糾紛案例

　　逾期交房起糾紛

　　2005年，市民李小姐在市內的某知名樓盤購了一套面積約40平米的精裝小戶型，該房屋銷售合同約定的交房時間為2006年12月31日，如不能按期交房，開發企業將按購房款總金額的萬分之二/日的標準支付逾期交房的違約賠償金。

　　直到2007年5月22日，李小姐與該樓盤的其他業主才陸續收到該樓盤的交房通知。但在交房的過程中，李小姐和其他業主均發現該房屋墻面滲水，同時裝修、門窗安裝、廚衛間設施的裝置等都不同程度地存在問題。于是李小姐和其他業主均提出拒收房屋。直到8月26日，開發商對有質量問題的房屋整改后，又一次交房。

　　如今，李小姐與開發商在違約交房期的賠償時間問題上產生了分岐。開發商認定違約交房的賠償時間只從2007年1月1日到2007年5月22日，共計143天；而李小姐認為賠償時間應該算至整改期結束的時間，即2007年8月26日，共240天。到底是143天還是240天？雙方就此各執一詞，爭論不休。

　　律師說法

　　竣工驗收后才能交房

　　就李小姐遇到的開發商逾期交房的問題，記者又專門咨詢了四川省迪泰律師事務所刑連超律師。邢律師認為，對于交房的標準，法律規定比較零散，各地也不盡一致。從相關的法律法規看，樓盤經過竣工驗收且經有關部門備案，是開發商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，而未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　根據1993年12月1日起施行的《中華人民共和國建設部城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第十二條的規定：未經綜合驗收，開發建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由城市人民政府建設行政主管部門吊銷開發建設單位資質證書，并可處以罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務會議討論通過，證書，并可處以罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務會議討論通過，自2006年11月1日起施行的《成都市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理規定》的第四條規定指出：建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地區（市）縣建設行政主管部門備案；五城區范圍內的工程，向市建設行政主管部門備案。由此看出，李小姐所購購的該樓盤要先進行綜合驗收，十五日內進行備案，根據此規定，可以得出，在備案批準之前，該樓盤是不能進行交付使用的。

　　邢律師建議，像李小姐這種由于房屋質量出現問題而導致開發商逾期交房的，頭先要看該房屋是否經過竣工驗收合格并取得《建筑工程竣工驗收報告》且已經進行正式備案，才可能通知業主進行交房，在明確了樓盤的竣工驗收備案時間后，方可進行逾期交房違約賠償金的計算。

　　建委觀點

　　交房時間以竣工驗收備案為準

　　就該樓盤是否進行建筑工程竣工備案一事，記者近日特地采訪了成都市建委相關部門負責人。

　　成都市建委質安處的相關負責人告訴記者，《建筑工程竣工備案表》是證明房屋質量經檢驗合格，達到了交房要求的依據，只有在獲得了《建筑工程竣工備案表》后，開發商才可以進行交房，否則在此之前的交房都屬于違規操作。據了解，李小姐所在樓盤的2007年7月20日竣工驗收報告上顯示，該樓盤的竣工驗收時間為2007年7月16日，該樓盤的竣工備案時間為2007年8月7日。由此可見，市民李小姐主張的違約交房的賠償截止時間，既不是2007年5月22日，也不是2007年8月26日，應該是在2007年8月7日該樓盤竣工驗收備案之后，李小姐與開發企業約定的具體交房時間。

　　建委的相關負責人還表示，購賣雙方應該按照合同的相關約定協商或用其他司法途徑進行解決，對于由房屋質量問題引起的逾期違約交房，其違約金的賠償時間應該在房屋建筑工程竣工時間之后，現行的新合同是嚴格按照建筑工程竣工備案的時間，也就是2007年8月7日之后的時間為準。

　　記者提醒

　　購房者簽訂合同要謹慎

　　提醒廣大的購房者，在簽訂商品房購賣合同的時候，一定要小心謹慎，簽訂合同之前仔細看清各項條款，切記不要只沉浸在購到房的喜悅之中，而忽略了看清楚合同詳細約定的條款。

　　關于簽合同時具體的交房條件等內容，購房者可與開發商在《商品房購賣合同》及其附件、補充協議中加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發商未達到交付使用條件時的違約責任。有了明確的合同約定，在以后如出現交房糾紛的時候，購房者就能更好地維護自己的合法權益。

　　較后還要提醒廣大的購房者，在遇到房屋質量糾紛問題時，應盡量與開發商進行協商解決，通過社會的相關職能部門的相關法律規定責令開發商進行房屋質量整改。其次，購房者還要善于運用法律的手段來維護自己的合法權益，通過法律的途徑更好地解決問題，維護廣大購房者的合法權益。

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