐步走穩，商業地產將逐步恢復元氣。高力國際報告認為，明年上半年商業地產租金有望止跌，屆時樓市分化局面有望逐步緩解。（蔡宗琦）