保障性住房市場擴容的思路有望從國家政策層面進一步打開。有消息說：住建部正準備推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式。

如果這一模式得到推廣，意味著更多的低收入家庭不用等待太長時間就能入住新房，也意味著三四線城市房屋庫存壓力有望減小。但是，推廣是否會像希望的那么順利？又會遭遇怎樣的瓶頸？

回購商品房救保障房，對沖房產(chǎn)庫存

某研究院的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，但是，全國九成房企難以完成銷售任務，庫存壓力仍在。如果說能把積壓的商品房作為保障房出售，自然能抓到較剛性的需求者，對沖過剩存量。

回購商品房救保障房，縮短補償時間

另一方面，目前，很多城市的用地已經(jīng)很緊張，許多保障房被迫建在郊區(qū)，交通不方便，北京市住建委副主任程建華：

程建華：像廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品住房、政策性租賃房，新的建設主要依賴于近郊區(qū)。

如果能夠在相對較好的地段購到商品房，用于保障房銷售，對民眾來說是利好，而且還能大大縮短安置房的兌現(xiàn)時間。

京漢置業(yè)有限公司董事局主席田漢：蓋這個房子的話會有一個很長的周期。如果說從開發(fā)商手里購回這個房子，用經(jīng)濟適用房的價格賣給中低收入者，這個速度會很快。

因此，政府回購商品房用于保障房，可謂一舉多得。不過，對于這個看上去很美的事，更多業(yè)內(nèi)人士更關心的是：具體怎么操作？多次參與政府安置工作 的北京城建集團拿地負責人陸永河說出了一個他理解的模式：如果政府需要可以直接找到開發(fā)商購購，購購價格剔除營銷、管理、人力等成本，等到拆遷完畢后，再 以土地或棚戶區(qū)的賣地款支付給開發(fā)商。

這當然符合較理想的模式，但是，問題在于：購購價格是多少。商品房和保障房較大的差別就在于定價差別很大，政府以什么價格購，差價誰來出，成為這一模式推行較大的瓶頸。

爭議一：錢從哪里來？

差價誰來補？成為爭論較集中的問題。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，價格達不到開發(fā)商預期，開發(fā)商肯定不愿意賣。

陳云峰：這個當中確實也存在著不少的問題，就是賣得好的話，開發(fā)商是不會同意收購為保障性住房的，雙方有一個談價格的問題。

房產(chǎn)專家韓世同說，政府定價多少，是較大的矛盾：

韓世同：如果定得太高了，民眾就覺得可能是定價上有問題，有貓膩；定得太低，開發(fā)商也不愿意接受，它寧愿降價拋售。

楊紅旭則認為，這當中的差價應該由政府財政來購單：

楊紅旭：收購其他房源的話，房價可能會偏高一點，但是，請注意，會有一個土地轉(zhuǎn)讓金。因此，政府不去建保障房，這時候一樣是可以獲得土地出讓金 的。政府出面協(xié)調(diào)，利用商業(yè)自由原則，較終政府去進行補貼，犧牲一部分利益，犧牲一部分利益的話，就表現(xiàn)為滿足中低收入家庭的住房保障的責任和義務。

爭議二：政府財力能承擔嗎？

問題又來了，政府有足夠的財力嗎？政府自建保障房，就是看中成本低，在這樣的情況下，以山東省為例，到八月份，今年的保障房資金缺口就多達 500億元，哪里有財力來承擔商品房和保障房之間的成本差呢？再比如廣州，曾經(jīng)嘗試由房管局出面找中介行專門購購市區(qū)的小面積單位，作為公租房的儲備，但 是，許多業(yè)主馬上提價，政府一算，耗費的成本太高負擔不起，結(jié)果不了了之。

韓世同分析：住建部如果推行購購商品房用于保障房的話，肯定會是分類指導、區(qū)別對待。一二線城市商品房和保障房價格差別太大，庫存相對來說小，房產(chǎn)商不存在太大壓力，所以不適合推行這一政策。但是，三四線城市庫存量大，商品房價格虛高，可以推行：

韓世同：一刀切的、全面的向一二三四線城市均衡推動的話，可能這個政策會遭到很多的詬病。因為一二線城市的房價較高，商品房和保障房之間的價差 大，那你怎么去定價？住建部可能會針對一些已經(jīng)大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的價格已經(jīng)下降到接近成本價的條件下，把這些房子轉(zhuǎn)化為保障房，這 是一個好的舉措和思路。

回購商品房，部分地方正在試點

據(jù)了解，這樣的試點做法正在鄂爾多斯市、貴州市、沈陽市等城市進行。較新統(tǒng)計顯示：沈陽市今年棚戶區(qū)改造了1萬2423戶，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對接、政府組織團購的方式，初步確定購購商品房屋意向8610套，占比近70%。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！