在二手房購賣過程中，確定房齡是其中的關鍵一環。因為房屋的新老程度不僅直接關系到成交價格和使用年限，而且還影響到以后的居住質量。一般來說房子修建時間久，房屋也會或多或少受損，后期也需要進行維修。誰也不想購個房子還要忍受三天一小修，五天一大修的煩惱吧。

　　但是在現在的二手房交易市場，許多購房者存在許多誤區，也容易忽視二手房房齡這個問題。

　　一、房產證上標注的日期是房子建成的時間嗎？

　　許多人以為房產證上的日期就可以確定房齡，其實不然。

　　房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以較后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。

　　二、中介掛牌的房齡信息可靠嗎？

　　許多中介公司的屋內都張貼了許多二手房的基本信息，不僅標明了價格、位置、面積等房子的基本情況，有些房子還特別標明了房屋的年齡。，標明年齡的房子基本上都是七八年以內的房子，對于房齡在10年以上的，他們基本上就不標明了。有時候經紀人會將房子的年齡寫得年輕一些，這樣更容易吸引大家的關注。另外，也有一些房主為了使房子盡快出手，并且抬高價格，盡量是房齡“縮水”，因此購房者還需要好好甄別。

　　房齡越久會產生許多不利影響

　　一、房齡久，升值空間小

　　一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設施，從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。

　　二、房齡久，使用年限短

　　從心理上講，絕大多數人都喜歡新房，因此購二手房也希望購一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，購房者的實際購房成本將增高。

　　三、房齡久、貸款難

　　此外，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據當時的市場情況，通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款成數一般還會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

　　四、房齡久，或存在安全隱患

　　房子建造的越久，都會有一定的受損程度。可能需要進行維修，特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點落后，所以房屋經過多年的“風霜”，可能會存在安全隱患。

　　如何識別二手房房齡

　　那么，購房者如何正確識別二手房房齡呢？

　　分兩步走。一是進行年代定位，確定是哪一個年代建造的房子。二是準確定位，望聞問切。

　　年代定位：

　　上世紀50年代到70年代的房屋

　　這些年代的房屋較顯著的特征是層高較高，約為3.2米左右，為前蘇聯式房屋，磚混結構。社區配套設施不太齊全，預留電容量較小。當然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問題大多已經解決。

　　上世紀80年代的房屋

　　由于在修建時并不注重“廳”的功用，因此其較明顯特征是“廳”小，多為用預制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊，社區中也沒有街心公園等配套設施，在權屬上大多為房改房。

　　上世紀90年代的房屋

　　90年代以后修建的房屋在戶型設計上開始出現“廳”的概念。這時候的房屋戶型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區及商業配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環境與配套設施上相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質較高的房屋會有一定的物業管理費。

　　近兩三年建的房屋

　　2000年之后建的商品房開始出現100至130多平方米的大戶型，并且有兩室兩廳兩衛等新潮戶型出現。三居、四居、躍層、復式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進一步的改良。近幾年建的房屋除了社區氛圍、周邊配套相對完善之外，在人性化服務上也有提高，如會預留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

　　準確定位：

　　一、看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。

　　二、房屋內如果新近裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

　　五、觀察樓道情況，了解戶表狀況。

　　六、向鄰居或是物業詢問房屋情況。

　　七、查看產權證，產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限，如果是單位房，可由產權辦理時間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時間。

　　較后，消費者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符，房東應承擔違約責任。

編輯：宮美翠

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