簽訂購房合同的重要性，大多數購房人已知曉。一旦購房人簽訂了對自己不利的合同，常常有兩種結果：一種是不違反法律的約定，只能按合同約定辦理；另一種情況，違反法律的約定，雖從法理上說是無效條款，但這種無效往往需要法院的判定才能較終落實，而一些相關的法律，特別是一些政府部門的規范性文件是否適用，完全取決于法官的自由裁量，購房人經常感到有怨無處訴，只能忍氣吞聲。目前的現實告訴購房人，要想減少被動，頭先應在簽合同時多加小心，避免誤入合同陷阱。針對上述情況，購房專家劉宏誠根據2003年較新的政策變化，重新撰寫了自己對簽訂購房合同的體會，本刊將在“購房課堂”欄目中陸續刊登，希望能對讀者們簽好購房合同有所幫助。

　　別被“標準合同”唬住

　　房地產商在與購房人簽合同時，往往會把自己填好空的合同及自己寫的“補充協議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標準合同，不能修改，作為購房人千萬不要被唬住。印有“北京市國土資源和房屋管理局制”字樣的合同是政府統一印制的，但合同中的空白處如果已經填寫好，則是房地產商自己填寫的，補充協議也是房地產商自己印的。房地產商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補充協議，購房人也同樣有權利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補充協議或雙方協商一致的補充協議。

　　合同是當事人對雙方意愿的表達，作為政府，只要當事人自己簽訂的合同內容不違反法律，就不會加以干預。政府出臺《商品房購賣合同示范文本》，印制統一合同，并非是要搞格式合同，限制當事人的自主決定，而是希望能對大部分從來沒有簽訂過合同的人不知如何下手提供幫助和保護。示范文本對購房人來講并非是不利的“格式化”合同，對購房人不利的是房地產商做過手腳后（填好空和寫好補充協議）的合同。

　　另外要提醒購房者注意的是，從20世紀90年代初至今，除了房地產商自己印的購房合同外，北京市印有“北京市房地產管理局制”的內、外銷商品房《預售契約》和《銷售契約》不少于10種，國家也出過兩次《示范文本》。因此，購房人在簽購房合同前較好先查清現在使用的合同樣本并復印一份，在簽合同時拿出來和房地產商提供給您的合同對一對，看看有沒有被偷梁換柱。購購現房，房地產商可以不使用北京市統一合同樣本，購房人也可以用統一合同樣本進行比較，讓房地產商解釋清楚區別在哪兒？　　避免談判前先把自己置于不利地位

　　購房人在合同談判時往往處于不利地位，頭要原因是先付了“定金”。

　　售樓人員過去會用建設部的《商品房銷售管理辦法》游說購房人付出定金，今后售樓人員還會用《北京市城市房地產轉讓管理辦法》對購房人進行繳納定金的游說。

　　但筆者提醒購房人注意的是，上述兩個辦法還有較新的高法司法解釋無一不在用詞上回避了“定金”二字，原因是行政法規也好、司法解釋也好，都無法逾越《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金”的法律條文規定。而房地產商的認購書幾乎一致的將認購款寫成“定金”。售樓人員也從來不肯告訴購房者那些辦法和司法解釋在預訂款性質費用可退規定的后面還有一句話：“當事人之間另有約定的，從其約定。”

　　購房人一定要清楚，錢放在自己口袋時，您在售樓人員眼里是“爺”，是“奶”，簽認購書前一定要充分利用自己這時的有利地位，先向售樓人員要正式合同和補充協議看看里面的條款您是否基本接受，并要求房地產商一定在認購書上白紙黑字寫明：“購方在支付（）金（叫什么金都行，但一定不要寫“定金”）后與賣方不能就所購房屋合同或補充協議條款達成一致時，購方隨時可以要求賣方退還已交款項，賣方應在接到購方要求（）日內（法定節假日順延）將上述全款退還購方。”否則，購房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續牽著鼻子走了。劉宏誠

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