劉桓 　　可以預測今后幾年公租房、保障性住房投資投入將對整個產業產生巨大影響。 　　長遠看，租售并舉是房地產市場發展的良好途徑。要從供需兩方面做文章。目前為止，所有稅收政策只是打擊炒房，當然這是必要的。下一步，利用融資資金建包括公租房在內的保障房，如何能得到國家政策、稅收政策方面優惠，將是一大問題。 　　　比如房地產基金。我們可以從國外學習的經驗很多。建公租房、保障房，如果貸款的話，也算次貸，次貸就是沒錢的人購房，貸款比例較高，頭付很少，甚至可以零頭付。一旦斷供或還款困難，就出現問題。避免次貸危機給中國的影響，這很重要。但并不能因為美國產生次貸，我們就放松對房地產基金的使用和研究。 　　通過房地產基金讓整個融資活起來，如怎樣擔保，保證資金到位、投資有效益，是解決房地產融資、保障性住房問題的有效途徑。 　　此外，以前房地產市場發展速度較快，一些公司通過上市發行股票、經營金融衍生產品融資，這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場?即政府主導，民間資金參與，到位的市場監管，科學的投資理念，這樣可能會帶來一種好的局面和態勢。 　　目前看，未來房產稅替代土地出讓金成為穩定財源的轉換需要很長時間。中國人不習慣在住房上加稅，購房子時已交了土地出讓金，現在再交一筆稅，心理上不能接受，這需要綜合改革。 　　出讓金應改變做法，不能70年一次全部繳納，可以考慮采取分期付款方式。比如住五年交一次，然后再住五年再交一次出讓金，依次推延。出讓金在國外都是幾年一交或者一年一交。目前房價很高，有相當一部分是因為出讓金，政府在拍賣土地時已收取了較高成本。 　　想要真正扭轉地方財政對土地出讓金的依賴，就不要對土地出讓金收太多，或分期繳納。這樣可使購房者初次轉賣時，得到一些經濟利益，少交部分土地出讓金。然后從當前商品房中區分是住房還是投資房，如果是住房，設一個很低的稅，如果用來投機或投資，設一個較高的占有稅。這樣逐漸替代，從較長時間來看，征房產稅可以替代出讓金，或部分替代出讓金。 　　如此，地方財政結構肯定會發生變化。逐漸減少土地出讓金，就會減少其在財政收入中的份額，減少部分可以通過征房產稅來充盈。如果這個變化逐漸發生，地方政府再參與其他保障性措施，應該能夠承受。 　　從現在房地產調控情況看，越來越緊的房地產政策，有可能倒逼分稅制度來進行改革。但和地方關系形成是有歷史淵源的，這是一個長期博弈較后形成的局面。，地方和的財政收入經過1994年分稅制后基本上固定下來，一些富庶省份要上交財政，一些貧窮的省份則由政府返還稅收，通過的轉移支付，使貧富之間得到一定調節。這個機理大概形成了，若想徹底改變它，就要進行很大的財政信息的調整。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！