購買北京（樓盤）二手住宅，辦理商業貸款，如何計算貸款年限，是很多購房人關心的話題。實際上，所購房屋房齡、購房人年齡、購房人收入成為決定商業貸款年限長短的關鍵因素。讓我們聽一聽業內專家分析講解。

房齡越長商貸年限越短

房產知識專家李哲舉例說，37歲的張女士決定在北京購買住房。她通過中介看上一套1990年建成的老房子，想通過商業貸款買房。她購買此房，*多可以貸款23年。與張女士同歲的陳先生也在北京購買住房。他通過中介看上一套2007年建成的房子，申請商業貸款買房。他購買此房，*多可以貸款28年。鏈家網內容房產知識專家李哲表示，“買房人在北京購買二手住宅，辦理銀行商業貸款有*長年限限制。通常情況下，銀行商業貸款*長年限的長短，與購房人年齡、所購房屋房齡以及購房人收入水平三個主要因素有關。”

“目前，銀行計算商業貸款*長年限，會考慮房齡因素。買房人購買房齡越短的房子，得到商業貸款年限也就越長。反之，買房人購買房齡越長的房子，得到商業貸款年限也就越短。”21世紀不動產北京區域交易管理總監劉建鵬說，對于購買房齡超過30年的房子，部分銀行不會批準商業貸款的。

偉嘉安捷分析師吳昊提醒說，買房人在購買二手房時，要注意查看房產證，確定房屋房齡是多少。買房人還可以去房屋所在地所屬的不動產登記查詢房屋檔案，用來判斷*為準確的房齡。

年齡越小商貸年限越長

在申請商業貸款時，購房人的年齡也是衡量商業貸款*長年限的重要因素。李哲舉例說，37歲的蘇先生在北京購買住房，通過中介看上一套1997年建成的老房子。他想申請商業貸款買房，*長能貸28年。40歲的吳女士通過中介購買一套1997年建成的老房子，她名下無其他房產。她申請商業貸款，*長年限是25年。

“一般而言，申請商業貸款時，銀行要求購房人的年齡加上貸款期限不得超過65年，因此購房人年齡越小，可以申請的貸款期限越長。反之，購房人年齡越大，可以申請的貸款期限越短。”李哲說

吳昊表示，“在二套房貸款的*高年限縮短至25年后，銀行對于購房人的年齡要求更加苛刻。所以如果是夫妻雙方貸款，應以年齡偏小的一方申請。”

月收入影響商貸年限

吳昊告訴北京晨報記者，“在商業貸款審核階段，購房人的還款能力也會影響貸款年限。因為銀行在發放貸款的時候會對購房人及其家庭的收入水平進行評估，以保證購房人每月收入能足以償還月供。一般來說，銀行要求的月供水平不超過購房人家庭月收入的50%。如果購房人每月收入水平較低，銀行確定的貸款額度和貸款年限都將相應調低。”

“如果購房人以家庭為名義申請房貸，可以夫妻雙方共同申請房貸，將還款能力好的一方設為主貸人，用兩個人的流水提高整體還款的能力。”吳昊說。

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