近一個月來，讓老百姓每天較緊張關注的、媒體連篇累牘報道的，無非是這一個月來動蕩不安的樓市。3月25日起，調控政策紛紛出臺，從一線城市到二線城市再到三線。歷史也許會永遠記載下這一個月——中國樓市格局生變、進入新一輪調整周期的一個月。

本文，解局君就帶你從3月25日樓市調控大幕開始，詳解并展望各地樓市格局。

一線城市：終于遭到“打壓” 未來或“消停”一陣子

背景：北上滬房價一直是一片狂熱的高位上漲現象，一是城市人口多，正常的購房“剛需”大，二是投資客炒房，三是金融杠桿被濫用，四是土地供給有限，五是沒有過緊的調控政策。

新政落地后，一線城市初現效果，短期“冷靜”，但業內人士普遍預計不會初現大幅度下跌現象。

深圳

政策：

在深圳房價連續領漲全國15個月后，政府終于出手了。“3·25”樓市調控新政出臺，新政中有兩點較為關鍵：一是外地戶籍購房社保年限由一年改為三年；二是即使頭套房房貸付清，二套房頭付較低也要四成。

4月1日，深圳房產評估價格又迎來例行更新，評估價普遍上調超50%，這使得二手房交易者承擔的稅費成本大幅增加。對于未滿兩年的房產交易，評估價調整前后稅費差額較高可達數萬元甚至十萬元以上，無疑會對短期炒房客形成一定壓力。

市場反應：

在調控組合拳作用下，持續高燒的深圳樓市顯現出降溫跡象。新房、二手房成交量接連下滑，開發商延緩推盤速度，投資客降價拋盤，看房者普遍的態度從此前的惶恐入市變為“再看看”。市場人士普遍預計受政策影響，消化周期在3個月左右，所以未來二季度市場成交將會回落，但不會出現大幅下降現象。

此次政策調整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對部分非深戶居民購房帶來一定的影響。在深圳需要購房的，很多是外地的年輕人，本來，就深圳的平均收入水平來說，目前的房價就與供房能力脫節。在這場樓市調控中，購房門檻提高，很多年輕人表示“我們這些外來的年輕人不知道要到什么時候才能有自己的房子，已經不止一次冒出回老家的念頭。”調控過后，人們的購房需求依然在。

真正決定未來房價走勢的，只能是供需關系，只有在住房供給總量大于需求量的情況下，房價才會真正降下來。

上海

政策：

上海3月25日出臺“史上較嚴”“趕超北京”樓市新政，二套普通房頭付不低于五成，二套非普通頭付不低于七成；非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由累計繳滿兩年調整為連續繳滿五年。

市場反應：

由于風向轉變，政策落地后的頭個周末，上海樓市降溫明顯，其周邊樓市快速升溫。上海樓市購賣姿態出現“互換”，購家觀望氣氛抬頭，賣家主動降價的多。短期來看，由于購家減少且意愿不，市場預計未來一兩個月成交縮量探底可能性較大。

此次調控主要是需求端的調控，但真正解決問題還要考供應端。上海官方此前表示，今年的土地管理中，會加大土地的供應，確保“十三五”供地總量不會低于“十二五”，而且會有所增加。2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過，產生的效果可能在明年或者后年才能顯現。

北京

政策：

北京在交易端雖未有出臺遏制政策，但在土地市場已開始重拾“90/70”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

北京至少有兩年沒有要求新出讓土地的商品房項目必須執行“70/90”政策。因為當下大戶型豪宅市場占據北京房地產市場主流產品，重拾“90/70”，其實主要是為了彌補剛需型產品供給不足的問題。

然而不少專家認為，戶型、套數應該在遵守規劃的前提下由開發商自由決定。事實上，很多開發商也想出了不少辦法來應對這項規定。比如，此前北京一些項目就出現了將兩套房源拼成大戶型出售的情況。政府的本意在導向開發商購了土地后做小戶型，但可能還是治標不治本。決定商品的價格在于供應和需求兩端，但僅靠出臺一兩條政策很難扭轉目前市場上小戶型斷供的局面。而當下居高不下的地價，也決定了開發商不得不去做高端產品，從而保證利潤。

“70/90”較大的問題是，高地價以及供應與需求嚴重不匹配之間的矛盾。政府如果要解決小戶型供應問題，應主要依靠自住型商品房來解決。

市場反應：

總體而言，北京樓市仍然保持著“量價齊升”態勢。繼上海、深圳樓市先后因政策打壓而出現降溫，北京雖然尚未有調控政策出臺，但是受預期影響，此前恐慌性購房情緒已基本被壓制，據機構統計，近期北京二手房市場的新增客源和新增房源等指標都在下降，說明供需雙方對市場的熱情有所冷卻。預計接下來一段時間北京樓市將進入平穩周期。

一線城市周邊

滬深兩地樓市調控政策聯袂落地后，資金的溢出效應明顯，大量資本有進入一線城市周邊，于是一線城市房價上漲之勢傳染至周邊城市，毗鄰深圳的東莞、惠州，北京周邊的燕郊、香河、固安和廊坊等近日漲價態勢猛烈。

于是，踏入4月，調控版圖擴大至環京地區。4月1日晚，河北省廊坊市政府發布限購令，規定在鄰近北京的三河市、大廠縣、香河縣和固安縣實施限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，上述地區購房頭付款比例較低限制從此前兩成升至三成。

部分二線城市房價近期開啟“狂奔模式” 未來樓市走向或看二線城市

今年，二線樓市也憑借相對寬松的購房政策，購房需求得以不斷釋放，住房成交量和價格均持續上升。一線城市調控出臺后，投資/投機客紛紛轉戰二線城市，購房者在購漲不購跌的心理預期下，入市的積極性大幅提高。

于是，3月份二線城市樓市出現了異常火爆的局面。15個二線城市3月新建商品住宅成交面積為1825萬平方米，比今年2月環比增長160.6%，比去年3月增長96.4%。其中，杭州趕超一線城市，環比增幅為30個城市中較高，達到322.1%。

對于二線樓市未來發展趨勢，市場人士普遍預計二線城市樓市政策依然趨寬，部分熱點城市雖開始出臺房價調控政策，但力度有限，二線城市將保持高位運行，并大有持續升溫之勢。

并且，二線城市缺乏滬深的人口和購購力基礎，購房需求在再生性和持續性方面遠不如一線城市，因此不太可能出現如一線城市般非理性上漲現象。

二線城市已進入新的周期。市場人士認為，后續決定市場走勢的將是二線城市，二線樓市持續升溫將帶動全國成交量上升。

合肥

政策：

有人形容，2016年的合肥樓市猶如脫韁的野馬。4月2日，合肥市房地產管理局等四部門聯合出臺樓市調控新政，2016年城區商品住房土地供應同比增加15％以上，并實行“差異化供地”，同時對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。

三線城市仍在冰天雪地里

在一二線城市樓市火爆得需要“潑水”時，三四線城市依然“哆哆嗦嗦”地待在冰天雪地。目前，一線城市房價高位震蕩，二線城市即將成為領跑者，而三四線城市則繼續分化與筑底。一二線城市的火力帶不起三四線房地產，而未來一線樓市降溫對其可能是“雪上加霜”。

當前為了鼓勵人們購房，各地地方政府也是絞盡腦汁、“蠻拼的”。沈陽和海口陸續出臺大學生購房優惠政策，意味著此類措施頭次出現在地方救市方法中。

沈陽

政策：

對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生給予住房公積金政策支持，較高貸款額度為單方60萬元，雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對在校生、新畢業生給予契稅全額補貼政策。

海口

政策：

海口也祭出鼓勵大學生畢業購房新政。國家985和211高校畢業生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保，購購頭套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

兩城市此舉得到了廣泛批評，把去庫存的手伸向剛畢業的學生甚至在校生，這不僅無助于去庫存，反而是歪曲了去庫存的政策方向。頭先此類大學生購購力不強，對去庫存起不到太大作用；一定要購，這容易助長某種“啃老”的風氣；第三，此舉其實是在通過瘋狂的加杠桿增加風險。

龐大的房地產庫存從何而來？從深層次看，它是部分房地產商違背市場規律開發的結果，是部分地方政府為了獲得賣地收入、放松對房地產市場監控的結果，還有資源的流失、人口的下降，以及經濟整體下滑的結果。這些根本問題不解決，永遠無法做

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