不必再抱希望的“金九銀十”

　　9月已至，房地產有望迎來以往的“金九銀十”嗎?答案基本是否定的，因為這次調整真的不一樣。

　　我們先來回顧下房地產市場的本次調整，雖然從數據上看是從5月才開始房價出現環比下跌，但從趨勢上看，年初的同比數據拐頭向下態勢已是明顯，至于實際市場中，2月下旬杭州拉開了調整的序幕。

　　官方的8月樓市數據尚未公布，但從7月數據來看，70個大中城市中，房價環比下跌已達64個(比6月增加9個)，持平4個，上漲2個，一線城市均下跌，北京也扛不住了，這說明房價下跌正成為全國性的現象，而且一線城市也無法幸免。

　　從全國整體數據看，2014年以來銷售一路向下，7月全國商品住宅銷售面積同比下滑7.6%，銷售額同比下滑10.5%，量價齊跌，而且價跌尤甚。

　　雖然這幾個月，大部分限購的城市都陸續松綁，但大部分是曇花一現。第三方機構的一些數據可作參考，戴德梁行監測數據顯示，1月至7月，一線城市的商品住宅銷量同比跌幅為24.1%。

　　我們再取個案看看，同策咨詢監測顯示，1~8月上海商品住宅累計成交面積約541.68萬平方米，同比跌幅達29.67%，商品住宅銷售價格26328元/平方米，同比上漲11.18%。

　　好了，蔓延至全國的房價調整，乃至一線城市也無法幸免的情形，充分說明了，這次真的不一樣，和2008年、2011年的兩輪調整并不一樣。一個突出的因素就是高庫存的存在，所以也難怪新任住建部長上任沒幾日就喊出“千方百計去庫存”的口號。

　　數據顯示，截至7月，全國待售商品住宅面積3.65億平方米，創下歷史新高。即便按照2013年11.57億平方米的銷量，這部分待售也得消化4個月，何況這僅僅是待售，只是庫存的一方面。

　　克而瑞數據顯示，截至8月底，北上廣深庫存量分別達到1040萬平方米、837萬平方米、917萬平方米、533萬平方米，同比分別增長了30%、25%、42%、25%，四城的庫存消化周期分別達到18個月、11個月、13個月、20個月。

　　而在高庫存以及2013年天量的銷售面積的透支之下，以及購房者購漲不購跌的心理之下，“金九銀十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供應量較7月上漲6.3%，但成交量只有65.38萬平方米，反而出現了下滑，地產商沖著“金九銀十”，但結果卻是尷尬的。而筆者較新收到的監測數據顯示，9月起數家上海樓盤優惠力度。

　　目前限購已名存實亡，但筆者前期用3張圖就說明限購解除效應沒那么厲害，至于房貸放開，雖然上海農行8月起200萬以上房貸九五折優惠，但大多數商業銀行并未跟進。本周曾傳出招行房貸優惠的消息，但很快就被辟謠了。市場期待之心可以有，但現實就是這般殘酷，尤其是在今年銀行不良貸款余額猛增的前提下。

　　地產商的資金緊張已是確定無疑，今年1～8月，地產商海外舉債規模逼近600億美元。近日飯桌上有一信托公司朋友說到，現在只給百強地產商做項目，而且較低成本8.5%，而一般的百強地產商至少在12%以上。

　　筆者前期在《房價還有多少下跌空間?》中提到，單從利潤率角度而言，地產商在保持盈虧平衡前提下，平均降價15%~30%還是能勉強挺過去的。所以，鑒于本輪房價調整以來的量價齊跌，地產商要想“金九銀十”不至于成為廢銅爛鐵，在價格方面無疑要拿出相當的誠意。

　　但即便是這樣，后市依然不會太樂觀，筆者在即將出版的專著中，從供需大剪刀、價格與周期以及泡沫角度，在中國過往33年的房地產市場運行軌跡上進行了一個推演，推演的結論是本輪調整遠不同于前兩次，也并非一兩年之內就可以結束。(作者為《財商》主編助理)

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