嘉宏閣業主要維權

　　爭端1：發電機歸誰所有

小區配套的發電機歸誰所有，管理費用是否包括發電機的使用與維修費用？對于這個問題，嘉宏閣的業主與物管公司各有各說。

　　業主 ：發電機“不作為”

　　何女士是嘉宏閣的業主之一，2002年底簽訂房屋購賣合同，2003年4月初收樓入住。何女士表示，搬入嘉宏閣以來，小區已停過幾次電，而發電機從來沒有使用過。她說：“這里停電短的幾十時辰，長則十幾個公里，低層的住戶還好，像我們這樣住在較高層的，上下樓都要爬樓梯，既花時間又消耗體力。”

　　“有次停電時，我們全家正在坐電梯。當時里面一片漆黑，由于沒有發電，我們被困了好幾個公里。”住在8樓的業主曹先生夫婦向記者抱怨。

　　何女士和其他業主曾就發電的問題向負責小區物管的廣州嘉泰物業管理公司投訴過數次，不過沒有得到回應。去年年底，業主們發現物業公司將發電機從小區拉走，業主對物業公司的作法提出質疑。

　　業主周先生表示：“現在已經過去幾個月了，大家都不知道發電機是否了回來。即便真是拿去維修，也應該有臨時發電機替換，況且發電機從來沒有發過電，怎么可能壞掉？”

　　沒有了發電機，曹先生認為自己的遭遇肯定還會重演。“發電機是小區的公共財產，管理公司沒有權力把它搬走，即使是去維修，也應該征得業主的同意。”

　　物業公司　：開發電機要收費

　　記者日前來到嘉宏閣，找到負一層的電機房，發現大門已被鎖，無法看清里面的情況，于是約見了嘉泰物管公司負責人鄧經理。

　　鄧經理坦承，發電機確實未曾使用過，而物業公司也已將發電機運出維保，至今尚未回。但他認為，“不管發電機是否存在問題，物業公司都有權進行處理。”

　　他告訴記者，正常情況下，發電機每個月至少要啟動兩次，每次較少兩個公里，這是一筆不小的開支。“小區目前的物業管理費為1元/㎡，而管理費并不包括發電機的使用費用。廣州地區現在停電的機會極少，即使停電，兩三個公里內也能恢復，如果業主確實需要發電機，我們會列出價目表，業主在交費之后就能使用。”

　　物管協會：發電機業主共有

　　記者就此事采訪了廣東省物業管理協會副會長張朝德，在他看來，這是一場比較典型的小區公共設施所有權之爭。他告訴記者，公共設施內容主要以規劃設計報建圖為準，一般包括公共照明系統、消防系統和動力系統，動力系統則包括配電房、發電機等。因此，嘉宏閣小區內的發電機應當屬于公共設施的范圍。

　　“配備照明系統是小區綜合驗收的內容之一，雖然沒有具體法律，但是有相關的物管行業規定，小區發電機每半個月應當發動一次。此外，開發商在未通過業委會或大部分業主許可的情況下將發電機運離小區，這種行為是不合法的。如果因維修暫停使用，在檢期間應該配備臨時發電機。”

　　爭端2：手機基站安裝誰決定

　　發電機沒了，不過嘉宏閣的樓頂倒是多了樣“怪東西”。業主陳先生告訴記者，不知什么時候開始，開發商在小區樓頂安裝了一個長方體設備。物管公司解釋，這是一套手機信號接收系統。

　　業主：安裝設備未經授權

　　記者前天致電廣州移動1860，客服服務代表解釋，該設備是一個手機基站。出于穩定手機通訊信號的需要，移動公司以付費的形式，在廣州市內部分高層樓頂租用了一定空間建立基站。

　　記者在嘉宏閣天臺看到，移動公司在該樓盤安裝的信號接收裝置共有4個，均用長約2米，寬、高約0.5米的金屬箱包裹，外形呈長方體。每個信號接收裝置由四根直徑約5厘米的黑色電纜連接，纜線通至樓底。

　　業主張先生認為，樓盤售出之后，小區內所有公共配套都應歸業主所有，開發商沒有權力占用小區內公用空間。張先生說：“在沒有得到廣大業主授權的情況下，物業公司私自與相關公司接觸，安裝微波接收裝置，這顯然侵犯了業主的合法權益，也違反了相關政策法規。”

　　“開發商在天臺建立的這個手機基站，并沒有經過業主同意。而相關部門的答復卻是通過了業主的簽名，我們懷疑物管公司從中做了手腳。”陳先生指出，“既然是租用小區公共空間，相關收費應該歸所用業主共有，現在這些錢卻在物管公司那邊。”

　　物業公司　：租金與業主無關

　　記者把業主的疑問反饋給物業公司。鄧經理稱，基站租金的歸屬問題，不應該歸業主所有。“一般情況下，這筆租金應該用在小區的設備運作或者維修等方面，和業主沒有直接關系。而且即使相關部門交付費用，也必須通過業主委員會來處理。現在嘉宏閣沒有業主委員會，因此，物管公司有權代為保管。”

　　物管協會　：租金應用作物管開支

　　張朝德稱，手機基站的租金應歸業主所有，但不一定要交給業委會處理。在業主同意的前提下，物業公司可以把租金作為物業管理整體開支的一部分。不過，這里所說的“業主同意”，也可以指業委會同意，但如果小區內沒有業委會，物業公司則需以公示的形式告知全體業主，獲得通過方能使用。

　　爭端3：業委會成立“擱淺”

　　經歷過與開發商及物管公司的一系列矛盾后，去年12月，嘉宏閣小區部分業主代表到街道城管科申請成立業主委員會。

　　業主：符合業委會成立條件

有著大多數人的支持，負責牽頭的業主陳先生原本以為成立業委會是水到渠成的事。然而事與愿違，直到今天，嘉宏閣業委會還只是一個幻想，原因是開發商不配合。

　　“我們是按照正規程序去辦理的，擬訂的《關于組建頭次業主大會籌備組的建議》也通過了公示，但較后得到的答復卻是‘不夠成立條件’。”在接受記者采訪時，陳先生稱自己一點也不明白。

　　感到不解的不僅是陳先生一人，業主張先生也表示，在申報之前，自己曾到街道居委會了解相關政策，然后再根據要求將相關材料上報。雖然開發商不同意，張先生仍認為小區完全有條件成立業委會，因為“支持成立業主委員會的業主超過了80％。”

　　城管　：投票權不以戶為單位

　　負責業委會成立相關手續的江南中街城管科職員屈明表示，根據《物業管理頭次業主大會、業主委員會成立程序》的規定，頭次業主大會籌備組成員應當由住宅業主、非住宅業主和建設單位組成。而建設單位或共有住房出售單位必須授權委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》。

“嘉宏閣的建設單位，也就是開發商金居房地產公司并沒有派代表參加籌備工作，因此籌備組無法確立，自然也就不能成立小區業委會。”屈明說，“我們已經發出通知給金居房地產開發公司，并催促他們盡快上報參與籌備組人員名單。”

　　物管協會　：按面積投票合理

　　根據有關規定，業主投票權超過三分之二，是業主委員會成立的基本條件之一。而廣州不少樓盤，特別是單體樓，開發商擁有的樓體使用面積超過三分之一。也就是說，如果無法獲得開發商的贊成，業主委員會就將無法成立。

　　雖然不少業主都認為，應當以戶數作為業委會選舉的投票單位。但客觀而言，以面積作為投票單位比戶數為單位計算更為合理。以嘉宏閣為例，一、二、三層屬于商鋪，再加上負一層的車庫，四層樓均只有一位業主，如果以戶數計算，每層樓只有一個投票權，而其它樓層則有多個投票權，這顯然是不合理的。

　　[律師觀點]

　　運行費用業主分攤

法規：根據《關于公布廣東省物業管理服務收費政府指導價的通知》，廣東省各類物業管理服務費包括提供房屋、設施維修、綠化的養護、環境衛生、安全防范、檔案管理服務收取的服務費，但不包含小區（樓宇）內的公共水電費用，其公共水電費的分攤辦法按國家和省有關規定執行。

就嘉宏閣事件而言，小區物管費應當包括發電機的使用和維修的相關費用。不過，發電機運行的電費則屬于小區公共水電費用范圍，應該由全體業主共同承擔。

　　物管公司不當得利

　　法規：在《物權法》草案中，已經規定了建筑物區分所有權。區分所有建筑物的樓頂空間屬于區分所有建筑物的共用部分，應當歸屬于全體區分所有權人共有。未經所有業主同意的情況下，物業公司在小區樓頂安裝手機基站，是對其區分所有權人（即業主）的權益的侵害。

　　根據嘉宏閣業主的陳述，物管公司取得了轉讓樓頂空間的權利價金，獲得了利益，而其獲得利益的結果，就是全體區分所有權人的權利受到損害，這符合不當得利的法律特征。

　　以面積確定投票權

　　法規：根據《物業管理頭次業主大會、業主委員會成立程序》章第三條，業主投票表決《業主大會議事規則》和《業主公約》須經物業管理小區（大廈）內全體業主所持投票權2/3以上贊成的，方能通過。業主在頭次業主大會會議上的投票權，并不是以業主戶數為單位，而是每一平方米建筑面積為一投票權，不足一平方米的，按四舍五入處理。

　　嘉宏閣的一、二、三層商鋪以及地下車庫都屬于開發商所有，總共的84戶住宅目前也只入住了50多戶。如此算來，即使入住的業主全部贊成，他們的投票權也很難達到2/3。

詹禮愿（廣東博厚律師事務所）

　　開發商是較好的協調者

　　發電機被搬走了，樓項多了個手機基站，嘉宏閣的業主認為物業公司的種種行為有悖常理，他們想通過法律維護自身的權益，但現實讓他們很無奈，因為他們不能提請上訴。而不能上訴的原因是該小區沒有業委會。根據相關法律，業主上訴屬于個人行為，無法獲得授權。于是，成立有確定授權主體資格的業委會成了解決嘉宏閣糾紛的關鍵。

　　從目前的情況來看，沒有開發商的支持，嘉宏閣小區業委會肯定無法組建。這就回到了較近討論熱烈的開發商責任問題。開發商作為房地產企業，較直接的社會責任體現就是為消費者提供優良品質的住房。而在

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