一直炙手可熱的中國(guó)樓市近來(lái)顯出降溫、調(diào)整的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，目前部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷(xiāo)售額下降、土地交易減少……對(duì)于后市走向，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。有的認(rèn)為，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已出現(xiàn)，房?jī)r(jià)將不斷下跌。也有觀點(diǎn)分析，城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾，市場(chǎng)剛需依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。有關(guān)專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)大漲大跌都不太可能，未來(lái)整體趨于平穩(wěn)，將呈窄幅波動(dòng)。

市場(chǎng)趨冷剛需仍旺

相比過(guò)去，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，同時(shí)，停漲城市數(shù)量在增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份情況顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢(shì)。環(huán)比上月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個(gè)。停漲城市數(shù)量較3月的14個(gè)幾乎增加了一倍，創(chuàng)近18個(gè)月以來(lái)的新高。

新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價(jià)格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來(lái)的新低。另有統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌至近一年來(lái)新低。去年呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房銷(xiāo)售也同比下降。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，但剛性需求仍旺盛。據(jù)報(bào)道，在許多城市，特別是北上廣等特大城市的樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，了解情況的購(gòu)房者依然很多，大多數(shù)是解決頭次住房和改善型住房的顧客。他們普遍在觀望，希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

整體將呈窄幅波動(dòng)

房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄令市場(chǎng)普遍判斷樓市已進(jìn)入新一輪調(diào)整期。調(diào)整過(guò)后的房?jī)r(jià)走向成為眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

“目前，市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，未來(lái)變局很可能是房?jī)r(jià)不斷下跌。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。

反對(duì)聲音認(rèn)為，我國(guó)城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，剛需依然存在。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，通脹預(yù)期，建材和地價(jià)上漲等因素疊加，都會(huì)催高房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)仍有穩(wěn)定的上升空間，不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

有分析指出，如果房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)引發(fā)連鎖不良反應(yīng)。瑞穗證券亞洲公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良指出，如果房?jī)r(jià)一次性下跌40%-60%的水平，那將發(fā)生金融危機(jī)。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)大漲大跌都不太可能。住建部政策研究主任秦虹表示，今年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)仍將以穩(wěn)定為主。“未來(lái)可預(yù)測(cè)的是，市場(chǎng)窄幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)所謂的崩盤(pán)和斷崖式下跌。”秦虹說(shuō)。

“現(xiàn)在各種不確定因素交織，后市很難判斷。市場(chǎng)在觀望，不同利益群體持不同觀點(diǎn)。地產(chǎn)商希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，剛需群體希望大跌，政府希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)，我判斷會(huì)有調(diào)整。”國(guó)家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀研究室主任牛犁接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房?jī)r(jià)大漲空間已不多，過(guò)去10年已翻了10番。北上廣等特大城市人多，對(duì)住房需求仍然旺盛，而三、四線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)大，房?jī)r(jià)大漲條件不再具備。

蓋樓必賺時(shí)代終結(jié)

隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商蓋樓必賺錢(qián)的時(shí)代開(kāi)始終結(jié)。牛犁說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)適度調(diào)整后，中小地產(chǎn)商資金鏈壓力越來(lái)越大。過(guò)去市場(chǎng)好時(shí)，房子有多少賣(mài)多少；現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期變了，房子蓋到一半時(shí)有可能賣(mài)不出去。資金實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商能挺住，實(shí)力差的如果續(xù)不上資金將很麻煩。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)成本上升，毛利普遍下降。金地集團(tuán)稱(chēng)，眼下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，土地價(jià)格

再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多方面的困難和壓力。新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷分析說(shuō)，在樓市告別高速增長(zhǎng)的階段之后，企業(yè)數(shù)量也會(huì)隨之減少，不可避免地會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整和企業(yè)倒閉。但這反而是市場(chǎng)回歸理性和健康的表現(xiàn)。

“讓房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正常化，行業(yè)利潤(rùn)回歸正常區(qū)間，對(duì)資金有擠出效應(yīng)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡和推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革。”摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出。

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