無獨有偶，在4月初為期3天的溫州商鋪展上，“返租回報”不約而同地成為參展商推銷自己商鋪的撒手锏。“帶租約銷售的現成旺鋪，保租10年，即購即得4年租金，月租抵月供，月月有盈余，更有銀行全程監管支付所有客戶租金收入，讓你安心躺在家，坐等錢上門。這是來自福州地產商的一則誘人的承諾。目前，福州幾家采取“帶租約銷售”商鋪的還有一個共同的吸引眼球手段，即，號稱某個實力經營商已承租該物業若干年，其間真假需要購家自己細究。

　　售房返租又殺回？

　　4年前這些信誓旦旦的廣告以極強的視覺沖擊力開始出現在媒體，樓市勁刮售房返租風，大打投資包賺牌。后來建設部于2001年6月1日起開始施行《商品房銷售管理辦法》的給售房返租風潑了瓢冷水，售房返租一度沉寂。

　　售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與購家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低于按揭月供，差額由消費者貼補。

　　曾被中國證監會查處的億安科技，當年也在售房返租上栽過跟頭，億安集團一位內部人士說，因為它“接過了接力棒的較后一棒”。

　　投資房產無風險？

　　世界上根本不存在沒有風險的投資！道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能。房地產市場如同其他市場一樣，機會與風險并存。

　　頭先是來自房市的波動風險。開發商都說購他的房升值，有的還把哪一年漲多少都給在表里列出來。不動產的波動性相對股市要小一些，但仍然是有波動風險，特別是在某些特定情況下，其波動幅度還很大，尤其是在形成高價的房地產“泡沫”破裂后或經濟危機及經濟衰退期時更是如此。如前些年日本房地產“泡沫”的破裂、香港房地產價值受亞洲金融風暴打擊而出現的大幅下降。

　　其次，房產的供給量與客戶的有效購購量的動態變化也會產生風險。

　　毫無疑問，銀行按揭的優惠條件對購房人是極其有利的金融支持，成全了許多人居者有其屋之夢。但是，天有不測風云，有些將來的事不一定現在就預料得那么周全，將來也許會有意外的事情發生。如果還貸額占收入或資產比重較大，出現還貸困難，則房子有被銀行收走的風險。

　　任何投資都有一個投資成本的預算問題。房地產本身所具有的區域性決定了房地產市場帶有鮮明的地域特性，不像股市、郵市等具有全國統一的市場。房地產的投資成本測算較其他領域要復雜得多，其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費、還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響，需要較多的專業知識，不易測算，這也產生了投資風險。“以房養房”不是個簡單的過程，專家提醒消費者，不管項目怎么做廣告，一定要考慮未來的客戶會不會來這里找你，愿不愿在這兒住。如果對房地產市場的風險程度沒有清醒的認識，則遲早會遭到重創。

　　從這個意義來說，售房返租“零風險”不是在演繹神話？

　　一桶水換一桶油？

　　房地產市場素有“不炒不活”的說法，一直都有這么一批職業投資者在其中制造和尋找機會，成為樓市里不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規范的保障機制和誘導手段來吸引投資，技巧性地引導炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在于將樓盤分割成一個個小單元，分割越小，總價就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應對“返租回報持十分謹慎的態度。

　　頭先，即便再具有蠱惑性的返租回報也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費、利息等因素考慮進去，恐怕返租率就會大打折扣。譬如租金，一些項目還沒有交房，開發商便替客戶想出一個租金的數字來，算出來的往往會嚇人一跳。稅費在租金中占有一定比重，理應是每一個投資者考慮的重要內容。還有更多的因素計算者都給故意或無意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業管理費、購房的各種稅費、家具及電器的投入，而且，購房返租是建立在一系列假設上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會灰飛煙滅。事實上，一個商鋪三年之內如果不能做旺，無論是發展商還是消費者都是難以堅持下去的。

　　令人不安的是，現在流行的返租回報方式，有的沒有設定規避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的只是發展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是完全不行的。細想還不難發現，“返租”的方式其實是發展商將物業所有權順利賣給小業主，風險自然落到業主身上，發展商則以高于回報率的價錢租出去，無形中充當了一回中介的角色，得到一筆無風險的利潤。問題是，萬一物業租不出去，萬一租價達不到回報率，萬一發展商的資信或投資組合出現問題或開發商跑了，業主到底能與誰一起賺錢？以前某商場也采取“返租回報”的營銷方式，提出“今天借你一桶水，明日還你一桶油”，較后不要說油，水也打了“竹籃”。

　　是否在變相融資？

　　某房地產有限公司1996年與葛姓業主達成售后回租協議，后因房產公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實質是變相融資行為，房產公司不具備提供融資服務的主體資格，因此租賃承諾確認書違反國家金融法律、法規的規定，屬非法融資，應確認為無效。該公司為了贏官司不得不說出了搞售房返租動機。

　　返租是通過將已有社會資源的再配置從中獲取高額租金的行為，本身并不直接增加社會財富；而返租業務并非所有企業都可以經營，必須是經過特許的極少數融資租賃公司才有權經營，這種經營的特許缺乏必要的競爭機制，導致返租經營權向“特權”轉化，從而使“尋利”向“尋租”轉化，把原本能夠增進社會的經濟福利行為，變成了“尋求直接的非生產性利潤”。

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