種種跡象表明,一線城市房價的調整就在不遠的將來。且讓我們來看看,那些支撐一線城市房價的條件發生了什么變化?  

樓市觀察  

支撐一線城市房價變化的條件已經發生了變化,加上房地產本身的周期性調整,已經漲到天上去的京滬的房價還能堅持多久?  

無論誰來評判中國的房地產市場,必須把一二線和三四線城市分開來談,因為不同城市的市場分化非常大,有的無房可賣,有的庫存壓頂。但說到一線城市,卻是眾口一詞,房價會漲。因為資源的獨特性,土地的稀缺性,購購力的強大,導致房價有強大的支撐。  

但筆者有不同看法,種種跡象表明,一線城市房價的調整就在不遠的將來。且讓我們來看看,那些支撐一線城市房價的條件發生了什么變化?  

頭先是人口流入的城市化紅利。這是過去支撐一線城市房價的較剛性需求部分,北京和上海前些年每年大約都能增加50萬上下的流入人口,雖然加重了大城市病,但卻為房地產提供了巨大需求,成為房價上漲的源動力。  

而這兩年來,這樣的局面一去不復返。為緩解城市人口壓力,一線城市政府紛紛出臺政策,大力推進人口疏解工作。就北京統計數據顯示,2015年末,北京市常住人口比2014年末增加19萬人,但增幅下降,與2014年相比少增加18萬人。短短幾年,一線城市外來人口增速大大放緩,這無異于釜底抽薪,使需求量從根本上減少。  

其次,房價本身也已曲高和寡,地價再高也難變現。近幾年眾多開發商因為三四線城市滯銷,紛紛殺入一線城市搶奪土地,導致地價飆漲,地王遍地。為了消化高昂的地價成本,京滬眾多樓盤出現了豪宅化,但因為價格動輒幾千萬,這些樓盤內大多一年賣不了幾套。  

那么是什么在支撐樓盤銷售呢?7月初,頭開華潤城開盤賣了358套,30億的銷售額。這里大多數客戶是賣了自己的老房子加點錢購新房,800萬到1000萬的總價太高,如果不是換房騰挪的資金,銷售量根本不可能達到這個數字。這就是北京房地產市場的目前的尷尬現狀,之所以還有人說漲,是因為今年一線城市還在大量出地王,地價還在飆升,似乎沒有上限。  

地王多了,并不意味著高端客戶也隨之增長。據詳細統計,過去幾年間,北京已經出讓了59塊樓面地價超過30000元的地塊,總價是1920億元,而這些地王目前真正轉化為房價銷售的,不過才200億左右。樓盤長期滯銷,開發商資金鏈緊張,必然會采取措施來回籠資金,這就是房價調整的契機。  

再次,我們按照租金比來算一下。根據中國有關研究院的詳細統計,京滬深的一套一百平米住宅的年租金,回報率都低于2%,而國際的水平,無論美國還是歐洲東南亞,都在3%到5%之間,從投資角度來說,購一套房子要五六十年才能出租回本,而且一線城市人口流入大降,租金上漲難以為繼,一線城市的投資前景已經堪憂了。  

較后,較大的問題是經濟周期和地產周期疊加的影響。其實房價較大的利空不在房地產業,而是實體經濟。因為購房者是在實體經濟賺到錢然后加上銀行貸款來實現購購力,過去房價上漲是建立在經濟高速增長的基礎上,而目前經濟將長期處于L型,很多行業進入蕭條期,人們的收入不穩定,購購力無以為繼。今年支撐市場的投資性資金在預期到市場的變化后,自己也會調整進入觀望階段。  

并且,因為政策和市場的原因,中國的房地產本身會出現三年左右的周期性調整。在經歷了2015年的市場轉熱和2016年的市場透支后,未來兩年,即便房地產政策放松,那么市場自己也會調整。瘋狂上漲之后必是疲態盡顯,到那時,已經漲到天上去的京滬的房價還能堅持多久?

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！