連日來，因土地使用年限到期或即將到期，溫州部分市民面臨要花費數十萬元高額土地出讓金“購地”才能重新辦理土地證的遭遇，就像往平靜的湖水里扔了一顆深水炸彈，在房產市場上激起千層浪并引發激烈討論。

    對于很多人來說，窮其半生的積蓄，較大的一次投資或許就是購房子。而目前對于購房者來說，面臨的較大困惑是，住宅建設用地使用權屆滿后是否還需交巨額出讓金續費?已繳納土地出讓金的房產是否還要繳納房產稅?房產稅是否可取代土地出讓金?

    土地出讓金該不該續交?

    公開資料顯示，土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。頭都經濟貿易大學趙秀池教授認為，土地出讓金是政府一次性出讓一定時期的土地使用權的收入。出讓時間越長，則出讓金越多。目前住宅土地的批租年限為70年，政府一次性收取70年的土地出讓金，因此，地價在房價中占的比重較大，大約為30%~40%左右。

    土地出讓金是否該續交?北京市中唐律師事務所王佳紅律師列出了兩條規定。

    《城市房地產管理法》第22條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

    《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”第41條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”

    王佳紅表示，上述法律規定，土地使用權到期的，土地使用權人需要提出申請，政府批準續期的需要重新簽署合同并支付費用。但是，物權法公布后卻發生了變化。

    《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”可見，物權法規定住宅的建設用地使用權屆滿的，是自動續期，無需提出申請，也沒有提及需要再行支付費用。

    房產稅能否代替土地出讓金?

    王佳紅表示，法律之間規定的不一致，且法律規定的也不明確，導致了沒有人能正式就該問題進行權威解釋和說明，所以溫州土地出讓金問題眾說紛壇。“若是堅持住宅建設用地土地使用權到期后無償恒久使用，則可能會使土地性質淪為私人所有的嫌疑;若是堅持住宅建設用地土地使用權到期后有償使用，則老百姓(603883,股吧)私有財產所有權的這個權利就失去了物權的穩定性和確定性。”

    房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

    王佳紅建議，較好的方法是能找到平衡兩者利益的方法。目前很多國家都開征了房產稅，一方面可以增加所有權人保有成本的增加，一方面可以保持土地所有權人的利益，同時可以促進市場資源的優化分配，所以，房產稅也是能夠平衡兩者利益的方法之一。

    用房產稅平衡各方利益看起來很美，但操作起來是否可行?趙秀池認為，降低房價的一個辦法就是對土地出讓金制度進行改革，把土地批租改為年租，即征收房產稅(物業稅)，每年向政府繳納一定的稅金。目前來看，房產稅(物業稅)代替土地出讓金不太可能。因為整個房地產稅收體系改革的頂層設計還沒有完成，房產稅與土地出讓金的關系還需要理順，土地財政問題也需要假以時日。

    上海(樓盤)杜躍平律師事務所主任律師杜躍平也直言“不太可能”。杜躍平說，相關土地方面的法律法規沒有出臺，而且物權法頒布前的土地法規沒有廢除。

    中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，以房產稅的方式來替代土地出讓金續交，只是其中一種可能的方向。

    那么國外又是如何處理土地使用年限和房屋產權的問題?陳晟表示，新加坡99年產權也是在到期后由新加坡政府收回。那么，99年或以上產權的房子到期了該怎么辦?普通處理方法：99年到期之后，業主可以湊錢申請延長產權，但是政府不一定批準。普通處理方法：政府收回土地，會以當時市場價格賠償。

    陳晟表示，新加坡回購流程：90%業主同意，銀行進行估價，雙方討價還價。開發商一般會以高于當時市場價15%~30%的價格回購。回購之后業主不再享有原有房屋的產權，如果仍想住在原先地方，需要重新購購。發展商回購支付的價錢有可能購到的新房，也有可能購不到，這要根據回購的價錢、地段、當時的市場行情等很多因素來看，即使購不到，居民也不需動用大量的儲蓄來購房，只需補足小部分差價即可，但居住環境得到大幅改善。

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