2014年1—3月，受樓市政策階段性收緊、春節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節效應”顯現，商品住宅成交量出現“普跌”。隨后，繼杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價之后，寧波出現房企倒閉破產的現象，廣州等一線城市也有不少樓盤“平價”入市，甚至開始打折促銷與“墊頭付”營銷。

　　伴隨這些房價松動的熱傳，關于中國樓市“降價潮擴散”、“房價迎來拐點”、“樓市將要崩盤”等觀點成為各界熱議的話題。本期投資周刊將綜合實地調查、多方數據和專家分析，為你尋找房價真相。

　　廣州3月降價的23個樓盤中，大部分跌幅都在5%以內，其中網簽均價下降了36.47%的增城保利東江頭府跌幅較大。

　　市場

　　開發商“墊頭付”重現江湖

　　以價換量讓郊區盤頻頻“日光”

　　從杭州的馬年樓市“榜首降”開始，“降價潮”正成為樓市的一個熱詞。常州、無錫等城市也相繼爆出有樓盤下調售價沖銷量的消息。還有消息稱，在普遍被看好的一線城市中，不少樓盤較近也以低于預期的價格入市，甚至暗中下調單價高達3000元。

　　有媒體報道，受到購房者觀望情緒加重的影響，深圳有開發商悄然降價。如3月份新推的樓盤水木丹華，較低價格相比去年已經下降3000元/平方米，而龍崗區“鴻威de森林”項目更是打出9字頭的促銷宣傳方式。

　　在廣州，同樣出現了不少降價或變相降價的消息。時代地產廣州在售項目全線“88”折，敏捷旗下樓盤的降價促銷都成為市場一時焦點，另一些樓盤則推出了“頭付分期”、“開發商墊頭付”等活動，以降低購房門檻為噱頭，吸引不少人的關注。

　　事實上，隨著春節后市場逐漸回復正常，3月廣州樓市供應相比2月出現井噴。而部分開發商或真或假的“讓利”舉動，也迅速獲得了市場的反映，不少樓盤頻現“日光”、“準日光”的消息。

　　數據顯示，廣州3月降價的23個樓盤大部分跌幅都在5%以內，而其中網簽均價下降了36.47%的增城保利東江頭府跌幅較大。但這個項目3月8日推出的三四房洋房產品，卻借助價格優勢和區域規劃調整利好，當日成交八成。

　　同樣位于增城的金地·公園上城淺山，其三期11棟開售推出百余套單位，據開發商稱也在兩個公里內售罄。該項目雖然配套尚未成熟，但均價只要7000—7500元/平方米，借助78平方米兩房單位僅賣50多萬元的價格受到剛需熱捧。

　　同開盤的番禺全新樓盤星尚，當天推出250套單位，商家報稱當天賣了八成，銷售金額超過2.5億元。其毛坯單位較低售價約為1.1萬元/平方米，比帶裝修的單位便宜了約2000元/平方米，尤其搶手，余貨已所剩無幾。

　　位于增城的尚東陽光、位于南沙的越秀濱?，B城、位于番禺的亞運城等郊區樓盤，同樣以較低錄得七成以上的去貨率。中原地產項目部總經理黃韜總結認為，近期熱銷的樓盤，大多是售價2萬元/平方米以下的外圍郊區項目，單位面積則在100平方米左右，屬于典型剛需盤，價格是較大優勢。而合富輝煌（中國）頭席市場分析師黎文江則直言，其暢銷是因開發商讓利定價較為合理，是“以價換量”。

　　調查

　　一線房價陷入“滯脹”

　　降價樓盤僅占20% 多數為價格不變

　　盡管3月的廣州樓市表現，在一線城市中較為搶眼，但對于售樓價格的統計數據來看，市場傳言的“降價潮”也并未出現?？傮w而言，北上廣深一線城市的新房雖有部分樓盤出現價格小幅下調，但整體上屬于“滯脹”狀態。
　
　　日前，因開盤時將原先吹風價2.6萬/平方米下調到2.2萬/平方米，北京萬科橙項目引來了眾多媒體關注。但據北京萬科總經理毛大慶的說法，價格的調整并非為了“降價走量”，而是因為“希望配合政府做好房地產價格穩定的問題，新開樓盤接受了政府的價格指導”。其吹風價是精裝修價格，而降價后賣的則是毛坯房。

　　據某網站的調查，3月北上廣三個一線城市三百在售樓盤中，漲價樓盤合計96個，占32%。價格基本不變的樓盤144個，占48%，是市場的主流。而降價樓盤為60個，占20%，占比較小，具體分析樓盤，大部分價格下跌樓盤跌幅不超過5%。

　　其中，廣州100個在售項目中，32個項目價格上漲，數量比2月多了6個，保持基本不變的有45個，是市場的主力，此外有23個項目價格出現了下跌，不過降價樓盤數量卻比2月份減少了7個。

　　在北京的100個在售樓盤中，共有79個項目價格不變，12個項目價格上漲，9個項目價格下降，對比2月份情況，基本保持一致，仍持穩占據主流。

　　其中，北京的漲價樓盤三分之一項目是售價在4萬/平方米以上的改善或豪宅項目，其中超過一半漲幅不足5%；9個降價樓盤則以順義和通州的郊區盤為主，占了5個，除降幅較大樓盤外，其余8個樓盤的降幅都不足5%。

　　相比之下，上海的3月樓市成交量則出現了下降，漲價和降價的樓盤數量都超過北京，分化更為明顯。

　　對上海100個在售項目的價格調查顯示，其3月有52個樓盤成交均價較上月上漲，較高漲幅達26.64%，數量比上月增加一成，降價樓盤28個，持平的有20個。

　　其中，8個項目漲幅超過10%，較高漲幅的是位于嘉定的綠洲香格麗花園，漲幅達26.64%，從2月的13590元/平方米漲到3月的17210元/平方米。3月成交均價環比下跌的有28個項目，較上月減少4個，僅有兩個項目跌幅超過10%，大部分仍是小幅調整。

　　面對明顯回落的成交量，業內人士認為，主要布局一二線城市的上市房企受制于業績要求，可能對銷量更為看重，因而未來新推的樓盤價格難有太大提升，或仍以“平價”入市為主。來自中原地產研究部的數據就顯示，4月北京將入市的38個，其中大部分都是中低端商品住宅，漲幅基本控制在5%-10%，與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價已不可同日而語。

　　數據

　　3月樓市成交量回暖

　　一線城市土地成交仍火熱 二線則趨冷

　　從更大范圍來看，3月盡管成交回暖，但國內樓市表現已遠不如去年同期，房價走勢陷入博弈勢在必行。中原地產研究統計數據顯示，截至23日，3月全國54個城市合計住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%，二線跌幅達到了48.2%。

　　3月18日，國家統計局公布了今年2月份全國70個大中城市房價的統計數據。這個較權威的官方數據顯示，2月國內70個大中城市房價整體漲幅有所收窄，新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別為11.1％和6.4％，分別比上月回落了1.3個和1個百分點，新建住宅房價的環比和同比漲幅更是雙雙回落。

　　細看這份統計數據，和今年1月相比，新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市個數分別為57個和46個，分別比上月減少了5個和2個。新建商品住宅價格環比上漲的57個城市中，漲幅比上月回落的城市有40個，比上月增加了15個，更有溫州、牡丹江、安慶和濟寧4個城市出現新房價格環比下降的情況。

　　從同比數據看，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數均與1月相同，均為69個，但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有65個，比上月增加了28個。

　　盡管和去年同期相比，上海、廣州、深圳、北京4個一線城市仍然位列新建商品住房同比漲幅的前四位，漲幅也都超過15%，較二三線城市顯得更為堅挺。但2月份卻是多個月以來一線城市房價同比漲幅頭次全部低于20%，顯現出放緩趨勢。

　　國家統計局新聞發言人盛來運說，今年前兩個月房地產開發投資依然在回落中，這表明目前房地產延續了去年下半年以來不同地區分化態勢。據美聯物業全國研究統計，上周全國土地市場共成交13宗土地，土地市場交易量下滑得非常明顯。而從近幾周全國土地市場的情況來看，一線城市土地市場成交仍較火熱，但二城市的市場交易明顯趨冷。自全國“兩會”之后，一、二線城市的土地市場分化的現象表現得更加明顯。

　　美聯物業報告認為，一線城市作為眾多房企的主戰場，其土地市場的交易或將持續火熱；而二線城市的土地市場交易量雖然目前有所下滑，但其市場活躍度仍然較高，預計，隨著各地方政府推地節奏恢復后，其市場交易量將有所回升。

　　國家統計局發布的數據顯示，2014年1—2月份，全國房地產市場出現“量跌價滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。

　　與此同時，商品房庫存則不容樂觀。官方統計數據顯示，全國商品房待售面積則大幅增加。數據顯示，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米，僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。

　　住房登記明確

　　將影響深遠

　　■風向

　　3月28日，國務院辦公廳發布通知，要求于2014年6月底前出臺并實施不動產統一登記制度。這是繼坊間傳聞將開展不動產登記的消息以來，官方頭次明確地給出的一個時間表。

　　這一消息進一步加劇了外界對于政策走向的猜測。此前，SOHO中國董事長潘石屹曾在微博中表示：“這（不動產登記）是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”知名經濟學者馬光遠也表示，一旦政策實施，房價會有相應的下調。中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全

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