在北京一家事業單位工作的秦小軍，從去年至今，已接連購置了三套住房。他的想法在現在的時尚青年中很有市場：投入頭付后，將住房簡單裝修，然后出租，以租金來支付月供（銀行貸款）。

在北京、上海、廣州、深圳等房地產市場比較發達的地區，有很多秦小軍這樣的年輕人。他們以及一些購購房子后轉手出賣謀取差價利潤的人，形成了房地產領域內一個新的群體———新房東。

在一些開發商的大力鼓吹下，新房東的群體滾雪球般越來越大。這些人堅信，自己的投資行為是在為明天購購了幾乎沒有風險的保險。但是，他們沒有看到，開發商勾畫出的誘人前景背后，其實有著巨大的風險。

“畫餅”背后有風險

北京一處房地產開發項目在廣告中提供的“投資價值分析”大致如下：頭付18萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還5000元貸款，附近市場上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣，用租金月收入9960元償還每月5000元貸款后，還凈得4960元。每年12個月即可收入59520元，4至5年即可收回頭付投資，以后每年還掙5萬多，若干年后凈得一套公寓。

事實上，這樣的投資價值分析是經不起推敲的。

的問題在于誰也無法保證自己的房子能有固定的租戶，因此，租金收入是不確定的。《市場報》分析指出，如果在需求相對穩定的前提下，新的公寓建成之后會造成某一個區域內公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區域公寓租金的價格，導致租金價格下降。此外，作為后入市場的公寓經營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價會受到整個公寓出租經營市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數。

另外，租金收入不等于凈收入。秦小軍直率地告訴記者，出租人收到月租金后，不能直接拿去抵月供。按照現行法律規定，必須交納房產稅、營業稅及其附加費之后，再扣除個人所得稅。如果再考慮扣除公寓出租專業代理的傭金、律師簽約費等費用（比例約為10％），較后算下來，剛才所說的9960元租金到手的還不足7000元，4至5年收回頭付的結論顯然有問題。

秦小軍透露說，目前幾乎所有的新房東都在偷稅漏稅，因為現在的稅率蠻高的，交稅后，大多數人還必須每月往房子里貼錢。記者問他：“要是將來政府嚴查稅收，你們怎么辦？”他沉默了。

專家提醒切莫跟風

這還是在房子價值不變的前提下進行的分析。冷靜回顧十年來的房地產發展歷程，我們不得不承認這樣一個事實：這十年間實現了保值增值的住宅只是極少數。曾經火爆一時的方莊是北京較早的商品房住宅小區，當時居住在這里的人們都是些成功人士，如今早已“富氣”不再。早年每平方米七八千元購置的高尚住宅，現在在二手房市場里只能賣到四千多元。誰能保證自己今天購置來的準備出租的房子，在幾年后不會貶值呢？

專家告訴我們，即使在房地產市場十分成熟、房屋價值已基本定型的發達國家，人們投資房地產做新房東時也是慎之又慎，他們往往依賴專業的投資顧問做出房地產投資決策，而很少個人直接投資。因為商業房地產投資需要十分專業的知識與分析技術。而在國內，在房地產開發商的誘導下，人們一窩蜂地爭做新房東，盲目性未免大了些。專家提醒那些有志于做新房東的人們：投資前先冷靜地多問問自己：那些開發商嘴里誘人的“畫餅”，會不會成為明天的泡影。

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