投資客外撤北京商住升值空間到頂？

近日，據《華夏時報》記者對北京商住市場的調查發現，隨著政府嚴查嚴控商住項目，目前投資客因為不看好商住項目的未來收益，正在從商住市場撤出。

一位投資客告訴記者，雖然隨著北京未來的發展，商住項目具有一定的升值空間，但從近幾年的情況來看，投資者并不適合將資金投在商住類項目上，該類項目比較同地段的住宅項目，升值空間太有限，收益率太低，不適合再繼續投資或者持有。

投資客拋售商住項目

在北京打拼多年的金融界人士黃先生目前急于出手手中的一套商用項目，該項目為商辦／商住兩用，位置在南四環，購置于2013年，當時的總價約為900萬，目前市場價約為1150萬，該房產黃先生主要自用于公司辦公。

對于拋售該商住項目的原因，黃先生指出，是因為目前商住項目增值空間太小，2017年的收益太有限。黃先生預計該項目在2017年*多有10萬的上漲空間，而持有該房產預計可以節省自己的租房費用約為40萬／年，這樣算下來，持有該不動產自己在2017年*多收益是50萬，但如果自己把這套不動產出手，1150萬用于投資，預估自己的*少收益在60萬以上。

有商住項目開發商則告訴記者，本身商住項目在2016年一度火爆異常，但因為受到政策調控，目前確實成交一般。主要是因為購買商住類項目的買家中，真正用于居住的較少，而投資客占了較大比重，新政后房價穩定了投資客也明顯減少了。

據悉，從2010年“6·28”監管令、2011年“5·16”商改住禁令到本次再次嚴控商住市場以來，北京市商改住“擦邊球”產品一直處在風口浪尖。目前北京市商住項目在推廣和銷售環節都非常謹慎。北京市順義區甚至嚴格要求商改住項目不得設置樣板間。

隨著樓市降溫，不動產投資熱度降低， 商住樓嚴查風暴也進一步助推了商住項目整體進入觀望期，部分投資客選擇暫時退出，尋求新的投資渠道。

盡管如此，政府對商住項目的監控并未放松，近期，有開發商收到了《北京市規劃和國土資源管理委員會關于加強商業、辦公類項目規劃管理的通知》。通知要求開發商限期整改違規“商改住”產品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規企業法人和企業法人代表參與北京市土地市場交易。

北京中原市場研究部認為，通知中規定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導致小戶型LOFT可能就此絕跡；要求在售項目暫停網簽或進行整改，將會影響網簽量；未售項目和在建項目不得改變土地出讓合同規定的用途且層高有限制，這也將導致報批審核力度加大、項目附加值減小。

商住項目成交已下滑

“2017年新年剛過，整個商住市場表面波瀾不驚，其實暗潮洶涌。總體而言有三個特點，其一住宅市場，包括普通住宅和部分公寓類產品，價格趨勢比較平穩，這也是北京市場今年來的總體表現，不會有太大的波動。其二是寫字樓辦公類產品，包括產業園，市區核心區域會平穩上漲，但幅度不會太大，需要關注的是隨著副建設的加快和年內市府搬遷計劃，可以預料到通州商辦市場仍會加大上漲幅度，并將持續一段時間，估計到2020年左右方能企穩。其三是非核心區域的商業及商辦產品，受今年經濟大環境的影響，會保持現有價格或略有下降，與普通住宅市場呈現冰火兩重天的格局。” 地產專家段舒懷指出，2017年一季度屬于市場觀望期，相對比較穩定，但各房企對北京市場仍有很高期望，競爭會更趨激烈。

事實上，2016年北京商住市場確實紅紅火火，北京全年商住市場共計成交63703套，成交均價29778元/m2。據統計，2016年一年的銷量比過去3年的總和都要多。尤其是在2016年上半年，北京商住成交量首超住宅，一路高歌猛進。

所謂商住房，是將商業、公建用地改為居住屬性的一種“擦邊球”產品。嚴格來說在使用用途上存在一定的違規嫌疑。隨著北京地價高企，住宅市場日趨豪宅化，商住房由于 ，總價相對較低，越來越受到剛需人群的青睞。

原本商住樓作為北京樓市的補充型產品，數量較少。但隨著限購及新建商品住宅供應量的減少，2016年3月，北京市商住樓成交量史上次超過普通住宅。

2016年前8個月，北京商住類產品共成交41629套，為2015年同期的5倍，相比2015年全年成交量高出98%，為歷史新高。前8個月商住類產品成交金額高達774.82億元，比2015年全年還高出88%。

在商住產品日益泛濫的情況下，政府不得不加強嚴控手段。除了對在售商住項目嚴查嚴控，北京市在新增和再次供地等方面也進行了收緊。

中國指數研究院的數據也顯示，2016年受住宅供應及市場政策環境等影響，北京商辦市場尤其是商住市場成交量爆發，在此帶動下，商辦類市場火爆。2016年，北京商辦市場（商住+寫字樓+商業用房）月均成交約57萬平方米，同比增加105%；成交均價為30609元/平方米，與上年基本持平，價格平穩主要是受成交結構影響，2016年商辦項目尤其是商住公寓成交主要集中在順義、大興、通州、門頭溝等五環以外。

自2016年5月起商住監管逐漸趨緊，在政策高壓以及商住整頓風暴籠罩下，北京商住樓盤四季度成交量呈現下降趨勢，*終走出了高開低走的行情。

據北京中原市場研究部統計，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，北京中原市場研究部認為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴加審查商住項目，監管力度加大有關；“9·30新政”釋放的管控信號，也讓一部分投資客開始觀望。同時，地產新政和新廣告法對商住項目嚴加審查，商住項目均較為謹慎，開始停止推廣和渠道帶客。而對于部分不合規項目，政府已暫停其網簽。

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