黃先生是位普通的上海購房者，較近半個月內，他的心情如同過山車般跟隨房貸政策傳聞而波動。“進出20萬元，相當于兩年的工資。”黃先生說。

上海頭套房新政提出了“普通商品住宅”的限制條件。昨天，市場人士透露，10月13日下午，央行上?？偛空偌爟?8家商業銀行舉行了一個座談會，主題是執行9月30日《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》）的相關精神和要求。在上述座談會上，央行上?？偛棵鞔_，上海房貸新政的執行標準中，已有一套房，還清貸款后新增一套算頭套，其中有附加條件，就是新增的一套必須是普通商品住宅。

■政策風向

認定標準要求“普通商品住宅”

“除了認定標準要求限定于普通商品住宅外，利率沒有限定必須七折。”一位與會人士透露，利率將由各家銀行自己確定，本周內各家銀行將會公布細則。業內分析人士透露，從目前市場情況來看，銀行基本都傾向于執行基準，至多95折，市場各方都在等待細則落地，但從風聲來看，并不會有太多驚喜，對新房市場的促進效果或有限。

央行上?？偛繉π略鲆惶追勘仨毷?ldquo;普通商品住宅”的要求，事實上也是對《通知》的再度強調。央行新政規定，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業金融機構執行頭套房貸款政策。不過，通知發布后，各家銀行在總行層面出臺相關細則和實際操作上，打算進一步放松這一標準，不再強調是“普通商品住房”，而是結清購房貸款再購房，即可享受頭套房貸款政策。比如，建設銀行10月9日通過官網表示，對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款、名下無住房的家庭，申請貸款購購住房，執行頭套房貸款政策。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購住房，可參照執行頭套房貸款政策。

■購房者心態

揣測新政一路忐忑

圍繞政策的各種解讀和傳聞，令購房者心情忐忑。就拿黃先生來說，他屬于改善型需求，9月份，他賣掉了老房子，收進150萬元現金，計劃購購一套300多萬元的二手房，貸款額度約200萬元。按照目前的政策，他已經貸過款，即使賣掉老房子，也只能按照二套房貸款，利率上浮10%。9月30日，央行政策出臺后，黃先生重新燃起了申請“頭套房”政策的希望。按照黃先生貸款額度計算，即使獲得基準利率，也意味著20萬元的利息出入。“按照央行的政策，我購的新房，不符合普通商品住宅的要求，不過，建行的政策沒有提‘普通’兩字，我又覺得有希望。”黃先生說，較近幾天，一會兒感覺能幸運地拿到頭套房利率，一會兒覺得與新政擦肩而過，心情好像過山車一般。

在上海，“普通商品住宅”是一個頗難達到的要求。根據中原地產的統計，目前上海一手商品住宅成交中，普通住宅交易比重僅在4.6%。

上海目前的普通住房標準需同時滿足三個條件：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。

上海中原地產分析人士表示，如果新政策限制新購住房為“普通商品住宅”，那么受益面比較小，對于市場的實質性拉動有限。

■銀行回應

七折利率已經絕跡

除了能否入圍“頭套房”政策，是否能夠申請到七折利率的優惠房貸是另外一個購房者普遍關注的問題。根據記者從各銀行了解的情況，七折優惠利率在市場已經基本絕跡。據悉，上海地區目前有興業、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優惠，但折扣也是針對“有條件”的優質客戶，比如商貸額度需要達到一定的標準，或是在貸款行有一定量的存款，或是有購相應額度的理財產品等條件。比如，興業銀行上海分行給出85折的優惠，但規定購房者所申請的商業貸款必須在總額200萬元以上。農業銀行規定，給予95折優惠的前提是購購理財產品等。

“目前各大銀行都在制訂細則以方便旗下分行執行，可能本周開始陸續公布，房貸政策不能長時間斷檔。但是利率政策必須考慮成本，在這方面商業銀行要市場定價，很難按照行政命令一刀切。”昨天，滬上一銀行內部人士透露，9折、95折或是今后一段時間較大的優惠幅度。如果要銀行給購房者七折利率，必須有財政補貼等方面的安排，比如，國內就曾經有地區出臺政策給予銀行頭套房貸優惠利率補貼。

央行信貸新政出臺近半個月，雖然各銀行細則仍在制定中，但成交已有好轉跡象。據上海中原地產研究咨詢部數據顯示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面積30.9萬平方米，比9月同期增加14.0%。

上海中原地產分析人士表示，從通氣會傳遞出的內容來看，各銀行的信貸政策基本延續央行信貸新政的口徑，所以預計各行的信貸細則不會給市場帶來任何驚喜。從市場心態來看，短期內市場“空窗期”帶來的交易緊迫感還會繼續釋放。而一旦貸款細則落地后，刺激力度有限，交易可能繼續觀望。

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