小區里本來就很搶手的車位突然低價“大甩賣”，這會不會是開發商趁著《物權法》實施之前拋售車位“變現”？這車位到底購還是不購？連日來，杭州香吉公寓的業主們被這件事搞得心神不寧。

　　一出看似普通的停車難糾紛掀起了一場物權法沖擊波。耐人尋味的是，在這場風波中，業主和開發商同時祭出了《物權法》這一“利器”。事實上，不僅是車位，電梯廣告收益、小區營業用房的經營性收入……《物權法》的出臺，讓這些以前大多被開發商控制的收入如今面臨著價值的重新分配?！段餀喾ā纺芊瘛岸ǚ种範帯?？這場沖擊波也因此格外引人注目。

　　賣車位引來業委會公告

　　事情緣于香吉小區2幢一單元住戶韓先生接到的一個電話。電話里，一個自稱是開發商的工作人員問他要不要購地下停車位，“他說只要七八萬元就可以了，很合算的?！苯拥诫娫挼捻n先生納悶了：按眼下的行情，小區的停車位至少要十四五萬元一個，這么便宜，會不會有什么貓膩啊？

　　接下來的幾天里，小區陸續又有十幾位住戶接到了類似的電話。小區業委會知道這個消息后，馬上貼出了一紙“公告”。

　　時隔一個星期，當記者走進位于杭州市香積寺路上的香吉公寓，還隨處可以看到單元門口貼著的這份《香吉公寓業主委員會公告》。公告里并沒有明確提到開發商突擊賣車位的事，只是很“含蓄”地提醒：“希望全體業主認真學習《物權法》，不要輕易行動?！辈⒈硎尽皹I委會將代表全體業主，以《物權法》為武器，與開發商交涉，限度維護全體業主的利益”。

　　開發商賣車位引出了業主委員會的公告。

　　事實上，在這個占地總共只有3000多平方米的小區里，因為停車問題，業主與開發商之間的糾紛一直沒有停歇過。

　　“香吉公寓在杭州的新小區內算是比較特殊的，地面上除了消防通道和綠化，沒有停車的位置，業主所有的車子只能依靠地下停車庫的80個車位。”小區業委會成員之一楊先生告訴記者。

　　在2003年小區入住之初，因為有車的業主不多，大概只有四五十輛，停車的矛盾并不存在。慢慢地，小區里的車子越來越多了，據小區物業公司統計，現在香吉公寓的300余戶業主共有車輛186輛，80個車位根本不夠用了，面對“僧多粥少”的狀況，開發商認為，小區停車位應該按照“誰投資，誰受益”的原則，業主要么租用、要么一次性購斷車位70年的使用權。

　　就這樣，香吉公寓有車的186位業主開始“各顯神通”：20來人先行購購了地下車位，其余一小部分車主開始承租車位，剩下的大部分車主只能每天“打游擊”。

　　“促銷”引發的種種猜想

　　車子本來就已經停不下了，在這個節骨眼下，開發商低價出售車位的消息立即在小區的業主中間激起了軒然大波，種種猜想也由此而起：開發商是不是想趕在物權法出臺前“拋售”車位變現？地下車庫的產權究竟該屬于開發商還是全體業主？車庫屬于小區配套設施，開發商有沒有出售的權力？

　　“開發商在銷售樓盤的時候，就提供過一則公寓說明書，里面明確寫著，地下車庫是小區配套設施。當初他們也口頭承諾，地下車庫是業主的公用設施，供所有業主無償使用?，F在小區的車子越來越多，早已超過了停車位的數量。如果開發商這時候突擊出售車位，那么在業主內部達成公平使用的共識都很難了。”業委會楊先生的看法代表了大多數業主的意見。

　　按照楊先生他們的看法，如果這剩下的60來個車位歸全體業主所有，業委會就可以根據業主的意見，采用搖號或輪流坐莊等方式進行公開分配，但現在，業主意見很大，想維持承租的局面都十分困難。

　　事實上，為了這些車位的歸屬問題，小區業委會已經走訪了市規劃局、市房產局、市建委等多家單位，也查找了多份文件、資料?！拔覀兙拖雴杺€明白，這產權究竟屬于誰？如果在產權不明的情況下，開發商以‘誰投資，誰受益’為前提自行租賃、出售車庫的行為是否合法？”

　　遺憾的是，業主們并沒有從有關部門得到一個明確的答復。“《物權法》明確規定，屬于小區配套的車位應該歸全體業主使用?，F在，我們一方面寄希望于政府，一方面期待《物權法》生效，在法律層面上對有些說不清楚的問題有個明確的界定。”楊先生說，必要的時候，他們將尋求法律途徑的幫助。

　　開發商的“物權法說”

　　小區的開發商——杭州二輕房地產開發有限公司卻認為，“拋售”一說并不存在。公司相關負責人李經理說，這些車位幾年來陸陸續續一直在賣，談不上突擊銷售。

　　有意思的是，對于開發商是否有權出售地下車庫，李經理同樣捧出了《物權法》。

　　“新出臺的《物權法》規定，規劃用于停放汽車的車位、車庫，開發商有權出售、附或者出租。而且在2005年出臺的《杭州市住宅區配套公建建設管理暫行規定》中也寫明‘誰投資、誰受益’，所以按照我們的理解，香吉公寓的地下車庫我們是有權出售的?！?p>

　　“那么開發商是否能拿出有效證據，比如地下車庫的使用證、產權證明、額外投資證明等來說明車庫是歸你們所有？”

　　“不可能，這不僅是我們開發商、甚至全國的開發商都拿不出這‘三證’，因為地下車庫根本就不能辦理這些證件。我們為地下車庫花下了成本，當然這個收益應該屬于開發商，即便這是公共配套設施?！?p>

　　物權法沖擊波余波未了

　　事實上，開發商突擊出售車位的情況在其他小區也不同存在著。在去年才交付的濱江一個樓盤，不少業主也不約而同接到了開發商“兜售”車位的電話?！叭ツ曩徱粋€車位要17萬，今年只要12萬就夠了，開發商究竟在打什么算盤?。俊痹谛^的業主論壇上，這件事也被傳得紛紛揚揚。

　　《物權法》帶來的沖擊波也不僅僅體現在車位上。記者在采訪中了解到，杭州不少小區的業主和物管都曾為小區共有部分收益的問題產生分歧。比如地下室、電梯廣告等，這些地方一旦出租后，收益如何分配，這往往是引發業主與物業公司矛盾的一個重要原因。

　　杭州市下城區建設局物業管理有關人士說，《物權法》明確規定，建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主所有，那么由此產生的收益應該投入到業主共同財產中的維護、養護中。打個比方來說，物業公司將小區內的門衛用房出租給商店做店鋪，租金就不應該歸物業公司，而應該歸全體業主所有；物業公司在滿足本小區業主的前提下，如果把小區內的共有車位對外開放，其收益也應該歸業主。

　　有關人士還說，《物權法》實施以后，還有幾種情況就得到明確，比如小區里的電梯，有的住戶認為自己住的樓層很低，平時根本就沒用過電梯，所以拒絕交納電梯費，這是明顯違法《物權法》的，因為《物權法》明確規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權益不履行義務。

　　還有就是在物業公司的選聘上，也將有一些變動?！墩憬∥飿I管理條例》的規定，業主委員會選聘和解聘物業服務企業，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。但按《物權法》規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?！斑@樣讓選聘物業公司的行為顯得更科學?！庇嘘P人士稱。

　　一枚硬幣的兩個面

　　如同一枚硬幣的兩個面，同樣一部《物權法》，卻成了業主和開發商利益紛爭雙方的“武器”。孰是孰非？記者走訪了中國房地產協會法律專業委員會副主任、錦天城律師事務所的姜叢華律師。

　　姜律師認為，之所以會出現開發商和業主分別拿同一部《物權法》說事的現象，主要是目前還缺乏《物權法》的實施細則和法律解釋。不同立場的人對《物權法》中每個條款的理解均不同，比如說，《物權法》中對于公共設施的定義和范圍就需要有具體的明確和界定。

　　姜律師強調，按照《物權法》的規定，頭先有一個基本原則是不能違背的。即凡是在小區建筑規劃內的，無論綠地、道路或是車位，所有公共配套設施都是為全體業主服務的，開發商不得改變原有規劃的用途。如果現實生活中有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放，造成小區內沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位，則是不合理、不合法的。

　　《物權法》有針對性地規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?p>

　　姜律師解釋說，《物權法》通過立法明確了業主的建筑物區分權。這就需要業主在購房前事先了解明確小區的各種配套設施；也要求開發商要明確告知要購房的業主，小區內有多少車位，業主認同后可以通過簽訂合同付費的方式從開發商處獲得車位的歸屬，從購房之初避免了以后的爭議。業主擁有自主選擇權。

　　對于車位是有償使用還是無償使用的問題，姜律師解釋道，非社會公用道路停車位可以有償使用。但這里又牽出另一個重要的問題，由小區內共有部分而產生的收益歸誰所有？收益如何分配？姜律師說，小區的共有部分一般包括健身娛樂場所、林地、草坪等，物權法規定這些部分屬于全體業主共有，那么由此產生的收益自然應該投入到業主共同財產中的維護養護中。比如，公共道路劃地停車收費的收益，應納入小區收支預算，用于支付物業公司對車位進行管理的費用及道路的維護，而分配應該由業主大會或者業主委員會來完成，物業公司只是一個代收性質。

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